物业费考试案例
【案情简介】
“阳光花园”小区由A物业公司提供物业管理服务，小区业主王某于2025年入住，并签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业费为每月每平方米2.5元，按季度缴纳。
2025年,王某因以下几件事，开始拒绝缴纳物业费：
- 公共区域收益问题：王某发现，小区电梯内、大堂门口、道闸等位置被A公司外包给广告公司投放了大量广告，A公司每年因此获得广告收入约20万元，但从未向全体业主公示过这笔钱的去向，也未将收益分配给业主。
- 车辆管理问题：王某的车位在地下车库，但近期A公司为了“增加小区绿化”，在王某车位旁的公共通道上设置了几个花坛，导致王某停车非常不便，车辆多次被刮蹭，A公司对此解释为“优化小区环境”。
- 维修服务问题：王某家中卫生间自2025年起就出现轻微渗漏，他多次向A公司报修，但A公司一直以“非公共区域”、“问题不严重”为由拖延处理，导致渗漏问题越来越严重，造成了部分地板和墙面的损坏。
2025年第一季度,A公司向王某发出了《催缴物业费通知书》，称如再不缴纳，将采取包括法律诉讼在内的一切措施，王某认为自己有充分的理由拒缴，故置之不理。
2025年5月,A公司将王某诉至人民法院，要求王某支付拖欠的2025年全年及2025年第一季度的物业费，共计约7,500元，并承担滞纳金。
【问题】
- 王某是否有权以A公司未公示公共区域收益为由,拒缴全部或部分物业费？为什么？
- 王某是否有权因A公司擅自占用公共通道设置花坛,导致其停车不便而拒缴物业费？为什么？
- 王某是否有权因A公司对其家中卫生间渗漏问题处理不当而拒缴物业费？为什么？
- 法院会如何判决本案？请说明理由。
考点分析与参考答案
问题1：王某是否有权以A公司未公示公共区域收益为由，拒缴全部或部分物业费？为什么？
【考点】：物业费的法律性质、物业服务企业的管理义务、公共区域收益归属。
【参考答案】
有权主张抵扣，但无权直接拒缴全部物业费。
理由如下：
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公共区域收益归属：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，电梯、大堂、道闸等均属于业主共有的部分，其产生的广告收益、停车费等，在扣除合理成本后，属于全体业主共有。
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A公司的义务：A公司作为物业服务企业，有义务将这部分公共收益单独列账，定期向业主公示，并主要用于补充专项维修资金或者业主的共同支出，A公司未公示收益，侵犯了业主的知情权和收益权。
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物业费与公共收益的关系：物业费是业主为获取物业服务而支付的对价，而公共收益是业主共有财产的孳息，两者是不同的法律关系，业主不能因为物业服务企业在公共收益管理上有瑕疵，就当然地免除其支付物业费的义务，这属于两个独立的法律关系，不应混为一谈。
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正确的处理方式：王某有权要求A公司公示公共收益明细，并可以代表全体业主或通过业主委员会要求A公司将收益转入业主账户或用于小区公共事务，如果A公司拒不履行，王某可以提起诉讼，要求A公司返还收益或承担相应责任，在诉讼中，王某可以将A公司未公示的公共收益金额，依法主张抵扣相应期间的物业费，但不能以此为由完全拒绝缴纳。
王某的抗辩事由部分成立,法院可能会支持其将未公示的公共收益金额抵扣物业费的请求，但不会支持其完全拒缴物业费的请求。
问题2：王某是否有权因A公司擅自占用公共通道设置花坛，导致其停车不便而拒缴物业费？为什么？
【考点】：物业服务企业的合同义务、物业管理区域的维护、业主的专有权与共有权。
【参考答案】
有权主张减免物业费，甚至拒缴，但需结合具体情况判断。
理由如下：
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A公司的合同义务：A公司与王某签订的《前期物业服务协议》中，必然包含了关于维护小区公共秩序、保障业主正常生活等条款，在公共通道上设置花坛，客观上占用了业主共有的通行空间，影响了业主（尤其是王某）的正常停车和通行，构成了对物业服务合同的违约。
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行为的性质：A公司的行为属于“擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、公用设施用途”，这不仅是违约，也可能违反了《物业管理条例》的规定，该行为严重影响了物业服务的质量和业主的居住体验。
