物业资质取消后，行业监管咋跟上？

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国家层面已经取消了物业管理企业的资质行政审批制度，但这并不意味着物业管理行业不需要任何准入门槛了，这是一个从“事前审批”向“事中事后监管”的重大转变。

（图片来源网络，侵删）

下面我将从几个方面为您详细解释：

政策的核心内容是什么？

取消时间点：
- 2025年：住房和城乡建设部发布《关于取消物业管理师注册执业资格认定等事项的通知》，取消了“物业服务企业资质”的行政审批。
- 2025年：国务院发布的《关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2025〕46号）中，再次明确取消“物业服务企业资质认定”事项,并要求加强事中事后监管。
取消的是什么？
- 取消的是政府部门对物业服务企业设立的、分等级的资质许可，以前，物业公司需要根据其资产、人员、管理面积等条件，申请获得一级、二级、三级等资质证书,才能承接相应规模的项目。
- 取消后，任何企业，无论规模大小，只要在工商部门注册，拥有营业执照，理论上都可以从事物业管理服务，政府不再发放“物业管理资质证书”这种行政许可文件。
为什么取消？
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- 简政放权，激发市场活力：减少政府对微观经济活动的干预，降低企业准入门槛，鼓励市场竞争,让更多有活力的中小企业进入市场。
- 转变政府职能：从“重审批、轻监管”转向“宽准入、严监管”,让市场在资源配置中起决定性作用。
- 解决历史问题：资质审批容易滋生寻租空间和“证书挂靠”等乱象,取消后可以净化市场环境。

取消后，行业如何监管？（这是关键！）

虽然证书取消了，但监管并没有放松，而是方式变了，现在的监管体系更加立体和严格,主要包括以下几方面：

市场准入监管（工商注册）：

企业只需在市场监督管理部门（原工商局）注册，领取营业执照即可，营业执照上会明确其“物业管理”的经营范围。
信用体系建设（核心监管手段）：
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- 这是取代资质管理的核心，各地住建部门会建立“物业服务企业信用档案”或“信用评价体系”。
- ：企业的基本信息、良好行为（如获奖、业主表扬、合同履约好）和不良行为（如投诉多、服务不到位、违规收费、发生安全责任事故等）都会被记录。
- 应用结果：信用等级会与市场挂钩。
  - 在政府招标、业主选聘时,会优先选择信用等级高的企业。
  - 对信用差的企业，会进行重点监管,甚至在一定期限内限制其承接新项目。
  - 严重失信的企业可能会被列入“黑名单”,实施联合惩戒。
合同备案与履约监管：
- 物业服务合同需要在当地住建部门备案，政府部门会审查合同条款是否合法合规,是否侵害了业主权益。
- 重点监管企业是否按照合同约定提供服务,收费标准是否与质价相符。
日常巡查与投诉处理：
- 街道、社区、住建部门会定期或不定期对小区的物业服务进行巡查，检查卫生、安保、设施维护等实际情况。
- 畅通业主投诉渠道，对业主的投诉进行督办,并将处理结果记入企业信用档案。
从业人员职业资格（保留并强化）：
- 值得注意的是，取消的是企业资质，但物业管理师职业资格（水平评价类）依然存在。
- 虽然不再是强制性准入，但拥有物业管理师证书的从业人员在个人职业发展和企业竞争中仍然是重要的专业证明,部分高端项目或政府招标项目可能会要求项目负责人具备相关职业资格。

对业主和物业公司分别有什么影响？

对物业公司的影响：

积极影响：
- 准入门槛降低：新成立的小公司更容易进入市场,有利于行业创新和多元化服务。
- 减轻负担：无需花费大量时间和金钱去申请和维护资质,可以将更多精力投入到提升服务质量上。
挑战与压力：
- 竞争加剧：大量新进入者使得市场竞争白热化,价格战可能更激烈。
- “劣币驱逐良币”风险：在初期，一些缺乏管理经验、只想赚快钱的企业可能会扰乱市场。
- 品牌和服务成为核心竞争力：不能再靠“资质等级”来证明自己，必须靠实实在在的服务质量和良好口碑来赢得市场，信用体系成为企业的“第二张身份证”。

对业主（业主委员会）的影响：

积极影响：
- 选择权更大：不再受限于物业公司资质等级的限制,可以从更多家物业公司中进行比较和选择。
- 价格可能更灵活：市场竞争加剧,有可能会带来更合理的价格。
挑战与压力：
- 选择难度增加：面对众多资质不一的公司，业主需要擦亮眼睛，更深入地考察公司的实际管理能力、信用状况和过往业绩,而不仅仅是看证书。
- 维权依据转变：如果物业公司服务不好，业主的维权重点不再是“其资质不达标”，而是“其服务未达到合同约定标准”或“其存在失信行为”,需要更善于利用合同和信用体系来维护权益。