物业维修主管的核心职责有哪些？

物业维修主管岗位职责说明书

岗位基本信息

• 岗位名称： 物业维修主管
• 所属部门： 工程维修部 / 运营部
• 直接上级： 项目经理 / 物业经理
• 直接下级： 维修技工（强电、弱电、暖通、给排水、综合维修等）
• 核心目标： 全面负责物业项目的设施设备日常运行、维护保养、维修抢修及节能降耗工作，确保所有设备设施安全、稳定、高效运行，为业主/用户提供舒适、安全的居住和工作环境。

核心职责

团队管理与建设

• 人员管理： 负责维修团队的日常管理，包括但不限于排班、考勤、绩效考核、工作分配及纪律监督。
• 技能培训： 组织并实施下属员工的技能培训和安全操作规程培训，提升团队整体专业素养和应急处理能力。
• 团队建设： 营造积极向上的团队氛围，激励员工，解决团队内部矛盾，提升团队凝聚力和执行力。
• 人事建议： 负责本部门员工的招聘、录用、转正、晋升、调岗及辞退等工作的初步建议和执行。

设施设备运行与维护管理

• 制定计划： 根据设备说明书和行业标准，制定并执行年度、季度、月度的预防性维护保养计划，并确保计划按时、按质、按量完成。
• 日常巡检： 组织并监督对项目内所有公共设施设备（如：电梯、供水供电系统、消防系统、空调系统、安防系统、公共照明等）的日常巡检工作，并做好记录。
• 维修管理： 负责接收、分派和跟踪业主/用户的维修报修工单，确保维修及时、高效，并做好维修后的回访和质量确认工作。
• 技术档案： 建立并完善所有设施设备的技术档案、图纸、维修记录和备品备件台账，确保资料的完整性和准确性。

安全生产与应急管理

• 安全第一： 严格执行国家及地方的安全生产法规，确保所有操作符合安全规范，定期组织安全生产检查，及时消除安全隐患。
• 应急预案： 制定和完善各类设备设施（如：停电、停水、火灾、电梯困人等）的应急预案，并定期组织演练，确保团队熟悉应急流程。
• 事故处理： 在发生设备故障或安全事故时，作为现场第一负责人，迅速组织人员进行抢修和处理，防止事态扩大，并按规定上报。

成本控制与节能管理

• 预算执行： 负责编制部门年度维修保养预算，并在日常工作中严格执行，有效控制维修成本。
• 物料管理： 负责维修备品备件、工具、材料的采购申请、库存管理和领用控制，减少浪费和积压。
• 节能降耗： 积极推行节能措施，对设备运行进行优化，降低水、电、气等能源消耗，达成项目节能目标。

沟通协调与对外关系

• 内部沟通： 与客服部、安保部、保洁部等其他部门保持密切沟通，协同处理业主/用户的跨部门需求与投诉。
• 外部协调： 代表公司与供电、供水、供暖、消防、电梯维保等政府及社会单位进行沟通协调，处理相关业务。
• 供应商管理： 负责对设备维保单位、材料供应商等进行评估和管理，确保服务质量与价格合理。

资产与文档管理

• 资产管理： 管理部门内的固定资产，如工具、仪器等，定期盘点，防止流失。
• 报告撰写： 定期向上级领导提交工作总结、设备运行报告、维修分析报告、成本分析报告等。

任职资格要求

• 教育背景： 大专及以上学历，电气工程、暖通空调、给排水、建筑设备工程等相关专业。
• 工作经验：
  • 5年以上物业或相关行业设施设备维修管理经验。
  • 至少3年以上同岗位团队管理经验。
  • 熟悉高档住宅、商业综合体或写字楼等大型物业的设备系统者优先。
• 专业技能：
  • 精通强弱电、给排水、暖通空调、消防、电梯等系统的原理和维修技术。
  • 具备丰富的设备故障诊断和解决能力。
  • 熟悉CAD等绘图软件,能看懂设备工程图纸。
  • 熟悉ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系者优先。
• 资格证书：
  • 持有高压/低压电工操作证、焊工证、电梯安全管理员证等相关上岗证书。
  • 持有注册物业管理师、工程师等职称者优先。
• 个人素质：
  • 具备优秀的领导能力、组织协调能力和团队管理能力。
  • 具备强烈的责任心、严谨细致的工作作风和高度的安全意识。
  • 具备良好的沟通表达能力、问题解决能力和抗压能力。
  • 熟练使用Office办公软件（Word, Excel, PowerPoint）。

考核指标 (KPIs)

• 设备完好率 ≥ 98%
• 维修及时率 ≥ 95%
• 维修合格率/业主满意度 ≥ 98%
• 预算执行偏差率 ≤ ±5%
• 安全事故发生次数 = 0
• 预防性保养计划完成率 ≥ 95%
• 能源消耗指标达成率

标签： 团队管理 应急处理