物业合同纠纷频发，责任如何界定？

典型案例：业主拖欠物业费，物业公司起诉获支持

案例背景

• 原告（上诉人）： 某知名物业公司（以下简称“A物业”）
• 被告（被上诉人）： 业主王先生
• 涉案小区： 某高档住宅小区“阳光花园”

案情简介： 王先生是“阳光花园”小区某栋的业主，于2025年入住，A物业是该小区的物业服务企业，双方签订了书面的《前期物业服务协议》，协议中明确约定了物业服务的标准、范围以及物业费的缴纳标准和时间（每月每平方米3元，按季度缴纳）。

从2025年第二季度开始，王先生开始以“物业服务不到位”为由，拒绝缴纳物业费,他认为：

1. 安保问题： 小区门禁形同虚设，外来人员可随意出入,他家曾在2025年发生过一次入室盗窃。
2. 清洁问题： 楼道和公共区域清洁不及时,垃圾常有堆积。
3. 绿化问题： 小区草坪杂草丛生，树木无人修剪,影响美观。
4. 设施维护： 小区内的儿童游乐设施有多处损坏，长期无人维修,存在安全隐患。

A物业多次通过电话、短信、上门催缴等方式向王先生催要物业费，但王先生均以“服务不达标”为由拒绝支付，截至2025年底,王先生累计拖欠物业费及滞纳金共计8000余元。

A物业遂将王先生诉至法院,要求王先生支付拖欠的物业费及相应的滞纳金。

争议焦点

本案的核心争议焦点在于：王先生以“物业服务不到位”为由拒缴物业费，是否具有法律依据？

• A物业的观点： 我方已按照合同约定和行业标准提供了物业服务，不存在重大瑕疵，王先生享受了物业服务，就应当履行付费义务，其拒缴物业费的行为，不仅违反了合同约定,也损害了全体业主的共同利益。
• 王先生的观点： 我缴纳物业费的前提是物业公司提供了与合同对价相符的、合格的物业服务，现在A物业的服务存在严重问题，没有达到合同约定的标准，我有权行使“先履行抗辩权”,拒绝支付相应的费用。

法院审理与判决

一审法院经过审理,主要从以下几个方面进行了分析：

1. 合同关系的有效性： 法院认定，双方签订的《前期物业服务协议》是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效,对双方均具有法律约束力。

2. 对“物业服务不到位”的举证责任：

   • 王先生负有初步举证责任。 他主张服务不到位，需要提供初步的证据来支持其主张，他可以提供现场照片、视频，证明垃圾堆积、设施损坏等情况；可以提供报警记录,证明安保存在问题。
   • A物业负有主要举证责任。 作为服务提供方，A物业有责任证明其已经按照合同约定和行业标准履行了服务义务，其可以提供日常的清洁、巡逻、绿化养护的工作记录、照片、视频等。

3. “服务不到位”是否构成“根本违约”：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 法院审查了双方提交的证据，发现王先生提供的证据（如几张垃圾照片）多为偶发情况，并不能证明A物业长期、普遍地存在服务不达标的问题。
   • 对于安保问题，法院认为，小区门禁管理是安保的一部分，但并不能完全杜绝所有治安风险，A物业提供了巡逻记录，其安保体系基本运行正常，入室盗窃案件的发生，更多是犯罪行为所致，不能直接归咎于物业公司的“根本违约”。
   • 对于设施损坏问题，A物业解释称，已接到报修并安排了维修，但因配件采购等问题导致维修延迟，并非不作为,法院对此予以部分采信。

4. 业主权利的边界： 法院指出，业主对物业服务的监督和批评权是受法律保护的，业主不能以“服务有瑕疵”为由，采取“一刀切”的方式完全拒缴物业费，这种做法不仅损害了物业公司的合法权益，也损害了按时缴费的其他业主的利益，影响了小区的正常管理秩序，业主正确的维权途径是：与物业公司协商、向业主委员会或居委会反映、向房管部门投诉，或通过法律诉讼要求物业公司减少相应的物业费、承担违约责任，而不是单方面拒缴全部费用。

一审判决结果： 法院认为，A物业提供的服务虽有瑕疵，但并未达到完全不履行或严重违约的程度，王先生拒缴全部物业费的理由不充分，缺乏法律依据,法院判决：

• 王先生应在判决生效后十日内,向A物业支付拖欠的物业费共计8000元。
• 对于A物业主张的滞纳金，因考虑到物业服务确有瑕疵,法院酌情支持了一部分。

王先生不服一审判决，提起上诉。

二审判决结果： 二审法院维持了一审的判决结果，驳回了王先生的上诉,理由同一审。

案例启示

这个案例非常典型,给我们带来了以下几点重要启示：

对业主而言：

• 缴费是基本义务： 物业费是维持小区正常运转的“血液”,按时足额缴纳物业费是每一位业主的法定合同义务。
• 维权要“对路”： 认为物业服务不好，不能简单地“用脚投票”——拒缴费用，正确的维权方式是：
  • 固定证据： 拍照、录像,记录服务不到位的具体情况。
  • 正式沟通： 向物业公司、业委会（如果有的话）书面反映问题,要求整改并保留沟通记录。
  • 行政投诉： 向当地的住房和城乡建设局（房管局）、街道办等政府部门投诉。
  • 法律途径： 如果服务质量问题确实严重，且经多次沟通、投诉无效，可以向法院提起诉讼，要求物业公司减少物业费或承担违约责任,而不是拒缴。
• 拒缴的后果： 拒缴物业费，不仅要补交本金，还可能产生滞纳金（违约金），如果进入强制执行程序，法院可以依法冻结、划扣你的银行账户，甚至将你列为失信被执行人（老赖）,影响个人信用。

对物业公司而言：

• 服务是立身之本： “物业服务不到位”是业主拒缴物业费最常见的理由，物业公司必须严格按照合同约定和国家标准提供服务,不断提升服务质量和业主满意度。
• 过程要留痕： 日常的保洁、巡逻、维修、绿化等工作，一定要做好详细的记录，并辅以照片、视频等证据，一旦发生纠纷,这些证据是证明自己已履行合同义务的关键。
• 沟通要及时： 对于业主的合理诉求，要积极回应、及时处理，避免小问题积累成大矛盾,良好的沟通是化解纠纷的最好方式。

对双方而言：

• 合同是根本依据： 无论是《物业服务合同》还是《前期物业服务协议》，都是双方权利义务的“根本大法”，发生争议时,首先要回到合同条款中去寻找答案。
• 诚信是基本原则： 物业公司要诚信服务，业主也要诚信履约，只有建立在诚信基础上的关系，才能构建和谐、美好的社区环境。

相关法律法规依据

1. 《中华人民共和国民法典》

   • 第九百四十四条： 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
   • 第九百四十五条： 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本生活秩序和基本安全，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

2. 《物业管理条例》

   • 第四十一条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定,业主负连带交纳责任。
   • 第四十二条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定和物业的使用性质，将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等如实告知业主。

希望这个详细的案例解析能对您有所帮助！

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