物业协会聘请物业公司，这合理吗？

这是一个非常重要且核心的物业行业问题。“物业公司由物业协会聘请”这种模式在中国大陆是不存在的，也不是主流或法定的模式。

这种说法可能源于对某些特定合作模式或国外制度的误解,下面我将为您详细解释为什么这种模式不成立，以及现实中物业公司的产生方式是怎样的。

物业公司的聘请主体和决策权在于业主，而不是物业协会，物业协会是行业自律组织，不具备直接聘请或指定任何一家物业公司为具体小区服务的权力。

现实中物业公司是如何产生的？

物业公司是通过合法的市场化流程,由业主（或开发商前期）选择产生的，主要有以下几种情况：

前期物业管理（由开发商聘请）

• 适用阶段： 在新建商品房小区，当业主大会尚未成立、业主委员会也未选举产生时，这个阶段被称为“前期物业管理”。
• 聘请方： 开发商，根据《中华人民共和国民法典》和相关法规，开发商有责任通过招投标或协议的方式，选聘一家前期物业服务企业。
• 目的： 确保在业主入住初期，小区的各项管理服务（如安保、清洁、绿化、设施维护等）能够正常运转。
• 合同期限： 前期物业服务合同通常在业主大会成立并与新物业公司签订合同后终止。

业主大会/业主委员会聘请（常态化模式）

• 适用阶段： 业主大会成立并选举产生业主委员会后，小区的物业管理进入常态化阶段。
• 聘请方： 业主大会或其常设机构业主委员会，业委会代表全体业主，负责通过公开招标、邀请招标或协议等方式，选聘新的物业公司。
• 决策流程： 这是一个非常民主和透明的流程：
  1. 制定选聘方案： 业委会根据小区实际情况，制定选聘标准和流程。
  2. 发布招标信息： 通过公开渠道发布招标公告，邀请符合资质的物业公司参与竞标。
  3. 评审与考察： 业委会和业主代表组成评标小组，对各投标公司的资质、报价、服务方案、过往业绩等进行综合评审，并进行实地考察。
  4. 业主表决： 业委会将候选物业公司名单及评审结果提交给全体业主进行投票表决，通常需要达到“双过半”（面积和户数均过半）同意。
  5. 签订合同： 得票最高的物业公司被正式选聘，业委会代表全体业主与其签订《物业服务合同》。

物业协会的角色是什么？

物业协会（全称通常是“XX市物业管理行业协会”）是一个行业自律组织，其性质类似于商会或企业家协会，它的主要职责包括：

1. 行业服务与指导： 为会员单位（即各个物业公司）提供政策咨询、法律培训、技术交流等服务，帮助提升物业公司的专业水平。
2. 制定行业标准与规范： 推动行业自律，制定一些服务标准、操作指引等，引导行业健康发展。
3. 协调与沟通： 作为政府与物业企业、物业企业与业主之间的桥梁，协调各方关系，反映行业诉求。
4. 行业监督与自律： 对会员单位的行为进行监督，对违反行业道德和规范的行为进行批评、警告，甚至开除会籍。
5. 组织评优评先： 评选“优秀物业服务企业”等，树立行业标杆。

关键点： 物业协会是服务者、协调者和监督者，而不是管理者或决策者，它没有权力，也没有能力去为任何一个具体的“小区”去聘请物业公司，这个权力牢牢掌握在业主手中。

为什么“由物业协会聘请”这个想法会产生？

这种误解可能源于以下几种情况：

1. 混淆了“指导”与“决定”： 物业协会可能会指导某个小区的业主委员会如何规范地选聘物业公司，或者推荐一些信誉良好的会员企业，但这只是“建议”和“推荐”，最终决定权仍在业主。
2. 对国外制度的误解： 在一些国家或地区，可能存在由政府或半官方机构（类似于我们理解的“协会”）对物业行业进行更强有力的监管或直接指派管理者的模式，但这不符合中国大陆的现行法律和制度。
3. 对“政府购买服务”的误解： 在一些老旧小区改造或特殊项目中，政府可能会出资，通过招标方式聘请物业公司提供公共服务，这看起来像是“政府”或其委托的机构在“聘请”，但服务对象是社区全体居民，且资金来源于财政，这与普通商品房小区的业主自选模式不同，物业协会在此过程中也不扮演直接聘请的角色。

当您听到“物业公司由物业协会聘请”的说法时，可以明确地判断这是不正确的，在您的小区，选择谁来为您服务，最终的权力在您和您的邻居们手中。

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