物业管理公司上市公司有哪些？

物业管理行业自2025年在港交所迎来上市高峰后，已经发展成为一个规模庞大、备受资本市场关注的板块，大部分头部物企都选择在香港联交所（HKEX）上市,少数几家在A股上市。

以下是物业管理行业上市公司的主要分类和代表性公司：

头部综合型物企（通常为大型地产集团分拆上市）

这类公司规模最大，管理面积最多，品牌知名度高，通常背靠大型地产母公司,拥有强大的资源优势。

碧桂园服务

• 股票代码： 6098.HK
• 市场地位： 长期以来稳坐行业第一的宝座,无论是合约面积还是在管面积都遥遥领先。
• 特点：
  • 规模巨大： 管理项目遍布全国,覆盖超千万平方米的建筑面积。
  • 多元化收入： 除了基础的物业管理费，其社区增值服务（如美居、资产服务）和城市服务收入占比持续提升,抗周期能力强。
  • 科技赋能： 在智慧社区和数字化运营方面投入巨大。

万科物业

• 股票代码： 2202.HK
• 市场地位： 行业内的“品质标杆”,以其卓越的服务质量和高业主满意度著称。
• 特点：
  • 品牌溢价高： “万科物业”本身就是金字招牌，服务口碑极佳,续约率高。
  • 深耕住宅： 在住宅物业管理领域是绝对的领导者,拥有大量中高端项目。
  • 积极拓展： 近年来大力发展商写、产业园、学校、政府等非住宅业态,并布局城市服务。

保利物业

• 股票代码： 6049.HK
• 市场地位： 国资背景的龙头企业，增长迅速,规模稳居行业前三。
• 特点：
  • 央企背景： 背靠保利集团，资源稳定,信誉度高。
  • “大物业”战略： 积极布局住宅、商写、城市服务、资产管理和增值服务等多个赛道,业务结构均衡。
  • 政府资源优势： 在承接政府项目、老旧小区改造、公共服务等方面有天然优势。

雅生活服务

• 股票代码： 3319.HK
• 市场地位： 由雅居乐分拆而来,是行业内的第一梯队企业。
• 特点：
  • 并购能力强： 通过一系列成功的并购（如中民物业、绿地物业）实现了规模的快速扩张。
  • 业态丰富： 管理项目涵盖住宅、写字楼、产业园、公共物业等多种类型。
  • 增值服务突出： 在社区零售、到家服务等方面有较深布局。

华润万象生活

• 股票代码： 1209.HK
• 市场地位： 头部物企中独特的存在,其商业物业管理能力行业顶尖。
• 特点：
  • “商业+物业”双轮驱动： 拥有华润万象城、万象天地等顶级商业地产资源,其商业运营和物业管理能力是核心护城河。
  • 高端定位： 主要服务于高端住宅、商业写字楼和酒店,客单价高。
  • 生态协同： 与华润置地、华润啤酒等兄弟业务协同效应强。

特色与专业型物企

这类公司在特定领域（如商业、科技、增值服务）具有突出优势。

商业物业管理专家

• 新大正

  • 股票代码： 002968.SZ (A股)
  • 特点： 中国西南地区最大的商业物业管理公司，在政府、学校、交通枢纽等公建物业领域实力雄厚，是A股上市的“物管第一股”。

• 中海物业

  • 股票代码： 2669.HK
  • 特点： 背靠中国海外集团，在高端写字楼、政府物业、大型公共设施管理方面是绝对的领导者，被誉为“最像香港模式的物管公司”。

• 招商积余

  • 股票代码： 001914.SZ (A股)
  • 特点： 中国第一家物业管理的上市公司，由招商局集团旗下企业整合而来，在央企写字楼、产业园物业管理方面市场份额领先,同时积极拓展住宅和城市服务。

增值服务驱动型

• 碧桂园服务 和 雅生活服务 也属于此列，但 奥园健康 曾是其典型代表。
  • 奥园健康
  • 股票代码： 3662.HK
  • 特点： 早期以大健康产业为特色，将社区医疗服务作为核心增值服务，构建了独特的商业模式，但近年来受母公司影响,发展面临挑战。

科技驱动型

• 彩生活
  • 股票代码： 1778.HK
  • 特点： 被誉为“中国社区服务第一股”，也是最早探索“互联网+物业”模式的公司，通过其“彩之云”APP，构建了庞大的线上社区生态，虽然近年来在规模上被超越,但在社区科技运营方面仍有其独到之处。

市场主要特点与趋势

1. 集中度持续提升： 头部物企通过内生增长和大规模并购，市场份额不断扩大，行业“马太效应”明显。
2. 收入结构多元化： 对地产母公司的依赖度降低，非业主增值服务（如案场销售、前介顾问）和社区增值服务（如美居、家政、养老）成为新的增长引擎。
3. “大物业”战略： 从传统的住宅管理，向商写、产业园、学校、医院、政府公共空间、城市服务（如环卫、园林）等更广阔的领域拓展。
4. 科技赋能深化： 智慧社区、物联网、大数据等技术被广泛应用于提升运营效率、优化业主体验和开拓新业务。
5. ESG（环境、社会及管治）成为焦点： 上市公司越来越重视绿色运营、社会责任和公司治理，这不仅是监管要求,也是提升品牌价值和吸引投资的关键。

如果您想投资或研究物业管理行业的上市公司,可以从以下几个维度入手：

• 规模龙头： 关注 碧桂园服务、万科物业、保利物业,看其行业地位和规模效应。
• 品质标杆： 深入研究 万科物业,理解其服务溢价和品牌价值。
• 特色专家： 如果对商业物业感兴趣，华润万象生活、中海物业、招商积余 是很好的研究对象；如果关注A股，新大正 是代表。
• 成长潜力： 关注那些在增值服务、城市服务或科技领域有独特布局的公司,它们可能代表未来的发展方向。

希望这份梳理对您有帮助！

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