物业费该交吗？报修物业不理怎么办？

下面我将为您详细分析这个问题,并提供一套从温和到强硬的解决步骤，希望能帮助您维护自己的权益。

第一步：理解问题的核心

您的问题包含两个层面：

1. 服务缺失：物业公司未能履行其合同义务（提供维修服务）。
2. 费用支付：您仍在为“未提供的服务”支付费用。

根据《中华人民共和国民法典》和相关物业服务条例，物业费的缴纳与物业公司的服务质量挂钩，如果物业公司存在严重的服务瑕疵，您有权要求其整改，甚至在特定情况下可以拒缴或要求减免物业费。

第二步：采取行动的步骤（循序渐进）

正式沟通与留证（核心步骤）

在采取任何激烈行动之前,必须进行正式沟通并保留所有证据，这是后续所有维权行动的基础。

1. 再次报修，并要求书面记录：

   
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   • 方式：不要再通过口头或电话报修，亲自前往物业服务中心，或者通过物业指定的官方APP、微信群、邮箱等渠道进行报修。
   • 清晰、详细地描述问题所在。“X栋X单元X房，厨房下水管严重漏水，已持续3天，导致天花板渗水，存在安全隐患和财产损失风险，请贵司于X月X日前安排维修。”
   • 关键：索要并保留报修凭证，要求物业在报修单上盖章或签字，注明接收日期、预计处理时间，如果他们不给，您可以自己制作一份书面报修函，让物业签收，或者通过能留下记录的方式（如邮件、官方APP）发送，并截图保存。

2. 持续跟进，记录所有沟通过程：

   • 每次与物业沟通（无论是电话、微信还是当面），都要记录下时间、沟通人姓名（或工号）、沟通内容。
   • 如果物业承诺会处理但未兑现,也要记录下他们的承诺。

3. 收集现场证据：

   • 照片和视频：清晰地拍摄损坏部位、漏水情况、物品损坏等。
   • 证人：如果问题影响到邻里，可以联合其他受影响的邻居一起行动，人多力量大，也能互相作证。
   • 损失证明：如果因为物业不作为导致了您的财产损失（如家具被泡、墙面发霉需要重新粉刷等），保留好维修报价单或发票。

升级沟通渠道

如果直接沟通无效,可以尝试以下方式：

1. 致函物业公司：

   
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   • 以书面形式（可以挂号信寄送，保留邮寄凭证）向物业公司发送一份《关于要求限期履行维修义务的函》。
   • 函中应写明：问题事实、您的报修记录、物业长期不作为的情况、您的要求（要求在X日内完成维修，并就此事给出书面解释）。
   • 这封信具有正式的法律效力,表明您已经严肃、正式地提出了要求。

2. 联系业主委员会（如果有的话）：

   • 业主委员会是代表全体业主利益的组织,向业委会反映情况，由业委会出面与物业交涉，通常比单个业主更有力度。
   • 业委会可以约谈物业负责人,甚至根据《物业服务合同》对物业进行处罚或启动解聘程序。

寻求外部帮助与行政干预

如果物业依然置之不理,可以寻求政府相关部门的帮助。

1. 街道办事处/乡镇人民政府：

   物业公司通常归街道办或乡镇政府管辖,可以向他们反映情况，请求他们出面协调和调解。

2. 当地住房和城乡建设局（住建局）或房管局：

   • 这是物业行业的主管部门,他们负责监督物业公司的服务质量，可以向其物业科或投诉中心进行投诉。
   • 提供您收集的所有证据,要求他们依法对物业公司的失职行为进行调查和处理。

3. 消费者协会（12315）：

   物业服务也是一种消费,您可以拨打12315热线或通过其官网、APP进行投诉，将物业公司作为被投诉方。

法律途径与费用问题

这是最后的手段,但也是最有效的。

1. 关于物业费的问题：

   • 不要轻易“拒缴”：在没有经过正式程序和法院判决的情况下，单方面拒缴物业费，物业公司有权起诉您，您可能需要支付滞纳金，甚至败诉。
   • 正确的做法是“要求减免”：在法律诉讼或仲裁中，您可以明确提出“由于物业公司严重违约，未能提供基本维修服务，要求减免相应期间的物业费”。
   • 如何计算：您可以主张减免的比例，如果报修问题影响了您30%的居住体验，您可以主张减免30%的物业费，具体比例需要根据实际情况和法官的裁量。

2. 提起诉讼或仲裁：

   • 主体：您作为业主，可以以物业服务合同纠纷为由，将物业公司告上法庭。
   • 诉讼请求：
     1. 判令物业公司立即履行维修义务,排除妨害，恢复原状。
     2. 判令物业公司就其违约行为向您赔礼道歉。
     3. 判令物业公司减免自报修之日起至实际维修完成之日止的物业费。
     4. 如果造成了实际损失,可以要求赔偿损失。
   • 证据：您在第一阶段收集的所有证据将是您胜诉的关键。

总结与建议

给您的最后建议：

• 保持冷静，理性维权：情绪激动解决不了问题，反而可能让您在法律上处于不利地位。
• 团结邻居：如果问题是共性的，联合所有受影响的业主一起行动，效果会好得多。
• 咨询专业人士：在决定起诉前，可以花几百块钱咨询一下律师，了解您案子的胜算和风险，让律师帮您写一份专业的律师函，有时就能解决问题。

希望这份详细的指南能对您有所帮助,祝您早日解决问题，维护好自己的合法权益！

标签： 服务缺失 缴费争议