物业该如何处理违章建筑？

核心原则：依法依规、分类处置、维护稳定

处理违章建筑，首要原则是合法性，任何行动都必须有明确的法律依据和程序，要考虑公平性和社会影响，避免“一刀切”,引发不必要的矛盾。

第一部分：谁来处理？（责任主体）

首先要明确,不同主体在处理违章建筑中的角色是不同的。

1. 政府主管部门（核心执法主体）

   • 城市管理部门（城管）：是查处城市（包括小区内）违章建筑的主要执法部门，负责立案、调查、取证、下达法律文书（如《责令限期拆除通知书》）和最终的强制拆除。
   • 自然资源和规划部门：负责认定建筑是否违反了城乡规划，是认定“违建”性质的核心部门。
   • 乡镇政府/街道办事处：对于城乡结合部、农村地区的违章建筑,乡镇政府有查处权。
   • 住建部门：负责与建筑质量安全、开发商资质等相关的事宜。

2. 物业服务企业（辅助管理角色）

   • 角色定位：物业不是执法部门，没有执法权，它的核心角色是“管理者”和“信息报告者”。
   • 主要职责：
     • 日常巡查与发现：在小区日常管理中，发现疑似违章建筑（如未经审批搭建的阳光房、私挖地下室、改变房屋结构、占用公共空间等）。
     • 劝阻与制止：在违建初期，进行口头或书面劝阻,告知业主其行为的潜在风险和法律后果。
     • 信息上报：如果劝阻无效，物业必须立即向当地城管部门或街道办进行书面报告，并附上照片、视频等证据材料,这是物业最重要的职责之一。
     • 配合执法：在政府部门进场执法时，物业有义务提供必要的便利，如开门、指认现场、维持现场秩序等。

3. 业主/住户（行为主体）

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 责任：对自己的房屋使用行为负责，在装修或改造前，应主动了解相关法律法规,并向物业或规划部门咨询是否需要审批。
   • 权利：如果认为自己的建筑被误认为是违章，或对执法决定不服,有权依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第二部分：处理流程（六步走）

这是一个典型的行政执法流程,适用于政府主管部门对违章建筑的处理。

第一步：发现与举报

• 来源：物业巡查、群众举报、上级交办、媒体曝光等。
• 物业行动：一旦发现，立即拍照、录像取证，并尝试与业主沟通,了解情况。

第二步：立案调查

• 部门行动：城管部门接到举报（包括物业的报告）后，会进行初步审查，如果确有必要，会正式立案,并指派执法人员进行调查。
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  • 现场勘验：执法人员到现场测量、拍照、录像,固定证据。
  • 查阅资料：查阅业主的建设规划许可证、房产证等原始文件。
  • 询问当事人：对业主进行询问，了解违建的原因、过程等。

第三步：认定与告知

• 部门行动：调查结束后，执法部门会根据《城乡规划法》等相关法律，对建筑是否属于违章建筑作出书面认定。
• 关键程序：执法部门会向业主下达《责令停止违法行为通知书》或《责令限期拆除通知书》，这是最重要的法律文件，必须明确告知：
  • 违法事实和依据。
  • 拟作出的处罚或处理决定。
  • 业主依法享有的陈述、申辩权。
  • 如果逾期不处理，将面临的法律后果（如强制拆除、罚款等）。

第四步：听取陈述与申辩

• 业主权利：业主在收到通知书后，有权在规定期限内向执法部门提出自己的意见和证据，进行申辩,执法部门必须听取。

第五步：作出处罚决定

• 部门行动：如果业主的申辩不成立，执法部门将作出最终的行政处罚决定，通常是《行政处罚决定书》，决定书中会明确处罚内容，如限期拆除、罚款等。

第六步：执行与结案

• 业主自行拆除

  业主在规定期限内自行拆除违章部分，恢复原状，执法部门检查合格后，案件结案,这是最理想的结果。

• 强制拆除
  • 如果业主逾期不履行处罚决定，执法部门可以依法申请人民法院强制执行，或在符合法定条件的情况下（如存在安全隐患、严重影响规划等）自行组织强制拆除。
  • 注意：强制拆除会产生费用，这笔费用通常由违建业主承担,拆除后的建筑垃圾也由业主自行清理。
• 罚款后补办手续（特殊情况下）
  • 对于一些影响较小、可以通过整改消除影响的违建，部分地方可能会允许业主在缴纳罚款后，补办相关规划手续，但这并非普遍权利,取决于地方政策和具体情况。

第三部分：不同场景下的处理建议

如果您是业主，想进行装修改造

1. 提前咨询：在动工前，务必向物业服务中心咨询小区的管理规约，并向当地规划部门或住建部门咨询您的改造方案是否需要审批。
2. 办理手续：如果需要，请及时申请《建设工程规划许可证》或进行备案。
3. 遵守规定：不要擅自改变房屋承重结构、外立面，不要占用公共绿地、楼道、消防通道等。
4. 保留证据：保留好所有与装修相关的合同、审批文件,以备查验。

如果您是物业，发现小区内有违建

1. 保持冷静，依法劝阻：第一时间上前礼貌劝阻，说明其行为可能违反规定,并出示相关法律条文或小区管理规约。
2. 立即取证：如果业主不听劝阻，立即用手机或相机进行拍照、录像，记录违建的时间、地点和状态。
3. 书面报告：向业主下发《整改通知书》，并立即向城管部门和街道办提交书面报告，附上证据材料，报告要清晰、及时。
4. 配合执法：在政府部门介入后，积极提供便利，不要与业主或执法部门发生正面冲突,维护好现场秩序。

如果您是普通住户，邻居违建影响您

1. 收集证据：拍照、录像，记录违建对您造成的具体影响（如遮挡阳光、噪音、漏水、占用公共空间等）。
2. 向物业投诉：首先向物业反映，要求其履行管理职责,进行劝阻和上报。
3. 向政府部门举报：如果物业处理不力，可以直接向当地城管热线（12319）、市民热线（12345）或规划部门进行实名或匿名举报,提供您收集的证据和详细信息。
4. 法律途径：如果违建严重侵犯了您的合法权益（如造成财产损失），可以咨询律师,考虑通过法律途径提起诉讼。

处理违章建筑是一个系统工程，需要政府、物业、业主三方协同。

• 政府要严格执法,程序公正。
• 物业要尽职尽责，做好“前哨”和“桥梁”。
• 业主要守法自律，事前咨询,避免因小失大。

最重要的是，处理违章建筑的根本目的在于维护城市规划的严肃性、保障公共安全和全体业主的共同利益，而不是简单地“拆房子”，一个合法、有序、和谐的居住环境,需要每个人的共同努力。

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