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法律后果：由于A公司的违约行为直接、持续地影响了王某对物业服务的正常使用，王某有权依据《民法典》第五百七十七条（违约责任）的规定，要求A公司承担违约责任，包括排除妨碍、恢复原状，因为物业服务存在重大瑕疵，王某有权主张减免相应期间的物业费，如果该瑕疵导致物业合同目的无法实现，王某甚至有权主张解除合同并拒缴所有费用，但实践中法院对此持非常谨慎的态度。
王某的抗辩事由成立,A公司的行为构成违约，法院大概率会支持王某要求A公司恢复通道原状，并可能酌情减免王某因停车不便而遭受损失期间的物业费。
问题3：王某是否有权因A公司对其家中卫生间渗漏问题处理不当而拒缴物业费？为什么？
【考点】：物业服务的边界、维修责任的划分、紧急维修义务。
【参考答案】
原则上无权因此拒缴物业费，但A公司存在过错。
理由如下：
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维修责任的划分：王某家中的卫生间，属于业主专有部分，根据“谁所有，谁负责”的原则，室内专有部分的维修责任通常由业主自行承担，卫生间的渗漏问题，如果是因王某自己装修、使用不当或房屋本身质量问题（在质保期内由开发商负责）造成的，那么维修责任在王某，A公司没有义务免费维修。
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A公司的法定义务：A公司的义务是负责共有部分、共用设施设备的维修、养护和管理，如果渗漏是由于公共管道（如楼上或楼下的公共排污管、主水管）破裂造成的，那么维修责任就在A公司，王某有义务向A公司报修，A公司应在合理期限内处理。
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本案分析：案情中提到王某“家中”卫生间渗漏，且A公司以“非公共区域”为由拒绝，这暗示渗漏点很可能在室内管道或楼板本身，A公司的拒绝在法律上可能是正确的，A公司作为专业管理机构，即便不承担维修责任，也负有协助和告知的义务，A公司应告知王某可以请有资质的维修公司进行维修，并告知其相关流程，A公司“拖延处理”的态度，虽然可能不承担维修费，但构成服务上的瑕疵。
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法律后果：因为维修责任不在A公司，所以王某不能以此为由拒缴物业费，但A公司的拖延和不作为，损害了业主的权益，王某可以另行起诉，要求A公司就其协助不力的行为承担一定的赔偿责任（如赔偿因渗漏扩大的损失），但不能以此抵扣物业费。
王某的抗辩事由不成立,他不能拒缴物业费，但可以就A公司的不当行为（如拖延）所造成的扩大损失，另行提起索赔诉讼。
问题4：法院会如何判决本案？请说明理由。
【考点】：综合运用法律知识进行判决分析。
【参考答案】
法院会进行综合审理,部分支持A公司的诉讼请求，部分支持王某的抗辩理由，具体判决可能如下：
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关于物业费本金：
- 法院会认定,王某拒缴物业费的理由部分成立，部分不成立。
- 支持的减免部分：对于因A公司擅自设置花坛导致停车不便的期间，以及A公司未履行公共收益公示义务期间，法院会根据影响的严重程度和持续时间，酌情判令减免王某一定比例的物业费（减免20%-40%）。
- 不支持的部分：对于因室内维修问题而拒缴的物业费部分，法院不予支持。
- 最终结果：法院会计算出王某应实际支付的物业费总额，这个总额会低于A公司起诉的7,500元。
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关于滞纳金：
法院可能会支持A公司关于滞纳金的请求,但会以王某实际应支付的物业费本金为基数，并可能根据A公司自身存在的违约行为，适当降低滞纳金的计算标准或起算时间。
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关于王某的反诉或另行主张：
- 法院会告知王某,其关于公共收益、花坛设置、维修损失等主张，属于独立的诉讼请求，可以另行起诉，在本案中，法院只处理物业费纠纷本身。
【最终判决结论】
法院最终很可能会作出如下判决：
- 判令王某在判决生效后十日内,向A物业公司支付拖欠的物业费本金（金额低于7,500元，具体由法院核算）。
- 驳回A物业公司关于滞纳金的全部或部分诉讼请求,或仅支持以核定的物业费本金为基数的、计算标准较低的滞纳金。
- 驳回王某要求完全免缴物业费的诉讼请求。
- 告知王某可就其他纠纷另行提起诉讼。
判决核心思想：既维护了物业服务合同的法律严肃性，要求业主履行缴费义务，又制裁了物业服务企业的违约行为，保障了业主的合法权益，体现了公平公正的原则。
