《[项目名称]物业承接查验管理办法》
第一章 总则
第一条 目的与依据 为规范本物业项目的承接查验工作，明确建设单位（开发商/业主方）与物业服务企业（以下简称“物业企业”）在物业承接活动中的权利与义务，分清责任，保障业主的合法权益，维护小区公共秩序和物业的正常使用，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《物业承接查验办法》等相关法律法规，结合本项目的实际情况,制定本办法。
第二条 定义 本办法所称物业承接查验，是指物业企业承接物业项目时，建设单位和物业企业按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认其符合相应标准和要求,并记录存在问题的过程。
第三条 适用范围 本办法适用于本物业项目（包括但不限于住宅、商业、办公等所有业态）从建设单位向物业企业移交的全部物业查验活动。
第四条 基本原则 物业承接查验工作应遵循以下原则：
- 客观公正原则：以事实为依据，以合同和国家标准为准绳，确保查验过程和结果的公平、公正。
- 全面细致原则：对物业的每一个细节进行系统性、全覆盖的检查,不遗漏任何问题点。
- 权责清晰原则：明确查验中发现问题的整改责任主体、整改时限和验收标准。
- 书面记录原则：所有查验过程、发现的问题、整改情况均需形成书面记录，并由相关方签字确认,具有可追溯性。
第二章 组织与职责
第五条 组织机构 为有效开展承接查验工作，成立“物业承接查验工作小组”,由以下人员组成：
- 组长：物业企业项目负责人。
- 副组长：建设单位项目负责人。
- 成员：
- 建设单位方：工程、技术、采购等相关专业人员。
- 物业企业方：工程、客服、安保、保洁等相关部门负责人及骨干员工。
- 可邀请第三方：必要时可聘请专业的工程监理机构或技术顾问参与。
第六条 职责分工
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建设单位职责：
- 负责提供完整、真实、有效的物业资料清单及文件（竣工图、设备说明书、合格证等）。
- 组织并配合物业企业进行现场查验。
- 对查验中发现的工程质量、设备功能等问题,负责组织施工方或供应商进行整改和修复。
- 承担因自身原因导致的整改费用。
- 按照合同约定,向物业企业移交物业资料和钥匙。
-
物业企业职责：
- 作为承接查验工作的主要执行方,负责制定详细的查验方案和计划。
- 组织本方专业人员进行系统、全面的现场查验。
- 详细记录查验中发现的所有问题，编制《物业承接查验问题清单》。
- 跟踪、督促建设单位对问题的整改情况,并进行复核确认。
- 建立物业资料档案系统，对移交的资料进行分类、归档和管理。
- 负责查验过程中的安全防护工作。
-
查验工作小组职责：
- 召开首次会议，明确查验范围、标准和流程。
- 协调解决查验过程中出现的争议和问题。
- 组织末次会议,共同确认查验结果和问题整改方案。
- 签署相关查验文件,形成最终结论。
第三章 查验内容与标准
第七条 查验范围 查验范围包括但不限于以下内容：
-
物业共用部位：
- 房屋主体结构：地基、承重墙、梁、柱、楼板等。
- 公共区域：大堂、走廊、楼梯间、电梯厅、门禁系统、公共卫生间等。
- 外立面及屋面：外墙、屋顶、公共露台、雨棚等。
- 其他：小区围墙、大门、道闸、信报箱等。
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物业共用设施设备：
- 供配电系统：配电房、变压器、高低压配电柜、公共照明、应急电源等。
- 给排水系统：水泵房、水箱、供水管网、排水管网、化粪池、雨污水井、公共卫生间洁具等。
- 电梯系统：所有客梯、货梯、扶梯的运行状况、安全装置、机房设备等。
- 消防系统：消防水泵、消防栓、灭火器、烟感/温感报警器、消防通道、应急照明、防火卷帘等。
- 安防系统：监控摄像头、周界报警系统、门禁系统、电子巡更系统等。
