物业公司物业服务范围具体包含哪些内容？

基本公共服务 (法定与核心服务)

这是物业公司根据《物业服务合同》必须提供的基础服务，旨在保障小区（或大厦）的正常、安全、有序运行，这部分服务通常包含以下几大方面：

房屋共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理

这是物业服务的核心,关系到业主的居住安全和资产价值。

• 房屋共用部位： 指建筑物主体，如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、架空层等。
• 共用设施设备：
  • 供配电系统： 高低压配电柜、变压器、公共照明、线路等。
  • 给排水系统： 水泵、水箱、公共上下水管道、化粪池、雨水井、排水沟等。
  • 电梯系统： 客梯、货梯、自动扶梯的日常运行、维保、年检和紧急呼叫。
  • 消防系统： 消防栓、灭火器、烟感报警器、消防通道、消防泵、喷淋系统等。
  • 安防系统： 监控摄像头、门禁系统、周界防范报警系统、电子巡更系统等。
  • 公共娱乐/休闲设施： 儿童游乐场、健身器材、游泳池（如有）等。

公共绿化的养护和管理

• 对小区内的草坪、树木、花卉、绿篱等进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治和季节性更换等。
• 目标： 保持小区环境的整洁、美观和生态平衡。

公共区域的清洁卫生和垃圾清运

• • 日常保洁： 对小区内的道路、广场、楼梯间、电梯轿厢、大堂、地下车库等公共区域进行每日清扫、擦拭和消毒。
  • 垃圾处理： 设置垃圾桶/站，每日清运生活垃圾，并联系环卫部门进行最终处理，对装修垃圾、大件垃圾等也有专门的清运规定。
  • 专项清洁： 定期对楼道玻璃、外墙、公共卫生间等进行深度清洁。

公共秩序维护、安全防范等事项的管理

• • 门岗管理： 对外来人员、车辆进行询问、登记和核实，防止无关人员随意进入。
  • 巡逻监控： 安保人员定时、定点对小区进行巡逻，并利用监控中心进行24小时监控，及时发现和处理异常情况。
  • 车辆管理： 引导车辆有序停放，管理小区停车场（包括地面和地下）。
  • 应急处理： 制定应急预案，如火警、漏水、停电、人员受伤等情况的快速响应和处理。

维护物业管理区域内的基本秩序

• 制止并报告在小区内发生的违章搭建、乱停乱放、高空抛物、违规装修、噪音扰民等行为，协助相关部门进行处理。

物业档案资料的管理

• 建立和管理小区业主档案、房屋档案、图纸资料、设备台账、服务记录、财务账目等，确保资料的完整和安全。

其他应提供的公共服务

• 根据季节变化发布通知（如防冻、防汛提示）、代收政府相关部门（如水、电、燃气、供暖）的公共事业费用（通常在合同中约定）等。

专项服务与增值服务 (拓展与个性化服务)

这部分服务并非强制要求,而是物业公司为了提升服务品质、满足业主多样化需求而提供的，通常需要额外收费或在合同中明确约定。

专项服务 (通常由专业公司分包)

• 物业公司作为组织者，将专业性强的服务外包给专业公司。
  • 电梯维保： 聘请有资质的电梯公司进行定期维保。
  • 消防维保： 聘请消防设施维保公司。
  • 二次供水清洗消毒： 定期清洗水箱，确保水质安全。
  • 外墙清洗、石材养护： 对建筑外立面进行专业清洁和维护。
  • 白蚁防治、四害消杀： 定期进行除四害（蚊、蝇、鼠、蟑）服务。

增值服务 (提升业主生活便利性)

• 家政服务： 介绍或提供保洁、保姆、月嫂、家电清洗等服务。
• 房屋租售/托管： 为有需要的业主提供房屋租赁、买卖或托管服务。
• 代收代缴服务： 除了代收公共事业费，还可代收快递、外卖、洗衣等。
• 社区文化活动： 组织节日庆祝、邻里节、兴趣小组、健康讲座、儿童托管/夏令营等，营造和谐的社区氛围。
• 便民服务： 设立便民服务点，提供五金工具、应急药品等；代订报刊、机票、酒店等。
• 商务服务： 在写字楼或商业综合体中，提供会议室租赁、商务中心、票务代理等。
• 智能化服务： 引入智能门锁、智能停车、线上报修、社区APP等，提升管理效率和业主体验。

物业服务范围不包括什么？

明确物业服务的边界同样重要,以下通常不属于物业公司的服务范围：

1. 业主户内自用设施设备的维修： 如业主家中的水龙头坏了、马桶堵了、空调不制冷等，物业通常只提供有偿的上门维修服务（或推荐维修人员），但不负责免费维修。
2. 业主个人财产的保管和看护： 如业主停放在自家车位或楼道内的自行车、电动车、私家车等财物丢失或损坏，物业公司尽到管理义务（如监控正常、安保巡逻）后，不承担赔偿责任，但应协助报警和调查。
3. 因业主使用不当造成的损失： 如因业主私自改动房屋结构、违规用电等造成的损失。
4. 业主之间的个人纠纷： 如邻里噪音、漏水纠纷等，物业有义务进行调解，但无权进行裁决，最终需通过法律途径解决。
5. 房屋质量保修问题： 如果房屋还在国家规定的保修期内（如地基、主体结构为设计年限，防水为5年，电气管线为2年等），应由开发商负责维修，物业有义务协助业主联系开发商。

物业公司具体提供哪些服务,完全取决于《物业服务合同》中的具体约定，业主在购房或签约前，务必仔细阅读合同条款，了解清楚物业公司的服务范围、服务标准和收费标准。

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