天津物业酬金制，业主钱花在哪了？

什么是物业酬金制？

核心定义： 酬金制是指业主支付一笔固定的物业管理费（酬金），物业公司按照合同约定，代管这笔资金并独立建账，物业公司收取约定的酬金后，其余所有资金（即“物业成本”）必须全部用于该小区的物业管理服务支出，物业公司有义务定期向业主公开账目，接受业主的监督。

简单比喻： 您可以把业委会（或全体业主）看作“老板”，物业公司看作“职业经理人”。

• 老板（业主）：给经理人一笔固定的工资（酬金）和一笔业务运营资金（物业成本）。
• 经理人（物业公司）：负责用这笔运营资金把业务（小区管理）做好，并定期向老板汇报每一分钱都花在了哪里（财务公开），老板有权检查账目，如果经理人没把钱花在刀刃上，老板可以解雇他。

酬金制的核心运作机制

酬金制的运作有几个关键点,这也是它与包干制的根本区别：

1. 独立建账，专款专用

   • 物业公司必须为该小区设立一个独立的银行账户,专门用于管理业主缴纳的物业费。
   • 这个账户里的资金,所有权属于全体业主，物业公司只是代为管理和使用。

2. 成本公开，定期审计

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 物业公司需要按月或按季度向业主（通常是业委会）公布详细的财务报表，包括：
     • 收入：本月/本季度收到的物业费总额。
     • 支出：每一笔开销的明细，人员工资、社保、保洁用品、绿化养护、设备维修、公共能耗（水电费）等。
     • 酬金：物业公司提取的酬金金额。
     • 结余：账户里还剩下多少钱。
   • 业委会可以聘请第三方审计机构对物业公司的账目进行年度或专项审计，审计费用通常从物业费中列支。

3. 物业公司利润来源固定

   • 物业公司的收入是“酬金”，这笔钱通常是按一个固定比例（物业费的8%-10%）或固定金额提取的，与小区的盈亏无关。
   • 这意味着,物业公司没有动力去“节约”成本来赚取利润，因为省下来的钱最终会留在业主账户里，而不是进入公司口袋，相反，它的动力是通过提供优质服务来留住业主，确保酬金合同能续签。

4. 重大决策业主参与

   对于一些大额的维修、改造项目（更换电梯、翻新大堂），其预算和执行方案需要经过业主大会或业委会的批准后，才能从物业费账户中支出，物业公司不能擅自决定。

酬金制 vs. 包干制（天津常见模式对比）

为了更好地理解,我们来看一个对比表格：

天津实行酬金制的现实意义和优势

1. 保障业主的“钱袋子”：从根本上解决了物业“暗箱操作”、乱花钱、侵占公共收益的问题，每一分钱都花得明明白白。
2. 提升服务质量：物业公司无法通过克扣成本来盈利，必须将精力投入到提升服务品质、优化业主体验上，以获得业主的认可和续约。
3. 促进业主参与：酬金制倒逼业主（通过业委会）去关心小区的公共事务，学习财务管理知识，从“旁观者”变为“参与者”，有助于社区自治能力的提升。
4. 化解物业矛盾：许多物业纠纷源于费用不透明，酬金制通过阳光账本，可以有效减少因猜疑和误解产生的矛盾。

酬金制在天津面临的挑战和注意事项

1. 对业委会要求高：酬金制成功的关键在于一个专业、公正、有公信力的业委会，业委会成员需要投入大量时间和精力去学习财务知识、审核账目、监督物业，否则制度形同虚设。
2. 可能引发新的矛盾：如果业委会能力不足，或者与物业公司勾结，酬金制也可能变成“障眼法”，业主反而更难发现问题。
3. 物业公司的选择：物业公司可能会因为酬金制利润固定、管理繁琐而“挑肥拣瘦”，对酬金制小区的报价可能更高。
4. 管理成本增加：独立建账、定期审计、聘请第三方顾问等，都会产生一定的管理成本，这些成本最终也会体现在物业费中。

天津相关法规依据

• 《天津市物业管理条例》：是天津市物业管理领域的根本大法，明确了酬金制的法律地位和基本原则。
• 《天津市物业服务收费管理办法》：详细规定了酬金制下物业费的构成、酬金的提取方式、财务公开的具体要求等操作细则。

天津物业酬金制是一种更现代化、更透明、更能保障业主利益的物业管理模式，它将物业公司和业主从传统的“收费-服务”的买卖关系，转变为更现代的“委托-代理”关系。

对于天津的业主来说,如果你的小区正在考虑或已经实行酬金制，这意味着你们拥有了更大的权利，但也肩负起了更大的责任。一个强大的业委会是酬金制成功的基石，反之，如果业委会缺位或失能，再好的制度也难以发挥其应有的作用。

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