[项目名称] 物业承接查验工作方案
总则
1 方案目的 为确保 [项目名称] 在竣工验收合格后，能够顺利、规范、有序地完成物业承接查验工作，明确建设单位（开发商）与物业服务企业（物业公司）之间的权利与义务，界定物业共用部位、共用设施设备的质量和功能状况，保障全体业主的合法权益，并为项目后期的物业服务奠定坚实的基础，特制定本方案。
（图片来源网络，侵删）
2 工作原则
- 合法合规原则： 严格遵守《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等国家及地方相关法律法规。
- 客观公正原则： 以事实为依据，以规范为准绳，对查验中发现的问题进行客观记录和公正评估，不偏袒任何一方。
- 全面细致原则： 查验范围应覆盖所有物业共用部位、共用设施设备，确保不留死角，记录详尽。
- 责任清晰原则： 明确建设单位、物业公司及相关责任方的责任，确保问题得到及时、有效的解决。
- 协作沟通原则： 建立建设单位、物业公司、施工单位、监理单位等多方参与的沟通协调机制，高效推进查验工作。
3 查验依据
- 《中华人民共和国民法典》
- 《物业管理条例》
- 《房屋建筑工程质量保修办法》
- 项目《前期物业服务合同》
- 项目《建设工程施工合同》及设计文件、图纸
- 国家及地方现行的工程施工质量验收规范、标准
- 建设单位提供的《竣工图纸》、设备说明书、操作手册等技术文件
组织架构与职责分工
为确保查验工作高效进行,成立专项工作小组，明确各方职责。
1 承接查验领导小组
（图片来源网络，侵删）
- 组长： 物业公司项目负责人（总经理/项目经理）
- 副组长： 建设项目负责人（开发商代表）
- 成员： 物业公司工程部、客服部、安保部负责人；建设单位工程部负责人；施工单位项目经理；监理单位总监。
- 职责：
- 审定本承接查验工作方案。
- 协调解决查验过程中的重大问题和争议。
- 审核并最终确认《物业承接查验记录表》及问题清单。
- 组织召开阶段性工作协调会。
2 查验执行小组
- 组长： 物业公司工程部经理
- 副组长： 建设单位工程部经理
- 成员：
- 物业方： 工程技术人员（强电、弱电、暖通、给排水、消防、智能化等专业）、客服人员、安保人员。
- 建设方： 工程技术人员、资料员。
- 施工方/监理方： 配合提供技术支持，对问题进行确认。
- 职责：
- 具体执行本方案,组织实施现场查验工作。
- 按照专业分工,对物业进行细致检查。
- 详细、准确地填写《物业承接查验记录表》。
- 汇总查验问题,编制《问题清单》。
- 跟踪、监督问题整改情况。
查验范围与内容
1 查验范围 本方案查验范围包括但不限于 [项目名称] 规划红线内，属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备。
2 查验内容
| 查验类别 | 具体查验内容 |
|---|---|
| A. 土建及装修部分 | 主体结构： 墙体、梁、柱、楼板有无裂缝、变形、渗漏； 屋面： 防水层是否完好，有无渗漏、积水；隔热层、保温层是否完好； 外墙： 饰面砖、涂料有无空鼓、开裂、脱落；幕墙的密封、开启是否正常； 公共区域： 大堂、走廊、楼梯间、电梯厅的地面、墙面、天花板有无破损、污染； 门窗： 公共区域门窗的开启、关闭是否顺畅，密封是否良好，玻璃有无破损； 地下室/人防工程： 结构、防水、通风、照明、排水系统。 |
