物业知识有哪些关键点？

99ANYc3cd6 物业服务 2025-12-17 3

核心概念：物业到底是什么？

物业：指已经建成并投入使用的各类房屋建筑及其相配套的设施、设备和相关场地，它是一个整体概念，包括“硬件”（房屋、设备）和“软件”（环境、服务）。

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物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业就是“管家”，这个管家（物业公司）是业主花钱雇来，负责打理小区公共事务的。

关键角色及其权利与义务

了解小区里的三个核心角色,是处理物业问题的前提。

业主

定义：房屋的所有权人，您买了房子，就是业主。
核心权利：
- 财产权：对自有房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
- 表决权：参与业主大会，对小区重大事项（如选聘/解聘物业公司、维修资金使用、管理规约制定等）进行投票表决。
- 监督权：监督物业公司服务、监督业委会工作、查询小区公共收益（如广告费、停车费等）。
- 建议权：向物业、业委会提出关于小区管理的意见和建议。
- 享受服务权：按照合同约定，享受物业公司提供的服务。
核心义务：
- 按时交费：按时足额缴纳物业费、停车费等。
- 遵守规约：遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》，维护小区公共秩序。
- 合理使用：合理使用共用部位、共用设施设备，不违规装修、不乱搭乱建。
- 维护公共利益：不得损害其他业主的合法权益。

物业服务企业（物业公司）

定义：受业主委托，按照物业服务合同提供专业管理服务的公司。
核心权利：
- 收费权：根据合同约定，向业主收取物业费等。
- 管理权：对小区内的公共秩序、环境卫生、车辆停放等进行管理。
- 制止权：对违反规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告相关主管部门。
核心义务（这是物业服务的核心内容）：
- 房屋共用部位、共用设施设备的维护、养护和管理：
  - 房屋本体：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构。
  - 共用设施：电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
- 公共环境卫生：
  - 负责小区公共区域的清扫、保洁、垃圾清运、消毒等。
  - 设置垃圾桶（站），并定期清理。
- 公共秩序维护与安全防范：
  - 小区门岗值守、巡逻。
  - 维护交通秩序,管理车辆停放。
  - 防范并制止非法侵入、发生时及时报警。
  - （注意：物业公司的安保责任是“合理限度”的，主要起预防和劝阻作用，不能替代公安机关的破案责任）。
- 绿化养护：
  对小区内的花草树木进行修剪、浇灌、施肥、病虫害防治等。
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- 档案资料管理：
  建立小区共有部位、设施设备档案和物业档案。
- 其他事项：
  - 应急处置：如停水停电、火灾、漏水等突发事件的应急处理和上报。
  - 通知公告：及时向业主告知相关事项。

业主大会与业主委员会

业主大会：
- 定义：由物业管理区域内全体业主组成的，维护业主共同利益的最高权力机构，它像一个“小区的议会”。
- 职责：选举业主委员会、制定和修改规约、决定选聘和解聘物业公司、决定专项维修资金使用方案等重大事项。
业主委员会（业委会）：
- 定义：在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，它像一个“小区的董事会”。
- 职责：
  - 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。
  - 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
  - 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同。
  - 监督公共收益的使用和管理。
  - 调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

业主最常接触的几项费用

物业费

定义：业主为获取物业公司提供的各项服务而支付的对价。
构成：通常包括管理服务人员的工资、福利、保险；共用设施设备日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业企业固定资产折旧；法定税费以及物业服务合同约定的其他费用。
缴费原则：按合同约定缴纳，通常从开发商交房之日起开始计算，即使您没入住，只要开发商已将钥匙交给您，理论上物业费就可能开始产生（具体看合同约定）。

专项维修资金（“房子的养老金”）

定义：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造的资金。
来源：通常由业主在购房时一次性缴纳，或从房价中代扣。
使用：
- 申请：由业委会或相关业主提出申请。
- 表决：需经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
- 审批：需向当地房管部门申请审批。
- 使用：由专业公司施工，资金从专项维修资金账户中划拨。
常见用途：电梯大修、更换水泵、屋顶防水重做、公共管道更换等。

停车费

构成：通常包括两部分：
- 车位管理费：交给物业公司，用于车位的清洁、照明、秩序维护等公共管理。
- 租金/使用费：交给车位产权人（开发商或全体业主），是车位使用权的租赁费用。
公共收益：小区地面停车位、人防车位、电梯广告、公共区域租赁等产生的收入，属于全体业主所有，由业委会或物业公司代管，主要用于补充维修资金或抵扣物业费，业主有权知晓其收支情况。

业主与物业常见问题及处理指南

问题1：物业不作为，服务差怎么办？

第一步：沟通：与物业管家或项目经理进行正式沟通，明确指出问题所在，并要求限期整改，保留沟通记录（如微信聊天记录、邮件）。
第二步：书面投诉：如果沟通无效，向物业公司总部进行书面投诉，并抄送给业委会（如果已成立）。
第三步：联合其他业主：联合受影响的邻居，形成合力，共同向物业施压。
第四步：向主管部门投诉：
- 物业科/住建局：负责监管物业公司资质和服务标准。
- 街道办事处/居委会：负责指导业委会工作，协调邻里矛盾。
- 12345市民热线：一个非常有效的投诉渠道，会派单给相关部门处理。
第五步：法律途径：
- 如果物业公司违反了《物业服务合同》，可以收集证据，向法院提起诉讼，要求其履行合同或赔偿损失。
- 终极手段：如果服务长期严重不达标，可以通过业主大会，启动“解聘物业公司”的程序。

问题2：物业乱收费，不合理收费怎么办？

第一步：要求公示：根据《物业服务收费管理办法》，物业公司应将收费项目、收费标准等进行公示，有权要求其出示收费依据和成本核算。
第二步：核对合同：查看您签订的《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，看收费项目和标准是否与合同一致。
第三步：向主管部门举报：向当地的发展和改革委员会（发改委/物价局）举报其乱收费行为，他们是物业收费的定价和监管部门。

问题3：业主违规装修，破坏承重墙怎么办？

第一步：立即制止并报告：发现邻居违规装修，首先可以向物业公司报告，要求其依据《管理规约》进行劝阻和制止。
第二步：固定证据：拍照、录像，保留证据。
第三步：向专业部门举报：
- 向当地住房和城乡建设局（住建局）举报，他们有权对违规装修行为进行查处，责令其恢复原状，并处以罚款。
- 情节严重的,可能涉嫌危害公共安全，可以向城市管理部门（城管）或公安机关报告。

问题4：小区内发生失窃、车辆被刮擦等事件，物业有责任吗？

关键点：看物业是否履行了“合理限度”内的安保义务。
判断标准：
- 物业是否按照合同约定安排了安保巡逻？
- 门岗是否严格执行了访客登记制度？
- 监控设备是否完好、覆盖范围是否合理？
- 公共区域照明是否充足？
如果物业已尽到义务：物业一般不承担赔偿责任。
如果物业明显失职：例如监控长期坏掉无人维修、保安脱岗等，导致案件发生，那么业主可以依据《物业服务合同》和《民法典》中“委托合同”的相关条款，要求物业公司承担相应的补充赔偿责任。