物业服务条例，物业权责如何界定？

《物业管理条例》是中国物业管理领域最核心、最基础的行政法规，它为物业管理的各个方面提供了法律框架和行为准则，了解这个条例，对于业主、物业公司、建设单位以及相关政府部门都至关重要。

以下是《物业管理条例》的全面解读，涵盖其核心内容、各方权责以及常见问题。

《物业管理条例》概述

1. 法律地位：

   • 它是国务院发布的行政法规，具有普遍的法律约束力。
   • 它是《中华人民共和国民法典》（物权编）的下位法，是专门针对物业管理活动的具体规定。

2. 立法目的：

   • 规范物业管理活动：明确各方行为，建立市场秩序。
   • 维护业主和物业服务企业的合法权益：平衡业主与物业公司之间的权利义务。
   • 改善人民群众的生活和工作环境：提升居住和办公品质。

3. 适用范围：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 适用于业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

核心概念与主体

1. 业主：

   • 定义：房屋的所有权人。
   • 权利：依法享有对物业共有部分和共同管理的权利，如投票权、选举权、知情权、收益权等。
   • 义务：遵守管理规约、缴纳物业费用、维护共同利益等。

2. 业主大会：

   • 定义：由物业管理区域内全体业主组成的，是业主集体决策的最高权力机构。
   • 职责：决定选聘、解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项。

3. 业主委员会：

   • 定义：由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。
   • 职责：代表业主大会与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同；监督物业服务企业履行合同；定期向业主大会报告工作等。

4. 建设单位（开发商）：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 定义：物业的开发建设单位。
   • 主要义务：
     • 前期物业管理：在业主大会成立前，负责选聘物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》。
     • 资料移交：向物业服务企业移交竣工总平面图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
     • 质量保修：承担房屋自交付之日起一定期限内的质量保修责任。

5. 物业服务企业：

   • 定义：接受业主或业主委员会的委托，按照合同约定提供专业化管理服务的法人。
   • 权利：按照合同约定收取物业服务费，对违反规定的行为进行劝阻、报告。
   • 义务：履行物业服务合同，提供约定的服务，接受业主和业主委员会的监督。

关键制度与流程

前期物业管理

• 定义：指在业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业进行管理的阶段。
• ：
  • 建设单位通过招投标方式选聘物业公司（规模较小的，可协议选聘）。
  • 签订《前期物业服务合同》，该合同对全体业主具有约束力。
  • 建设单位需制定《临时管理规约》，在售房时向业主明示，业主购买房屋即视为接受。

业主大会与业主委员会的成立

• 成立条件：符合一定条件（如交付面积、业主人数达到法定比例）的物业管理区域，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
• 备案：业主委员会成立后，应向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案，备案本身不是成立要件，但具有公示效力。

物业服务合同

• 类型：
  • 《前期物业服务合同》：由建设单位与物业公司签订。
  • 《物业服务合同》：由业主委员会代表全体业主与物业公司签订，合同期限由双方约定，但一般不超过五年。
• ：双方的基本情况、物业的基本情况、服务事项与质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
• 终止：合同期满未续约，或双方协商一致，或法定/约定解除条件成就时，合同终止。

物业服务收费

• 定价原则：
  • 政府指导价：由政府价格主管部门会同物业主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定基准价和浮动幅度。
  • 市场调节价：由业主和物业服务企业通过合同自由约定。
• 构成：通常包括管理服务人员的工资、物业共用部位共用设施设备的日常运行和维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用等。
• 缴纳：业主应按照合同约定按时足额缴纳，逾期不缴的，物业公司可以催告，甚至通过法律途径追缴。

专项维修资金（“房屋养老金”）

• 定义：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
• 筹集：
  • 首次筹集：由业主在办理房屋入住手续前，按照规定标准一次性交存。
  • 再次筹集：当专项维修资金余额不足首期筹集金额的30%时，由业主大会决定是否续筹以及如何续筹。
• 使用：
  • 申请：由业主委员会或相关业主提出使用申请。
  • 表决：通常需要获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  • 审核与划拨：由物业主管部门审核后，划转到维修项目实施单位。

各方的核心权利与义务速查表

常见问题与纠纷

1. 物业费不交，物业公司能停水停电吗？

   • 绝对不能，这是《民法典》和《条例》明确禁止的，停水停电属于对业主基本生活权利的侵害，是违法行为，物业公司应通过法律途径（如起诉）追缴物业费。

2. 小区公共区域（如电梯广告、快递柜）的收入归谁？

   • 归全体业主所有，这笔收入属于“业主共有收益”，应主要用于补充专项维修资金或抵扣物业费，物业公司可以扣除合理的管理成本，但必须定期向全体业主公示收支明细。

3. 业主对物业公司不满意怎么办？

   • 步骤：
     1. 沟通协商：首先与物业公司进行直接沟通，反映问题。
     2. 向业委会投诉：如果业委会已成立，向业委会反映，由业委会出面协调和监督。
     3. 向主管部门举报：向当地的住房和城乡建设局（房管局）、街道办等部门投诉举报。
     4. 法律途径：如果服务质量严重不达标，业主委员会可以代表全体业主，依据合同条款，通过法律途径要求物业公司整改、赔偿，甚至解除合同。

4. 业委会不作为怎么办？

   • 业主有权对业委会的工作进行监督,如果认为业委会的决定侵害了自己的合法权益，或者其成员有严重违纪违法行为，可以：
     1. 请求撤销决定：向法院提起诉讼，请求撤销业主大会或业委会作出的决定。
     2. 罢免成员：按照法定程序，提议召开业主大会，投票罢免不称职的业委会成员。

《物业管理条例》为构建和谐、有序的社区环境提供了法律基石，它明确了“业主是主人，业委会是管家，物业是服务员”的基本定位，在实际生活中，无论是业主、物业公司还是开发商，都应熟悉条例内容，明确自身权利与义务，依法行事，共同维护好我们共同的家园，如果遇到复杂问题，建议咨询专业律师或向当地物业主管部门求助。

标签： 服务边界 业主权益