前期物业服务具体指哪些服务内容？

什么是前期物业服务？

前期物业服务，指的是在新建住宅物业（或其他类型物业）的业主大会成立、业主委员会选举产生并与物业服务企业签订《物业服务合同》之前，由建设单位（即开发商）负责选聘物业服务企业，为其提供的物业管理服务。

就是从房子交付给业主，到业主们自己“当家作主”选出自己的“管家”之前，这个过渡期的物业管理服务，就叫前期物业服务。

前期物业服务的核心特点

1. 服务主体是开发商： 在这个阶段，不是业主，而是开发商（建设单位）来“买单”和“选人”，开发商有法律义务为小区找到并管理好第一个“管家”。
2. 服务对象是全体业主： 虽然是开发商选聘，但服务的对象是已经收房的全体业主，开发商不能只服务于一部分业主。
3. 具有过渡性和临时性： 它的核心使命是维持小区的正常运转，为未来的业主自治打下基础，一旦业主大会和业委会成立，并选聘了新的物业公司，前期物业服务就结束了。
4. 合同形式特殊： 前期物业服务合同通常由开发商与物业服务企业签订，但根据法律规定，该合同对全体业主具有约束力，业主在收房时，实际上默认接受了这种服务模式。
5. 内容有法定要求： 前期物业服务的内容和标准不能低于法律法规的最低要求，并且必须在《前期物业服务合同》中明确约定。

前期物业服务的“来龙去脉”：法律依据与流程

这个过程在中国有非常明确的法定流程,主要依据是《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》。

流程图解：

1. 项目开发与建设阶段

   
   （图片来源网络，侵删）

   开发商取得《商品房预售许可证》并开始销售房屋。

2. 选聘物业公司（开发商的义务）

   • 开发商必须在销售房屋之前，通过招投标的方式（如果达到法定规模要求，如住宅物业建筑面积在3万平方米以上的，应公开招标）选聘物业服务企业。
   • 选聘后,开发商与选定的物业服务企业签订《前期物业服务合同》。

3. 物业交付阶段

   • 开发商将房屋交付给业主,从业主收房的那一刻起，前期物业服务正式开始。
   • 业主在办理收房手续时,开发商会要求业主签署一份《前期物业服务协议》（或作为《房屋交付协议》的一部分），签署这份协议意味着业主同意接受前期物业服务，并知晓相关权利和义务（如物业费的缴纳标准等）。

4. 业主大会成立与业委会选举

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 当小区符合法定条件（如入住率达到一定比例、业主户数达到一定数量）后，街道办事处或乡镇人民政府应当组织、指导成立业主大会。
   • 业主大会选举产生业主委员会。

5. 权力交接与合同更替

   • 业主委员会成立后,可以代表全体业主，通过公开招投标等方式，重新选聘物业服务企业。
   • 业主委员会与新选聘的物业公司签订《物业服务合同》。
   • 新合同生效后,前期物业服务合同自动终止，权力和责任移交给新的物业公司。

前期物业服务的主要内容

前期物业服务的内容与常规物业服务基本一致,主要包括以下几个方面：

• 共用部位和共用设施设备的维护与管理：
  • 房屋主体结构（承重墙、梁、柱等）。
  • 电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、安防系统等。
  • 小区内的道路、化粪池、沟渠等。
• 公共秩序维护与安全管理：
  • 门岗值守、人员与车辆出入管理。
  • 公共区域的日常巡逻、安全监控。
  • 建立应急预案,处理突发事件（如火灾、停水停电等）。
• 环境卫生与绿化管理：
  • 公共区域的日常清扫、垃圾清运。
  • 楼道、大堂等公共区域的保洁。
  • 小区内绿地的养护、修剪、施肥等。
• 公共区域的车辆停放管理：
  • 划定停车位,引导车辆有序停放。
  • 管理非机动车的停放。
• 物业档案资料管理：

  建立和管理小区业主档案、房屋档案、设备设施档案等。

• 社区文化建设与便民服务：
  • 发布各类通知公告。
  • 协助组织社区活动。
  • 提供力所能及的便民服务（如代收快递、家政信息等）。

业主在前期物业服务中的权利与义务

业主的权利：

• 知情权： 有权了解物业服务的具体内容、收费标准、收费标准备案情况等。
• 监督权： 有权监督物业服务企业是否按合同约定提供服务，可以对其服务质量进行评价。
• 建议权： 有权就小区管理、服务改进等向物业公司提出意见和建议。
• 选择权（： 业主大会成立后，有权共同决定是否继续聘用该物业公司，或另选新公司。
• 拒绝权： 如果开发商或物业公司存在捆绑销售、强制服务等违规行为，业主有权拒绝。

业主的义务：

• 缴费义务： 按照合同约定的时间和标准，按时足额缴纳物业服务费，这是前期物业服务能够持续下去的经济基础。
• 遵守规约： 遵守《业主临时管理规约》，维护小区公共秩序和环境卫生。
• 合理使用： 合理使用共用部位和共用设施设备，不得擅自改变房屋用途或结构。

常见问题与注意事项

1. “前期”到底有多长？

   法律没有规定一个固定的时间,它从开发商交付第一套房屋开始，到业主大会与业委会成功选聘新物业公司并签订合同为止，这个时间可能几个月，也可能几年。

2. 开发商和物业是“父子”关系怎么办？

   • 这是前期物业服务中最大的痛点,开发商往往自办物业公司或与有深度关联的物业公司合作，容易出现“重销售、轻管理”的问题，服务标准大打折扣。
   • 业主对策： 即使是开发商指定的物业，业主也有权监督，一旦入住率达到法定标准，应积极推动成立业主大会，用集体的力量“炒掉”不作为的物业公司。

3. 物业费由谁定？

   • 前期物业费由开发商在选聘物业公司时,通过市场行情测算后确定，并报当地价格主管部门和房地产主管部门备案，业主在收房时签署的协议中，会明确这个价格，业委会成立后，新的物业费标准可以通过业主大会与新物业公司协商确定。

前期物业服务是物业管理生命周期中不可或缺的第一步,它由开发商主导，旨在保障小区从“毛坯”到“入住”的平稳过渡，作为业主，了解这一阶段的性质、权利和义务至关重要，它不仅是享受服务的过程，更是未来行使“主人翁”权利、参与社区治理的起点，如果对前期物业服务有任何不满，积极推动成立业主委员会是解决问题的根本途径。

标签： 环境保洁 设施养护