北京物业公司归谁管理

北京市住房和城乡建设委员会（简称“北京市住建委”）

这是北京市物业行业最高级别、最核心的政府主管部门，它负责制定全市性的物业管理政策、法规和标准，并进行宏观指导和监督,其主要职责包括：

1. 政策制定与法规执行：贯彻落实国家和北京市关于物业管理的法律法规,制定相关的实施细则和管理办法。
2. 企业资质管理：负责物业管理企业的资质审批、备案和日常监管（虽然资质审批已下放，但监管仍在）。
3. 行业指导与培训：指导行业协会工作,组织物业从业人员进行专业培训和继续教育。
4. 监督与执法：对全市的物业管理工作进行监督检查,对违法违规行为进行查处。
5. 专项维修资金管理：指导和监督全市住宅专项维修资金的交存、管理和使用。

北京市住建委是北京物业行业的“总导演”和“裁判员”，负责制定规则、监督比赛。

直接管理与执行者：各区/街道的相应部门

政策最终需要落地到基层，具体的管理工作由各区、各街道的相应部门负责。

1. 各区住房和城乡建设委员会（区住建委）：

   • 作为区级主管部门，执行市住建委的政策,负责本辖区内的物业行业日常管理工作。
   • 处理本区内的物业投诉、纠纷调解。
   • 监督指导辖区内物业项目的日常运作。

2. 各街道办事处/乡镇人民政府：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 这是最基层、最直接的管理力量，他们身处一线,与居民和物业公司联系最紧密。
   • 成立“物业管理科”或相应科室：专门负责辖区内物业管理的具体事务。
   • 主要职责：
     • 指导成立业主大会和业主委员会：这是街道办的一项关键工作,很多业委会的成立和备案都需要街道办的指导和监督。
     • 调解物业纠纷：当业主与业主、业主与物业公司之间发生矛盾时,街道办是首要的调解机构。
     • 监督物业服务质量：组织居民对物业公司的服务进行评议,督促其改进工作。
     • 协调老旧小区改造：在老旧小区的综合整治和物业服务提升工作中,街道办扮演着组织者和协调者的角色。
     • 应急处理：在发生突发公共事件（如疫情、暴雨等）时,协调物业公司做好应急响应。

街道办是物业管理的“一线指挥官”和“和事佬”。

市场与行业自律组织：北京市物业管理行业协会

这是一个非政府组织（NGO）,由北京市的物业服务企业自愿组成。

• 桥梁纽带作用：在政府主管部门（市住建委）和物业服务企业之间架起沟通的桥梁。
• 行业自律：制定行业公约和职业道德准则，规范会员企业的经营行为,促进行业健康发展。
• 培训与交流：组织行业培训、研讨会、评优评先等活动,提升行业整体水平和服务质量。
• 反映诉求：向政府部门反映会员企业的合理诉求和建议。

这个协会是行业内部的“俱乐部”和“自律委员会”。

最关键的主体：业主与业主委员会

物业管理的核心是“业主自治”，因此业主和业主委员会是物业管理的主人。

1. 全体业主：

   • 根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》，业主是物业的所有人，是物业管理的权利主体。
   • 业主通过业主大会来决定小区内的重大事项，
     • 选聘或解聘物业公司。
     • 制定和修改《管理规约》和《业主大会议事规则》。
     • 筹集和使用专项维修资金。
     • 决定小区内的其他重大事项。

2. 业主委员会（业委会）：

   • 是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。
   • 代表全体业主与物业公司签订、变更或解除《物业服务合同》。
   • 监督物业公司的日常服务,督促其履行合同义务。
   • 定期向业主大会报告工作,接受业主的监督。

业主和业委会是物业管理的“主人”和“管家”,他们拥有对物业公司的最终决定权。

总结与比喻

为了让您更清晰地理解,我们可以用一个比喻来总结：

• 北京市住建委：像国家交通部，负责制定全国（全市）的交通法规和宏观规划。
• 区住建委：像北京市交通委员会,负责本市的交通管理和具体政策执行。
• 街道办：像各个区的交通大队或街道办事处，负责管理辖区内的具体交通秩序,处理违章和事故。
• 业主大会/业委会：像小区的业主委员会，决定小区内部的停车规则、保安配置等，并对小区的保安公司（物业公司）进行监督和考核。
• 物业公司：像小区聘请的保安公司，负责执行业主委员会制定的规则，提供安保、保洁等服务。

北京物业公司并非由单一部门管理，而是在“政府监管（市/区住建委）、基层指导（街道办）、行业自律（协会）”和“业主自治（业主大会/业委会）”的四重框架下协同运作的。 业主和业委会在其中扮演着核心角色,拥有最终的决定权。

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