物业法如何规定物业费？

物业费的收取依据和性质

1. 法律依据：

   
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   • 《民法典》第九百四十四条：这是关于物业费最核心的规定。
   • 《民法典》第九百四十一条：规定了物业服务人（物业公司）的主要义务，其中就包括“按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分”。
   • 《民法典》第九百四十三条：规定了物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目等向业主公示，接受业主监督。

2. 性质：

   • 业主的共同义务：物业费不是物业公司单方面设定的收费，而是业主作为建筑物区分所有权人，为维护和管理共有部分、保障共同生活秩序而承担的法定义务。
   • 对价关系：业主支付物业费，物业公司提供相应的服务，两者之间形成了一种服务合同关系，物业费是业主获得物业服务的“对价”。

物业费的主要规定详解

物业费的缴纳主体和范围

• 缴纳主体：业主，根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，维护共有部分的费用，由全体业主共同承担。
• 责任主体：业主，即使房屋出租，业主仍然是缴纳物业费的法定义务人，业主可以与租客在租赁合同中约定由租客代为缴纳，但这属于业主与租客之间的内部约定，不能对抗物业公司，如果租客未缴纳，物业公司仍有权向业主追讨。
• 范围：包括建设单位（开发商）和业主，在前期物业服务阶段（业主大会成立前），由开发商选定的物业公司向全体业主（包括开发商未售出的房屋）收取物业费，业主大会成立后，由业主委员会代表全体业主与选定的物业公司签订合同，物业费由全体业主缴纳。

物业费的定价方式

• 市场调节价：中国的物业费实行市场调节价，由业主和物业公司通过合同约定。
• 定价流程：
  1. 前期物业：由开发商与物业公司根据当地市场行情和成本核算，在前期物业服务合同中约定。
  2. 成立业委会后：物业公司需提供详细的成本核算清单（包括人员工资、公共能耗、清洁、绿化、维修、办公、税金、合理利润等），提交给业主委员会，由业主委员会组织业主进行协商、议价，或通过公开招标等方式，最终确定一个双方都能接受的物业费标准，并写入新的物业服务合同。
• 政府指导价：虽然原则上市场调节，但部分地方政府（如北京、上海等）对普通住宅的物业费设有政府指导价作为参考上限，超出上限需要审批，非普通住宅和商业物业通常完全市场调节。

核心条款：《民法典》第九百四十四条解读

这是物业费纠纷中最常引用的法律条文,包含三层核心含义：

“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

• 第一层：强制缴纳义务

  
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  • 只要业主与物业公司签订了有效的物业服务合同（无论是前期合同还是后期合同），或者业主事实上接受了物业服务（如使用了小区的电梯、保安、保洁等服务），就必须按时足额缴纳物业费，这是业主的法定义务。

• 第二层：物业公司的“对价”履行原则

  • 物业公司必须“已经按照约定和有关规定提供服务”，才能要求业主支付物业费。
  • 这意味着,如果物业公司存在重大服务瑕疵，如小区卫生脏乱差、安保形同虚设、公共设施长期失修等，业主可以以此为由进行抗辩，要求降低物业费或要求物业公司整改，但请注意，这通常需要通过业主委员会、业委会与物业协商、向有关部门投诉或提起诉讼等方式解决，不能直接“拒交”。

• 第三层：禁止“搭车”收费

  • “业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。
  • 适用场景：您家长期空置未入住，或者您对某个具体服务项目（如小区绿化）不满意，但不能因此就拒绝缴纳全部物业费，因为物业费是针对整个小区公共区域和全体业主的综合服务，您作为业主，自动享有了共有部分的权利（如小区的安宁、整洁、保值增值等），就必须承担相应的义务。

业主的“合法抗辩权”

虽然不能随意拒交,但《民法典》赋予了业主在特定情况下的抗辩权：

• 服务质量不达标：当物业公司提供的服务严重不符合合同约定时，业主可以要求其承担违约责任，如：
  • 要求降低物业费。
  • 要求物业公司限期整改。
  • 在诉讼中,法院可以根据服务质量问题，酌情判令业主少交一部分物业费。
• 合同无效或被解除：如果物业服务合同被依法认定无效或被解除，物业公司无权再收取物业费。
• 存在合法的抵销权：物业公司因过错对业主造成了财产损失，业主有权在应缴的物业费中进行抵销。

物业费的追缴

• 催缴：物业公司可以通过电话、短信、书面通知等方式催缴。
• 诉讼时效：物业费的追缴适用诉讼时效，通常是三年，物业公司如果长期不催收，可能会超过诉讼时效，导致胜诉权丧失。
• 催缴新规：根据《民法典》和最高法的司法解释，如果物业公司已经通过合理方式（如在小区公告栏张贴催缴通知）向业主主张了权利，那么诉讼时效中断，从中断之日起重新计算三年。

业主的权利与义务总结

给业主和物业公司的建议

给业主的建议：

1. 仔细阅读合同：签订物业服务合同时，要明确服务标准、收费项目和违约责任。
2. 保留证据：如果发现服务问题，拍照、录像，保留好与物业沟通的记录（微信、邮件等），这是日后维权或要求降费的依据。
3. 通过合法途径维权：不要采取“拒缴物业费”这种简单粗暴且违法的方式，正确的途径是：与物业协商 → 向业委会反映 → 向房管局、街道办等主管部门投诉 → 提起诉讼。
4. 积极参与业主自治：成立和加入业主委员会，是维护全体业主权益最有效的途径。

给物业公司的建议：

1. 服务是根本：严格按照合同约定提供高质量服务，这是收取物业费的基础。
2. 信息公开透明：定期公示财务收支、服务报告等，接受业主监督，建立信任。
3. 主动沟通：与业主保持良好沟通，及时处理业主的合理诉求，化解矛盾。
4. 合法催收：对于欠费业主，应通过电话、函件等合法方式催收，必要时通过法律途径解决。

中国的物业费法律体系强调的是“权利与义务对等”，业主有享受服务的权利，也有缴费的义务；物业公司有收费的权利，也有提供合格服务的义务，任何一方都不能只享受权利而不履行义务。

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