哈尔滨市物业管理条例有何新变化？

《哈尔滨市物业管理条例》是规范哈尔滨市物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益、营造和谐居住环境的地方性法规，它于2025年1月1日起正式施行，旨在解决物业管理中的突出问题,适应新时代城市发展的需要。

以下是该条例的核心内容要点梳理：

总则

1. 立法目的：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境。
2. 适用范围：适用于哈尔滨市行政区域内物业管理的及其相关活动。
3. 基本原则：
   • 业主自治：明确业主是物业管理区域的主人,享有权利并承担义务。
   • 专业服务：鼓励物业服务企业专业化、市场化、规范化运作。
   • 政府监管：明确市、区（县）两级政府及街道、乡镇的监管职责，形成“条块结合”的管理体系。
   • 社区治理：推动物业管理与社区治理深度融合。

业主、业主大会和业主委员会

这是条例的核心部分，明确了业主如何行使权利、管理自己的“家园”。

1. 业主定义：房屋的所有权人为业主，基于房屋买卖、赠与、继承等法律行为合法取得建筑物专有部分所有权的人,均为业主。

2. 业主大会：

   
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   • 成立：物业管理区域内业主人数达到20人以上且专有部分面积占建筑物总面积50%以上的，应当成立业主大会，首次业主大会由街道办、乡镇人民政府负责组织。
   • 职责：决定物业管理区域内的事项，如制定和修改管理规约、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金等。
   • 召开：业主委员会应当定期召开业主大会会议，经20%以上业主提议,应当召开临时业主大会会议。

3. 业主委员会：

   • 性质：业主大会的执行机构，由业主大会选举产生,对业主大会负责。
   • 职责：召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况、代表业主与物业服务企业签订合同、监督管理规约的实施等。
   • 委员条件：应当是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主，条例特别强调，业主委员会成员不得有泄露业主信息、挪用资金、索取财物等行为,否则将被罢免并承担法律责任。

前期物业管理

指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位（开发商）选聘的物业管理阶段。

1. 选聘方式：建设单位应当通过公开招投标的方式选聘前期物业服务企业，对于规模较小的物业，经物业所在地的区、县物业行政主管部门批准,可以采用协议方式。
2. 书面协议：建设单位与前期物业服务企业签订的《前期物业服务合同》应当包含服务内容、标准、期限、收费标准和物业承接查验等内容。
3. 物业承接查验：
   • 关键环节：这是“交钥匙”时的“体检”，物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
   • 问题处理：对于查验中发现的工程质量问题，应当书面告知建设单位，由建设单位负责维修，并承担费用和保修责任，这能有效避免“新房”交付后,维修责任不清的扯皮问题。

物业服务管理

这部分规定了物业服务的标准和核心内容。

1. 物业服务企业：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 资质：应具备相应的专业技术人员和管理人员,并依法取得营业执照。
   • 义务：
     • 公示公开：在物业管理区域内显著位置公示服务内容、标准、收费项目、收费标准、业主共有收益等信息。
     • 合同管理：与业主签订书面的《物业服务合同》,明确双方权利义务。
     • 安全管理：做好物业管理区域内的安全防范工作，采取必要的安全措施，对发生的安全事故，应当及时采取应急措施,并按规定向有关部门报告。
     • 禁止行为：不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

2. 物业服务合同：

   • 应明确服务事项、质量标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同解除的条件和程序等。
   • 续签与解除：合同期满前，业主委员会应当组织业主决定是否续聘，物业服务企业决定不再提供服务的，应当提前60日书面通知业主委员会,并履行必要的交接义务。

物业的使用与维护

这部分明确了业主如何使用物业以及公共区域的维护责任。

1. 禁止行为：明确禁止业主在物业管理区域内有下列行为：
   • 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
   • 违法搭建建筑物、构筑物；
   • 损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；
   • 存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
   • 在公共区域堆放杂物、乱扔垃圾、高空抛物；
   • 法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
2. 车位管理：
   • 规划车位：用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要，建设单位将车位、车库出租的,租赁期限不得超过六年。
   • 业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收取的停车费属于全体业主共有，主要用于弥补物业管理区域的停车管理费用和维修、养护费用。
3. 专项维修资金：
   • 缴存：业主应当按规定足额缴存专项维修资金。
   • 使用范围：专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
   • 申请程序：使用专项维修资金，由业主委员会或相关业主提出申请，经业主大会表决通过后,由物业行政主管部门审核划拨。

法律责任

条例明确了违反规定的相应罚则,具有很强的约束力。

1. 对业主/物业使用人的处罚：

   违反条例规定，有禁止行为的（如私拆承重墙、乱搭乱建、高空抛物等），由相关行政主管部门（如城管、住建、公安等）按照《民法典》等法律法规予以处罚，造成他人损失的,依法承担赔偿责任。

2. 对物业服务企业的处罚：
   • 未按规定公示信息、擅自提高收费标准的，由物业行政主管部门责令限期改正,并可处以罚款。
   • 挪用专项维修资金、擅自改变共用设施用途的，由物业行政主管部门责令限期改正，给予警告,并处罚款。
   • 履行职责不到位，造成业主人身、财产损害的,依法承担赔偿责任。
3. 对业主委员会成员的处罚：

   业主委员会成员有挪用、侵占业主共有收益等行为的，由物业行政主管部门责令退还，并依法赔偿；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

4. 对建设单位的处罚：

   未按规定履行物业承接查验义务、擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的，由物业行政主管部门责令改正,并处罚款。

新旧条例的主要变化与亮点（2025版）

相较于旧版，2025年实施的《哈尔滨市物业管理条例》有以下几个显著变化：

1. 强化党建引领：明确要求建立健全党建引领下的物业管理协调运行机制,将党的领导融入社区治理和物业管理全过程。
2. 压实街道、乡镇责任：进一步明确了街道办、乡镇政府在指导和帮助成立业主大会、调解物业纠纷等方面的主体责任，解决“谁来管”的问题。
3. 破解“成立难、议事难”：降低了首次业主大会成立的门槛，简化了表决程序（如可以采用电子投票等方式）,鼓励业主积极参与。
4. 规范“业主共有收益”：明确公共区域（如电梯广告、公共停车位、公共用房出租等）的经营收益属于全体业主所有，必须单独列账，定期公示,接受业主监督。
5. 引入“物业服务第三方评估”：引入独立的第三方机构，可以对物业服务质量、物业费水平、维修资金使用等进行评估，为业主决策提供科学依据,减少争议。
6. 加强智慧化建设：鼓励利用信息化、智能化手段提升物业管理和服务水平，如建立智慧社区平台，方便业主报修、缴费、参与议事等。

《哈尔滨市物业管理条例》是一部全面、系统、操作性强的法规，它不仅为业主维护自身权益提供了法律武器，也为物业服务企业的规范运营指明了方向，更为政府部门加强监管提供了依据，对于哈尔滨市民而言，了解这部条例，有助于更好地参与到小区的管理中，共同建设和谐、美丽、安全的家园。

如果您遇到具体的物业纠纷，建议：

1. 查阅合同：首先查看您与物业签订的《物业服务合同》。
2. 沟通协商：与物业或业主委员会进行友好沟通。
3. 向社区/街道求助：请求社区或街道调解委员会介入调解。
4. 投诉举报：向哈尔滨市或所在区的住房和城乡建设局（物业行政主管部门）投诉。
5. 法律途径：协商和调解无效时，可以收集证据,向人民法院提起诉讼。

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