重庆市物业条例如何规范物业公司行为？

《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2025年1月1日起施行，旨在规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，对于物业公司而言，这份条例既是行为的“说明书”，也是权利与义务的“边界线”。

以下是物业公司需要重点关注的核心内容,我将分模块为您梳理：

物业公司的法律地位与核心职责

法律地位： 物业公司是根据业主大会的选聘，与业主委员会签订《物业服务合同》，为物业管理区域内的业主提供专业化、有偿性服务的企业法人，它不是“管理者”，而是“服务者”,其一切权力来源于业主的授权。

核心职责（服务内容）： 《条例》明确规定了物业公司的基本服务义务,主要包括：

• 共有部分维护： 对业主共有的房屋主体结构、公共区域、公共设施设备（如电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、绿地等）进行日常维修、养护和管理。
• 公共秩序维护： 维护物业管理区域内的车辆通行和停放秩序，做好安全防范工作（如安保巡逻、监控值守等）。
• 环境卫生管理： 负责公共区域的清洁卫生、垃圾清运和雨污水管道疏通。
• 公共绿化养护： 对管理区域内的花草树木进行养护和管理。
• 档案资料管理： 建立和管理物业档案、业主档案,并配合相关部门做好相关工作。
• 报告义务： 定期向业主大会、业主委员会报告物业服务的具体实施情况、维修资金使用情况、物业经营收益情况等,并公示接受业主监督。

物业公司的权利与收费

主要权利：

• 收取物业费： 依据《物业服务合同》的约定,向业主或物业使用人收取物业服务费。
• 制止违规行为： 对违反管理规约、损害物业共有利益的行为（如私搭乱建、乱扔垃圾、占用消防通道等），有权进行劝阻、制止,并及时向业主委员会和相关行政管理部门报告。
• 要求业主配合： 有权要求业主和物业使用人遵守物业管理制度,为其正常开展工作提供必要的便利。
• 获得报酬权： 完成合同约定的服务后,有权获得相应的报酬。

收费管理（重中之重）： 《条例》对物业收费有非常严格的规定,这是最容易引发纠纷的环节。

• 明码标价： 物业服务收费必须实行明码标价，在物业管理区域的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费起始时间等。
• 合同约定： 物业服务收费标准、调整方式等，必须在《物业服务合同》中明确约定，未经业主大会同意,物业公司单方面不得擅自提高收费标准。
• 禁止捆绑收费： 不得将物业费、水电费、停车费等强制捆绑收取,或者将不合理的收费项目捆绑在物业费中。
• 停车费管理： 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收取的停车费，扣除合理成本后的收益，属于全体业主共有，物业公司需要单独建账,定期公示收支情况。
• 专项维修资金： 物业公司是专项维修资金申请和使用的执行者，但必须根据业主的决定或相关规定来使用,不得擅自挪用。

物业公司的法定义务与禁止行为

核心法定义务：

• 信息公开透明： 必须将物业服务合同、收费项目、公共收益、专项维修资金使用情况等向全体业主公开,接受业主监督。
• 定期报告： 每年至少一次向业主大会或全体业主报告物业服务合同履行情况、年度收支情况和业主共有部分的经营与收益情况。
• 妥善保管资料： 对物业档案、业主资料等负有保密和妥善保管的义务。
• 紧急处置： 对发生的安全事故、自然灾害等紧急情况，应采取应急措施,并及时向业主和有关部门报告。

明令禁止的行为：

• 禁止“以停代管”： 不得以业主不缴纳物业费等为由，中断或变相中断供水、供电、供气、供热等基本生活服务。
• 禁止侵占收益： 不得擅自处分业主共有财产，不得挪用、侵占业主共有收益。
• 禁止暴力威胁： 不得采取暴力、胁迫等手段，侵害业主的人身、财产安全。
• 禁止虚假宣传： 不得进行虚假或引人误解的宣传,误导业主。
• 禁止转嫁责任： 不得将物业服务合同约定的全部义务转包给其他单位或个人。

物业公司的退出机制

当《物业服务合同》到期，或因严重违约、被业主解聘等原因，物业公司需要退出项目时，《条例》规定了严格的程序：

1. 提前告知： 无论何种原因退出，都必须提前60日书面通知业主委员会和全体业主,并说明原因。
2. 善后交接： 在新的物业公司选聘并完成交接前，原物业公司应继续提供服务,确保小区管理不断档。
3. 资料移交： 必须向业主委员会或新选聘的物业公司移交全部物业档案、业主资料、财务账册、公共设施设备资料、物业服务用房等。
4. 清退费用： 结清所有应缴未缴的费用，处理好预收的物业费、水电费等。
5. 配合审计： 有义务接受业主委员会或全体业主对其财务收支情况的审计。

如果物业公司拒不退出，业主可以向街道、乡镇人民政府或住建部门投诉，由其责令限期退出。

监督与法律责任

监督渠道：

• 业主监督： 业主有权对物业公司的服务进行监督，对不履行合同或违规行为进行投诉、举报。
• 业委会监督： 业主委员会代表全体业主，有权监督物业公司的日常工作,并可以依据合同追究其违约责任。
• 行政监督： 住房和城乡建设主管部门（住建委）是物业公司的行业主管单位，负责对物业公司的经营活动进行监督、检查,并处理相关投诉。

法律责任： 如果物业公司违反《条例》规定,将面临相应的处罚：

• 警告、罚款： 对于不履行基本服务义务、违规收费、侵占收益等行为，住建部门可给予警告、责令限期改正,并处以罚款。
• 信用惩戒： 违法违规行为将被记入企业信用档案,影响其在重庆乃至全国的招投标和市场准入。
• 解除合同： 若严重违约，业主大会有权依法解除《物业服务合同》。
• 刑事责任： 对于挪用专项维修资金、侵占业主收益等涉嫌犯罪的,将依法追究刑事责任。

总结与建议

对于重庆市的物业公司而言，《条例》的核心精神是“服务、透明、受监督”。

• 合规是底线： 必须严格遵守合同约定和法律法规，特别是在收费、收益管理和信息公开方面，做到清清楚楚、明明白白。
• 服务是根本： 提供质价相符的服务，是获得业主认可、减少纠纷的根本途径。
• 沟通是桥梁： 与业主委员会和广大业主保持良好、畅通的沟通，是化解矛盾、建立信任的关键。
• 学习是保障： 定期组织员工学习《条例》及相关政策,确保公司运营始终在法律框架内。

如果您是业主，当与物业公司发生纠纷时，可以首先与物业公司沟通，协商不成可向业主委员会反映，或向所在街道（乡镇）物业科、区住建委投诉举报,必要时可寻求法律途径解决。

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