- 通风空调系统：中央空调主机、冷却塔、风机盘管、通风管道等（如有）。
- 弱电系统：楼宇对讲、网络布线、有线电视、背景音乐等。
- 园林及绿化：乔木、灌木、草坪、景观小品、水系、灌溉系统等。
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物业资料：
- 建设文件：项目批准文件、竣工图、竣工验收报告等。
- 设备资料：主要设备清单、产品说明书、合格证、保修卡、操作手册、维修记录等。
- 测试报告：供水、供电、消防、电梯等系统的检测合格报告。
- 其他资料：物业区域划分图、地名标志、物业服务用房证明等。
第八条 查验标准 查验标准应以以下内容为依据：
- 国家及地方现行的工程建设规范、质量标准。
- 行业技术标准及操作规程。
- 前期物业服务合同的约定。
- 建设单位提供的《质量保证书》和《使用说明书》中的承诺。
- 经双方确认的施工图纸、技术参数和设备清单。
第四章 查验流程
第九条 准备阶段
- 资料交接：建设单位向物业企业移交本办法第七条第3款所列的全部物业资料。
- 方案制定：物业企业制定《物业承接查验实施方案》，明确分组、计划、工具、表格等,并提交工作小组审核。
- 首次会议：查验工作小组召开首次会议，明确查验计划、分工、沟通机制和安全注意事项。
第十条 现场查验阶段
- 分组查验：按照《实施方案》，各小组对负责区域进行逐项、细致的检查。
- 记录问题：对发现的问题，使用统一格式的《物业承接查验问题记录表》进行详细记录，内容应包括：问题描述、位置、照片编号、建议整改标准等。
- 拍照取证：对每一个问题点进行清晰、多角度拍照,照片编号与记录表一一对应。
- 签字确认：建设单位派驻的陪同人员需在《问题记录表》上现场签字确认,作为问题存在的初步证据。
第十一条 问题整改与复核阶段
- 清单汇总：查验工作结束后，物业企业汇总所有小组的《问题记录表》，编制完整的《物业承接查验问题清单》。
- 问题确认：工作小组召开会议，共同核对《问题清单》，对问题进行分类、定责，并明确整改责任方、整改时限和验收标准。
- 跟踪整改：物业企业负责跟踪整改进度，建设单位负责组织整改，整改完成后,物业企业进行复核。
- 销项管理：对整改合格的问题，在《问题清单》上进行“销项”处理,由双方签字确认。
第十二条 验收与移交阶段
- 末次会议：所有问题整改完毕并复核通过后，工作小组召开末次会议，总结查验工作，形成《物业承接查验最终报告》。
- 签署文件：双方共同签署《物业承接查验协议》和《物业资料移交清单》,标志着查验工作的正式完成。
- 钥匙移交：建设单位向物业企业移交所有公共区域、设备机房、物业用房等的钥匙,并办理交接手续。
- 资料归档：物业企业将所有查验文件、资料、照片等进行系统整理,建立完善的物业承接查验档案。
第五章 责任与争议处理
第十三条 责任划分
- 在保修期内,因工程质量或设备质量问题引发的维修责任由建设单位承担。
- 因物业企业使用、管理不当造成的问题,由物业企业承担责任。
- 对于历史遗留或责任不清的问题，由双方协商解决,并可在前期物业服务合同中明确约定。
第十四条 争议处理 在查验过程中如发生争议，双方应首先通过友好协商解决，协商不成的，可提请物业所在地街道办事处、居委会调解，或根据合同约定申请仲裁、向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第十五条 办法解释 本办法由物业承接查验工作小组负责解释。
第十六条 办法生效 本办法自双方签字盖章之日起生效，并作为前期物业服务合同的附件,具有同等法律效力。
附件（可根据需要增减）：
- 《物业承接查验问题记录表》
- 《物业承接查验问题清单（汇总表）》
- 《物业资料移交清单》
- 《物业承接查验最终报告》
- 《物业承接查验协议》
建设单位（盖章）： ___
负责人（签字）： ___
日期： ___年月日
物业企业（盖章）： ___
负责人（签字）： ___
日期： ___年月日
