齐齐哈尔物业收费细则有哪些关键点？

需要明确的是,目前齐齐哈尔市没有全市统一的、一刀切的《物业服务收费管理办法》，具体的收费标准和细则，主要由各市、县（区）政府根据当地情况制定，并报同级发展和改革委员会（物价局）、住房和城乡建设局（房产局）联合备案或审批。

最权威、最准确的文件是您所居住小区所在区（如龙沙区、建华区、铁锋区等）政府发布的最新版《物业服务收费管理办法》。 是根据齐齐哈尔市普遍执行的政策、国家和黑龙江省的相关规定，以及公开信息整理的通用细则和解读，供您参考。

核心原则：政府指导价与市场调节价

齐齐哈尔市的物业服务收费主要分为两种定价方式：

1. 政府指导价

   • 适用范围：主要适用于普通住宅，特别是配备电梯的商品房、保障性住房（如公租房、廉租房）等。
   • 定价方式：由各区发改部门（物价局）会同住建部门（房产局），根据物业服务的等级、标准、成本等因素，制定一个基准价和浮动幅度，物业公司在政府规定的范围内，可以根据自身服务质量和成本进行浮动。
   • 特点：价格相对透明，有政府监管，业主的议价能力较弱，但价格有上限保护。

2. 市场调节价

   
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   • 适用范围：主要适用于非普通住宅，如别墅、高档公寓、写字楼、商场、酒店等。
   • 定价方式：由业主和物业服务企业在物业服务合同中自行协商确定价格。
   • 特点：价格完全由市场决定，体现了“质价相符”的原则，但需要业主有较强的维权意识和协商能力。

对于普通业主来说，绝大多数情况都适用“政府指导价”。

普通住宅物业服务收费构成（政府指导价）

根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》及齐齐哈尔市各区细则，普通住宅的物业服务费通常由以下几部分构成，但严禁捆绑收取：

1. 物业服务费：这是最主要的部分，用于支付物业工作人员的工资、福利，公共设施设备的日常运行、维护、保养，清洁卫生，绿化养护，秩序维护（安保）等。
2. 电梯使用费：
   • 单独核算：必须单独设立账户，独立核算，不得与物业费捆绑收取。
   • 计费方式：通常按“元/户·月”或“元/平方米·月”收取，具体标准由各区制定，有些老旧小区可能按“次”刷卡使用。
   • 特殊情况：对于低层住户（如1-3层），部分政策有减免或阶梯价格的规定，具体看各区文件。
3. 二次供水加压费：
   • 单独核算：同样必须独立核算，不得与物业费捆绑收取。
   • 计费方式：按“元/吨”或“元/户·月”收取，用于支付二次供水水泵的电费、设备维护费等，不使用二次供水的住户（如高楼层有市政直供）不应承担此费用。
4. 生活垃圾处理费：

   此费用通常由环卫部门收取,但有时会委托物业公司代收，标准由各区统一制定，一般按“元/户·月”收取。

5. 供暖费：

   在齐齐哈尔,供暖费是独立于物业费的，通常按“建筑面积”计算，由供热公司或其委托的物业公司收取。

   
   （图片来源网络，侵删）

重要提示：物业公司在收取费用时，必须向业主开具税务发票，并定期公示各项费用的收支情况，特别是电梯、二次供水等代收代管费用。

齐齐哈尔市各区大致收费标准（参考）

由于各区经济发展水平、小区新旧程度、物业服务等级不同，收费标准差异较大，以下为近年来各区普遍执行的大致范围，具体请以您小区物业公示的、经所在区物价局备案的文件为准。

举例说明： 假设您住在龙沙区一栋有电梯的普通住宅，建筑面积100平方米，物业费为1.5元/平/月，电梯费30元/户/月，垃圾费10元/户/月。

• 物业费：100平 × 1.5元/平/月 = 150元/月
• 电梯费：30元/户/月
• 垃圾费：10元/户/月
• 合计：150 + 30 + 10 = 190元/月（不含供暖费和水电费）

特殊情况的收费规定

1. 空置房物业费：

   • 这是业主最关心的问题之一,根据黑龙江省及齐齐哈尔市的规定，业主办理了交房手续后，但未入住或未使用的房屋（即“空置房”），其物业服务费、电梯费、二次供水费等，可以按约定标准的70%-90%收取。
   • 关键：必须在《物业服务合同》中明确约定空置房的具体折扣比例，如果没有约定，则应按100%收取，业主需要主动向物业申请办理空置手续，并可能需要提供相关证明（如未通水电的证明）。

2. 车位服务费：

   • 车位服务费是用于维护地下车库公共照明、清洁、通风、安防等服务的费用，不是车位租金。
   • 此费用也属于政府指导价范围,标准由各区制定，通常在30-80元/个/月。
   • 车位租金（租赁费）则属于市场调节价，由开发商或业主大会与业主协商确定。

3. 装修垃圾清运费：

   • 业主装修产生的垃圾,物业公司可以提供清运服务并收取费用，但必须在业主自愿的前提下，且收费标准需公示，物业公司不得强制服务或强制收费。

业主如何维权与查询

1. 查看合同：仔细阅读您与物业公司签订的《物业服务合同》，其中明确了服务内容、质量标准、收费项目和价格。
2. 要求公示：根据规定，物业公司有义务在小区显著位置公示《物业服务收费许可证》（或备案证明）、收费项目、收费标准、收支账目等，您可以随时要求查看。
3. 查询官方文件：
   • 线上：搜索“[您所在区名] + 物业服务收费管理办法”，龙沙区物业服务收费管理办法”，通常能在区政府官网或住建局网站上找到PDF原文。
   • 线下：前往所在区的住房和城乡建设局（房产局）或发展和改革委员会（物价局）进行咨询或查阅备案文件。
4. 投诉渠道：
   • 如果发现物业公司存在乱收费、捆绑收费、不公示、服务与收费不符等问题，可以向以下部门投诉举报：
     • 齐齐哈尔市住房和城乡建设局（房产局）：负责物业行业监管。
     • 齐齐哈尔市发展和改革委员会（物价局）：负责价格监督检查。
     • 12345 市民服务热线：这是最便捷的投诉渠道，会根据问题类型转交给相应职能部门处理。
     • 所在街道办事处或社区居委会：作为基层协调单位，也可以介入调解。

齐齐哈尔市的物业收费细则以区级政府指导价为核心，普通住宅的物业费、电梯费、二次供水费等都有明确的上限和构成要求，且严禁捆绑收费，业主应重点关注《物业服务合同》和所在区的官方文件，遇到问题善用12345热线等渠道维权。

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