乌鲁木齐物业管理条例有何新变化？

《乌鲁木齐市物业管理条例》核心解读

《乌鲁木齐市物业管理条例》（以下简称《条例》）是规范乌鲁木齐市物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益、营造和谐宜居社区的地方性法规，其核心目标是明确各方权责、规范服务行为、化解矛盾纠纷、提升居住品质。

目前有效的主要是2025年1月1日起施行的版本，它是在国家《民法典》和《物业管理条例》的框架下,结合乌鲁木齐本地实际情况进行细化和补充的。

以下是《条例》的核心内容要点：

适用范围

• 定义清晰：明确了“物业管理”是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
• 覆盖面广：适用于乌鲁木齐市行政区域内，住宅、商业、工业等所有类型的物业管理活动。

业主、业主大会与业主委员会

这是《条例》的核心部分，明确了小区“主人”的权利和义务。

1. 业主的权利与义务

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 权利：
     • 按照物业服务合同约定,接受物业服务企业提供服务。
     • 参加业主大会,对物业管理事项进行投票表决。
     • 监督业主委员会和物业服务企业的工作。
     • 监督物业专项维修资金的筹集、管理和使用。
   • 义务：
     • 遵守管理规约、业主大会议事规则。
     • 按时足额交纳物业费、水电费等。
     • 维护小区公共秩序和环境卫生，不违章搭建、不乱堆乱放。
     • 给物业管理提供必要的便利。

2. 业主大会

   • 地位：小区的最高权力机构,由物业管理区域内全体业主组成。
   • 职责：决定选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物、制定管理规约等重大事项。
   • 召开：符合法定条件（如20%以上业主提议）时,应当召开业主大会。

3. 业主委员会

   • 性质：业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。
   • 职责：
     • 召集业主大会,报告物业管理的实施情况。
     • 代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。
     • 监督物业专项维修资金的使用。
     • 调解业主间因物业使用、维护等产生的纠纷。
   • 监督：业主委员会成员不得有挪用资金、索取好处等行为,其工作受全体业主监督。

前期物业管理

指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位（开发商）选聘物业服务企业进行管理的阶段。

• 签订《前期物业服务合同》：开发商必须在销售房屋前，通过招投标或协议方式选聘物业服务企业,并签订书面合同。
• 公示信息：开发商和前期物业服务企业必须向业主公示物业承接查验情况、物业收费标准、服务内容等信息。
• 物业交付：建设单位应当向前期物业服务企业移交有关资料,并对物业质量承担保修责任。

物业服务企业

《条例》对物业服务企业的行为提出了明确要求。

1. 资质与备案：物业服务企业应具备相应资质,并在当地住建部门备案。
2. 合同管理：必须与业主或业主委员会签订书面的《物业服务合同》，明确服务内容、标准、费用、期限、双方权利义务等。
3. 公开透明：
   • 公示制度：需在小区显著位置公示物业服务合同、收费项目及标准、物业费收支情况、专项维修资金使用情况等信息,接受业主监督。
   • 定期报告：定期向业主大会或业主委员会报告工作。
4. 禁止行为：
   • 挪用专项维修资金。
   • 擅自改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途。
   • 无故中断服务（如停水停电）。
   • 捆绑收费或强制服务。

物业使用与维护

这是业主日常生活中最关心的部分。

1. 专项维修资金

   • 筹集：新建商品房由业主在办理入住前缴纳；售后公房等按规定缴纳。
   • 使用范围：用于共用部位（如屋顶、墙体）、共用设施设备（如电梯、供水供电系统、消防设施）的维修、更新和改造。
   • 申请流程：由业主委员会或相关业主提出申请，经业主大会表决（或特定情况下由住建部门审核）后使用。

2. 禁止行为

   • 禁止“住改商”：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，确需改变的,必须有利害关系的业主一致同意。
   • 禁止违章搭建：不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
   • 禁止私拉乱接：不得违反消防安全等规定，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口等。

3. 车辆管理

   • 物业服务企业应当根据规划，划定停车位,规范停车秩序。
   • 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理、使用办法由业主大会决定。

物业服务费

1. 定价原则：遵循“合理、公开、质价相符”的原则。
2. 构成：主要包括人员工资、清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设备维护、办公费用、法定税费以及物业服务企业的合理利润。
3. 调整机制：当服务成本、标准等发生重大变化时，经业主大会同意,可以调整物业费标准。
4. 不交物业费的后果：业主逾期不交纳物业费的，物业服务企业可以催告；经催告仍不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉,或通过业主委员会在小区内公示。

法律责任与纠纷解决

1. 对业主的处罚：若业主违反管理规约，如违章搭建、拒交物业费等，其他业主或业主委员会可以要求其停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
2. 对物业企业的处罚：若物业服务企业有挪用资金、擅自停水停电、服务质量不达标等行为，由住建部门责令其改正，并处以罚款；情节严重的,资质证书将被吊销。
3. 纠纷解决途径：
   • 协商：业主、物业、业委会之间首先应友好协商。
   • 调解：可向社区、街道办或物业纠纷调解委员会申请调解。
   • 投诉：可向乌鲁木齐市住房和城乡建设局（或各区县的物业主管部门）投诉。
   • 仲裁/诉讼：协商和调解不成的,可以根据合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

总结与建议

《乌鲁木齐市物业管理条例》构建了一个权责清晰、监管有力的物业管理框架,对于乌鲁木齐的居民而言：

• 作为业主：要了解自己的权利和义务，积极参与业主大会，选举出负责任的业主委员会，按时缴纳物业费，同时监督物业和业委会的工作,共同维护小区环境。
• 作为物业企业：必须依法依规经营，提升服务质量，做到公开透明,通过优质服务赢得业主的信任和支持。
• 遇到问题怎么办：
  1. 首先，与物业或相关业主直接沟通,尝试协商解决。
  2. 其次，向社区、街道办或业委会寻求帮助和调解。
  3. 最后，如果问题严重或无法解决，可以向乌鲁木齐市住房和城乡建设局（电话可通过12345市民热线查询）进行投诉举报,或通过法律途径维护自身合法权益。

希望这份详细的解读能帮助您更好地理解和运用《乌鲁木齐市物业管理条例》。

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