佳木斯物业管理办法有何新变化？

总则：明确各方主体

1. 适用范围：适用于佳木斯市行政区域内物业管理的活动。
2. 定义：
   • 物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
   • 业主：房屋的所有权人。
   • 物业服务企业：依法设立、取得相应资质，从事物业管理活动的企业。
3. 基本原则：
   • 业主自治：业主对物业管理事项享有知情权、参与权、选择权、监督权，依法履行义务。
   • 专业服务：物业服务企业应当按照合同约定提供专业化、市场化的服务。
   • 政府监管：市、县（市、区）住建部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

业主、业主大会与业主委员会

这是《条例》的核心部分，规定了业主如何行使权利、管理自己的小区。

1. 业主权利与义务：

   • 权利：依法使用物业、参加业主大会、投票权（按建筑面积计算）、选举业委会、监督物业服务等。
   • 义务：遵守管理规约、按时足额交纳物业费、维护公共秩序等。

2. 首次业主大会筹备与召开：

   • 条件：物业区域内业主入住率达到50%以上，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当向街道办事处或乡镇政府报送筹备首次业主大会会议的材料。
   • 责任主体：街道办事处或乡镇政府负责指导和协助成立首次业主大会筹备组。

3. 业主大会：

   • 性质：是业主集体行使权利的最高决策机构。
   • 职责：制定和修改管理规约、选举或更换业委会、选聘和解聘物业服务企业、决定专项维修资金的筹集和使用等重大事项。
   • 召开形式：可以采用集体会议，也可以采用书面形式或者通过互联网形式召开。

4. 业主委员会（业委会）：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 性质：是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。
   • 职责：召集业主大会、代表业主与物业签订或解除合同、监督物业服务质量、管理专项维修资金等。
   • 监督与罢免：业委会成员必须接受业主的监督，不称职的可以被业主大会罢免。

前期物业管理

指业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位（开发商）负责的物业管理阶段。

1. 签订《前期物业服务合同》：建设单位必须在销售房屋前，通过招投标方式选聘物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，合同约定的服务期限不得超过前期物业服务的期限。
2. 物业交付与承接查验：
   • 建设单位应当在销售物业前,将临时管理规约向买明示，并予以说明。
   • 物业服务企业承接物业时,应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并记录在案，这可以有效避免“遗留问题”由物业公司承担。

物业服务管理

规定了物业公司和业主之间的权利、义务和责任。

1. 物业服务合同：
   • 业主委员会应当代表业主与选聘的物业服务企业签订书面的《物业服务合同》。
   • 合同应明确服务事项、服务质量、服务期限、服务费用、双方的权利义务等。
2. 物业服务内容：
   • 基本服务：物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。
   • 环境卫生：小区内的公共区域清洁、垃圾清运。
   • 秩序维护：公共秩序维护、车辆停放管理、消防管理。
   • 其他服务：合同约定的其他服务事项。
3. 物业费：
   • 物业服务费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。
   • 物业公司应定期将物业费的收支情况向业主公示,接受业主监督。
   • 业主应按照合同约定按时交纳物业费,对不交纳的，物业公司有权催缴，业主委员会应当协助。

物业的使用与维护

这是业主日常生活中最关心的部分。

1. 禁止行为：
   • 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
   • 违法搭建建筑物、构筑物。
   • 损坏或者擅自占用、改建物业共用部位。
   • 存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
   • 在规定区域外停放车辆、占用通道。
   • 法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
2. 专项维修资金（“房屋养老金”）：
   • 筹集：新建商品住宅物业，建设单位和业主应当在办理房屋入住手续前，按规定足额交存专项维修资金。
   • 使用：专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，使用需经业主大会表决通过（通常需达到双2/3以上业主同意）。
   • 管理：由政府主管部门代管，业主委员会可以申请开设账户进行管理。

法律责任

《条例》明确了违反规定后的处罚措施，保障了法规的执行力。

1. 对业主的处罚：违反《条例》关于物业使用和维护规定的，由相关部门（如城管、住建）责令改正，恢复原状，并可处以罚款。
2. 对物业公司的处罚：
   • 未取得资质从事物业管理的,责令停止违法行为，没收违法所得，并处罚款。
   • 履行合同不到位、服务质量差的，由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，可降低其资质等级，直至吊销资质证书。
3. 对建设单位和业委会的处罚：对于未履行法定职责（如不提供材料、不备案等）的行为，规定了相应的处罚措施。

如何获取全文？

如果您需要查阅《佳木斯市物业管理条例》的完整原文，建议通过以下官方渠道获取：

1. 佳木斯市人民政府官方网站：在网站的“政府信息公开”或“法规文件”栏目中搜索。
2. 佳木斯市住房和城乡建设局官方网站：作为主要的监管部门，其网站会发布相关政策法规。
3. 黑龙江省人民代表大会常务委员会网站：作为地方性法规的批准机关，其网站上也有收录。
4. 专业法律数据库：如北大法宝、威科先行等，可以查询到最新的法规文本。

《佳木斯市物业管理条例》为解决小区常见的“停车难”、“收费乱”、“维修难”、“业主维权难”等问题提供了明确的法律依据，作为业主，了解自己的权利和义务，积极参与业主大会，是维护自身权益、建设和谐社区的关键，如果您遇到具体的物业管理纠纷，建议首先与物业公司或业委会沟通，协商不成可以向街道办、住建部门投诉，或通过法律途径解决。

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