物业管理条例关于电梯

需要明确的是，《物业管理条例》本身是一部纲领性、框架性的法律，它确立了物业管理的基本原则和各方主体（业主、业主大会、物业服务企业、开发商）的权利义务，对于电梯这种特种设备，具体的操作规范和安全要求则主要依据《中华人民共和国特种设备安全法》和《电梯维护保养规则》等专门法规。

理解电梯管理，需要将《物业管理条例》的原则性规定与专门法规的具体要求结合起来。

核心原则：电梯是“全体业主的共同财产”

《物业管理条例》明确规定，小区内的电梯、绿地、道路、公共照明、水箱、楼梯间、公益性文体设施和共用设施设备等，都属于业主共有。

• 法律依据：《物业管理条例》第二十七条、第五十四条。
• 核心含义：电梯不是物业服务企业的，也不是某个业主的，而是全体业主共有的资产，电梯的购买、维修、保养、更新改造等所有相关费用，都应当由全体业主共同承担。

各方主体的责任与义务

根据《物业管理条例》和相关法规，电梯管理涉及以下几个关键方,他们的责任分工如下：

业主大会和业主委员会（决策主体）

业主大会是小区的最高权力机构，业主委员会是其执行机构，在电梯管理中，它们的核心作用是“决策”和“监督”。

• 决策权：

  • 筹集和使用专项维修资金：电梯的日常维修保养费用和重大的更新、改造、修理费用，通常需要动用专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条，筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，电梯的大修、改造就属于此类重大事项。
  • 选择物业服务企业：业主委员会通过公开招标等方式选聘物业服务企业，并在《物业服务合同》中明确约定电梯管理的具体条款，包括服务标准、费用、维保单位等。
  • 决定管理方式：业主大会可以决定电梯是委托给物业服务企业统一管理,还是自行委托专业的电梯管理公司。

• 监督权：

  • 监督物业服务企业是否履行了电梯管理的合同义务。
  • 审查电梯维保记录、年检报告、安全评估报告等,确保电梯处于安全运行状态。
  • 监督专项维修资金是否被规范、透明地用于电梯相关支出。

物业服务企业（执行主体）

物业服务企业是电梯管理的直接执行者和日常责任人,对电梯的日常安全运行负有主要管理责任。

• 核心职责：
  • 签订维保合同：必须委托有资质的专业电梯维保单位，并签订规范的维保合同,不能为了省钱而选择无资质或低价低质的维保服务。
  • 确保日常维保：监督维保单位按照《电梯维护保养规则》的要求，进行日常维护保养（通常为半月保、月保、季保、年保），物业服务企业有责任确保维保工作按时、按质完成。
  • 建立管理档案：建立完整的电梯安全技术档案，包括：
    • 制造单位、产品合格证、出厂文件等。
    • 安装、改造、重大修理的记录和资料。
    • 日常检查与使用状况记录。
    • 年度自行检查和定期检验报告。
    • 应急救援演练记录。
  • 组织应急演练：制定电梯应急救援预案，并定期组织演练，确保在发生困人等紧急情况时能够快速、有效地处置。
  • 张贴安全标识：在电梯显著位置张贴《安全检验合格》标志、有效的《电梯使用标志》、安全注意事项、警示标志以及应急救援电话。
  • 日常巡查与报修：对电梯进行日常巡查，发现异响、故障、按钮失灵等问题时，应立即通知维保单位进行维修,并暂停使用。
  • 费用催缴：负责向业主宣传和催缴电梯运行费（电费）和维保费,确保资金到位。

业主（使用主体）

业主是电梯的使用者,其使用行为直接关系到电梯的安全和寿命。

• 主要义务：
  • 安全、文明使用：遵守电梯使用规范，不得超载、不得在轿厢内蹦跳、不得强行扒门、不得用物品阻挡电梯门。
  • 按时缴费：按照《物业服务合同》的约定，按时足额缴纳物业管理费和电费（电梯运行费），如果需要动用专项维修资金进行大修,也需要履行相应的表决和缴费程序。
  • 报告隐患：发现电梯运行异常（如晃动、异响、按钮失灵等）或存在安全隐患时，应立即停止使用,并第一时间通知物业服务企业或电梯维保单位。
  • 不得侵占：不得擅自占用、堵塞电梯轿厢或前室,不得损坏电梯内的任何设施。

开发商（初始责任主体）

在业主大会成立之前,开发商或其前期物业服务企业承担电梯管理的初始责任。

• 主要责任：
  • 确保质量：所采购和安装的电梯必须符合国家安全标准,并完整移交所有技术资料。
  • 初始维保：在前期物业服务期间,负责委托专业的维保单位进行电梯的维护保养。
  • 设立专项维修资金：按照规定，将首期专项维修资金存入专户,为未来的电梯大修提供资金保障。

费用来源（钱从哪里来？）

电梯管理涉及的费用主要有两大来源,这也是业主最关心的问题：

1. 日常运行费（电费）和维保费

   • 来源：这部分费用属于物业管理费的构成部分，或者作为一项单独的“电梯运行费”向业主收取。
   • 性质：这是日常、持续的开支，用于支付电梯的耗电、日常维保、年检、清洁等费用，如果业主不交，物业服务企业可能无法正常运作，导致电梯维保中断,存在巨大安全隐患。

2. 大修、更新、改造费用

   • 来源：当电梯使用年限较长（通常15年以上）或出现严重老化，需要进行系统性的大修、更换主要部件（如主机、控制系统）甚至整机更新时,所需费用巨大。
   • 性质：这是非经常性、高额的支出，必须动用专项维修资金。
   • 流程：由业主委员会或物业服务企业提出申请，经业主大会表决通过（需达到法定比例）,并向当地住建部门和房管中心申请划拨资金。

总结与建议

给业主的建议：

1. 关注公示信息：留意电梯内的《电梯使用标志》，查看下次检验日期,查看物业公示栏的维保记录和专项维修资金使用情况。
2. 积极参与：积极参与业主大会,对电梯大修等重大事项行使自己的投票权。
3. 及时报告：发现电梯问题，不要“小事化了”,立即向物业或维保单位报告。
4. 按时缴费：理解并按时缴纳物业费和电梯运行费,这是保障电梯日常安全的基础。
5. 了解法规：当与物业或邻居就电梯问题发生纠纷时，可以援引《物业管理条例》和《特种设备安全法》来维护自己的合法权益。

电梯安全是一个系统工程，需要业主、业委会、物业、维保单位四方各司其职、紧密配合，共同守护好“垂直生命线”。

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