临时物业暂管，物业费该由谁承担？

什么是“临时物业暂管”？

临时物业暂管是指在正式的物业服务合同生效前,由一个临时性的管理主体（可能是开发商、原物业公司、业主自治小组或第三方临时机构）代为管理小区事务的过渡性安排。

常见场景：

1. 开发商前期阶段： 房子刚卖完，但业主大会还没成立，开发商通常会指定一个前期物业公司进行管理。
2. 新旧物业交接期： 原物业合同到期或因故退出，但新物业招标和交接需要时间，存在一个管理空档期。
3. 业主自治过渡期： 业主们决定更换物业或成立业委会，但在新机制完全建立前，需要一个临时团队来维持日常。

临时物业暂管期间，物业费由谁收取？怎么定？

这是最核心的问题,收费标准通常由以下几种情况决定：

开发商或原物业公司暂管

这是最常见的情况,开发商或原物业通常会沿用之前的收费标准，因为这是他们最熟悉且成本核算相对清晰的方式。

• 依据： 他们会依据《前期物业服务合同》中的约定来收费，这份合同是开发商在卖房时与业主签订的，具有法律效力。
• 合理性： 只要原合同约定的价格是政府指导价范围内或符合市场行情，并且服务内容没有明显减少，沿用原标准是合理的。
• 潜在问题： 如果服务明显缩水（如保安、保洁、绿化维护等大打折扣），但收费不变，业主有权提出异议。

业主委员会/筹备组自行暂管

这种情况通常发生在业主们已经决定“赶走”原物业，但在新物业到来前，自己组织人手进行管理。

• 收费标准： 此时没有现成的合同可以遵循，收费标准需要重新确定。
• 制定原则：
  1. 成本核算： 首先要精确计算维持小区基本运转所需的最低成本，包括：
     • 人员工资： 保安、保洁、维修工、水电工等。
     • 公共能耗： 公共区域的水电、照明、电梯电费。
     • 物料消耗： 清洁用品、维修备件等。
     • 公共设施维保： 消防系统、监控设备、电梯年检等基本维保费用。
     • 行政办公： 少量办公费用。
  2. 协商定价： 业委会/筹备组会将成本核算结果公示，并召开业主大会或通过征求意见等方式，与广大业主共同商议确定一个合理的收费标准，这个标准通常会低于或等于原物业费，因为管理成本更低（没有公司利润和管理层高薪）。
  3. 政府备案/指导： 在一些城市，即使是临时定价，也可能需要向当地住建部门或街道办报备，或在政府指导价范围内浮动。

第三方专业机构临时暂管

有时,业委会会聘请一个专业的物业顾问公司或小型物业公司来“临时代班”，直到新物业正式入驻。

• 收费标准： 通常会由业委会与该第三方机构签订临时管理协议，明确服务内容和费用，费用可能是固定管理费，也可能是按服务项目单独计费。
• 特点： 这种方式专业性强，但费用可能比业主自管高，比原物业低，业委会需要仔细审核协议，确保费用合理。

收取的物业费用在哪？如何保证透明？

这是业主最关心的问题之一,临时管理期间，资金的透明度和安全性至关重要。

1. 设立专用账户： 物业费必须存入一个独立的、共管的银行账户，这个账户通常由业委会、物业公司和/或社区居委会共同监管，确保资金不被挪用。
2. 定期公示账目： 管理方（无论是原物业、新物业还是业委会）必须定期（如每月或每季度）向全体业主公示详细的收支账目应包括：
   • 收入：本月/本季度收取的物业费总额。
   • 支出：各项费用的具体明细，如工资、水电费、物料采购、维修费等，最好附上发票或收据复印件。
3. 接受监督： 任何业主都有权查阅相关的财务凭证和合同，这是业主的基本权利，业委会或筹备组应建立监督机制，确保每一分钱都花在明处。

业主的权利和义务

业主的权利：

• 知情权： 有权了解物业费的具体用途，要求查看财务报表。
• 监督权： 有权对服务质量进行监督，并提出改进意见。
• 异议权： 如果认为收费标准不合理或服务不到位，有权向业委会、社区居委会或物业主管部门（住建局）投诉。
• 参与决策权： 在收费标准需要重新制定时，有权参与业主大会并投票表决。

业主的义务：

• 按时缴费： 即使对管理方有意见，也应先通过合法途径解决，恶意拖欠物业费会影响小区的正常运转，最终损害的是全体业主的利益。
• 理性沟通： 与管理方保持理性、平和的沟通，共同解决问题。

总结与建议

给您的建议：

1. 查看合同： 首先找到您与开发商签订的《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》，上面明确规定了物业费的金额和支付方。
2. 关注公告： 留意小区公告栏、业主微信群等渠道，了解当前的管理方是谁、收费标准是什么、财务如何公示。
3. 积极参与： 如果您对收费或服务有疑问，不要犹豫，直接联系业委会（如果已成立）或社区居委会进行咨询和投诉，参与业主大会，为自己和邻居们的权益发声。
4. 保留证据： 保留好缴费凭证，如果与物业发生纠纷，这是重要的证据。

临时物业暂管期间的物业费问题,核心在于“合法合规、标准合理、账目透明”，只要这三点得到保障，小区就能平稳度过过渡期。

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