重庆物业 1995年

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1995年的重庆,是一个非常特殊且关键的年份，要理解当年的物业状况，必须结合当时的历史背景：

（图片来源网络，侵删）

重庆直辖市设立前夕（1997年）：1995年，重庆尚未成为直辖市，它仍然是四川省的一个省辖市，但已被国家确定为“中国第四个直辖市”的筹备对象，这意味着整个城市正处于快速发展和巨变的前夜，城市建设、人口流动和市场需求都开始加速。
住房制度改革深化：全国范围内，福利分房制度正在逐步向市场化、商品化住房制度过渡，商品房开始出现，但比例还不高，大量居民仍居住在单位的“单位制”宿舍或房管局直管的公房中。
物业管理概念初现：“物业管理”对于绝大多数重庆市民来说，是一个新鲜事物，它主要源于沿海开放城市和香港的影响，正开始向内地渗透。

基于以上背景,1995年重庆的物业行业呈现出以下几个鲜明的特点：

管理模式：以“单位制”和房管局为主

这是1995年重庆物业最核心的特征,绝大多数住宅小区并不存在今天意义上的“物业公司”，而是由以下两种模式管理：

单位后勤科/房管处（单位制）：对于绝大多数住在单位宿舍楼的职工来说，他们的“物业管理”实际上是单位后勤部门的工作，重庆钢铁厂的职工家属楼，就由重钢的后勤处或房管科负责，这些部门负责：
- 收取极低的“房租”和“水电费”，其中房租象征性居多。
- 安排门卫、保洁人员（通常是单位职工家属或临时工）。
- 负责房屋的小修小补（如换灯泡、修水管）。
- 管理公共区域的卫生和安全。
- 特点：福利性质浓厚，服务内容单一，资金来源是单位拨款，居民没有“业主”概念，只有“单位职工”身份。
房管站/房管所（政府直管）：对于非单位宿舍的公房，由重庆市或各区县的房管局（处）下属的房管站直接管理，这些房管站是典型的“国家事业单位”，其管理模式与单位后勤科类似，负责辖区内公房的分配、维修、收费和安全管理，服务同样停留在最基本的“四保”（保安、保洁、保修、保绿）初级阶段。
（图片来源网络，侵删）

尽管主流是单位制和房管局,但现代意义上的“物业公司”已经开始在重庆出现，主要分为两类：

本土早期物业公司：随着一些新建的商品房小区和涉外公寓的出现，重庆本地开始出现一些小型的、带有探索性质的物业公司，它们的管理对象主要是：
- 新建商品房小区：例如当时重庆江北、南岸的一些早期商品房项目，开发商为了提升楼盘价值，会自己成立或聘请物业公司进行管理。
- 高级公寓/写字楼：一些针对外籍人士或商务人士的高级公寓，其管理模式更接近香港，提供更规范的服务，如24小时安保、专业的清洁、设备维护等。
“三资”企业背景的物业公司：作为开放的工业城市，重庆有一些中外合资或外商独资企业，这些企业的厂区或员工公寓，通常会聘请有经验的国际或香港背景的物业管理公司进行管理，带来了先进的理念。

这些早期物业公司的特点：

在1995年的重庆,业主与“管理者”的关系非常特殊：

没有“业主委员会”：商品房数量少，业主意识淡薄，几乎不存在由业主选举产生的“业委会”。
关系不平等：对于单位宿舍的居民，他们与后勤科是行政隶属关系，对于商品房业主，他们与物业公司更像是“房东与管家”的关系，权力完全掌握在物业公司或开发商手中，业主缺乏有效的监督和沟通渠道。
矛盾初现：随着商品房增多，一些矛盾开始出现，比如收费不透明、服务质量差、维修不及时等，但由于缺乏组织和法律武器，业主往往只能被动接受或私下抱怨。

想象一下1995年重庆一个普通市民的居住和“物业”体验：

（图片来源网络，侵删）

场景A（单位宿舍）：王师傅是重庆某国营大厂的钳工，他一家三口住在厂里的家属楼，每天早上，他出门时会和门口的值班大爷（单位聘的）打个招呼，楼道里有专门的清洁工阿姨每周打扫两次，家里水管坏了，一个电话给厂里的房管科，师傅第二天就会来修，他每月从工资里扣几十块钱“房租”和“水电费”，从没想过这钱用在哪里，也没想过要对“管理”提什么意见。
场景B（商品房）：李先生是重庆一家外企的中层，他花了当时的一笔巨款，在江北买了一套新建的商品房，小区门口有穿制服的保安，24小时值班，小区里有专门的绿化人员修剪草坪，他每月需要向开发商指定的物业公司缴纳一笔“物业管理费”，虽然比单位宿舍高不少，但他觉得值，因为环境好，安全，而且感觉这是“城里人”的生活。

1995年的重庆物业,正处在一个从计划经济福利管理向市场经济专业服务过渡的十字路口。