| B. 机电安装部分 | 供配电系统： 配电房设备（变压器、高压柜、低压柜）的安装、运行状况；公共区域照明、应急照明、疏散指示标志的完好率与功能； 给排水系统： 生活水泵、消防水泵、中水泵、污水泵、雨水泵的运行状况；管道、阀门、水箱（池）有无渗漏、锈蚀；排水是否通畅； 电梯系统： 电梯品牌、型号、数量；运行平稳性、平层准确性；各安全装置（门锁、限速器、安全钳等）功能是否有效；机房设备运行状况； 暖通空调系统（如有）： 冷热源机组（锅炉、冷水机组）、空调箱、风机盘管的运行状况；风管、水管的保温与密封； 消防系统： 消火栓、喷淋、烟感、温感、手报、警铃、防火卷帘、消防风机、消防广播等设备的安装、功能及联动测试；消防控制室设备运行状况； 智能化系统： 安防监控（摄像头、录像机）、门禁系统、停车场管理系统、楼宇自控系统、周界报警、电子巡更等设备的安装、功能及联动测试。 |
| C. 室外及附属设施 | 道路及广场： 路面有无破损、塌陷；路缘石、井盖是否完好； 园林绿化： 乔木、灌木、草坪的成活率、生长状况； 公共照明： 庭院灯、草坪灯、泛光灯的安装与照明效果； 标识系统： 楼栋号、单元号、车位号、公共设施标识等是否清晰、齐全； 化粪池、检查井： 是否渗漏，盖板是否完好； 儿童游乐设施、健身器材： 是否牢固、安全、无破损。 |
| D. 资料文件部分 | 工程技术资料： 全套竣工图纸（建筑、结构、水电、暖通等）、竣工报告、竣工验收备案证明； 设备资料： 主要设备（电梯、水泵、发电机等）的出厂合格证、使用说明书、安装调试记录、保修卡； 系统资料： 智能化系统、消防系统的操作手册、系统图、维保合同； 权属资料： 物业区域划分图、共用设施设备清单； 其他资料： 物业服务合同、前期物业服务协议、业主临时管理规约等。 |
工作流程与实施步骤
1 准备阶段（预计 [X] 天）
- 方案报审： 物业公司将本方案提交建设单位审核，确认后双方共同执行。
- 资料交接： 建设单位向物业公司移交本方案“3.2.D”中规定的所有资料文件，物业公司进行清点、核对，并出具《资料交接清单》。
- 人员培训： 对物业公司查验人员进行技术培训，明确查验标准、方法和记录要求。
- 工具准备： 准备查验所需的工具，如：卷尺、激光测距仪、万用表、相相机、记录本、手电筒等。
- 制定查验计划： 根据项目实际情况，制定详细的现场查验日程表，并提前通知建设单位、施工单位等各方。
2 现场查验阶段（预计 [Y] 天）
- 首次会议： 查验开始前，领导小组召开启动会，明确查验流程、纪律和沟通机制。
- 分区、分专业查验： 按照计划，查验执行小组分区域、分专业对物业进行逐一、细致的检查。
- 问题记录与确认：
- 发现问题,立即在《物业承接查验记录表》中详细描述，包括位置、问题描述、严重程度、建议处理方式。
- 对问题进行拍照或录像作为证据。
- 记录完成后,由物业方、建设方、施工方（或监理方）三方代表共同签字确认。
- 每日小结： 每日查验工作结束后，召开简短碰头会，汇总当日发现的问题，沟通解决方案，安排次日计划。
3 问题汇总与报告编制阶段（预计 [Z] 天）
- 问题清单编制： 将所有《物业承接查验记录表》中的问题进行分类、汇总，形成《物业承接查验问题清单》。
- 报告编制： 物业公司根据《问题清单》和查验情况，编制《[项目名称]物业承接查验报告》，报告应包括：
- 项目概况及查验概况。
- 查验范围与依据。
- 查验情况总体评价。
- 主要问题清单（附照片）。
- 整改建议与责任划分。
- 结论与建议。
- 报告审核与签认： 《承接查验报告》及《问题清单》提交建设单位审核，经双方协商确认后，由双方项目负责人签字盖章，形成具有法律效力的文件。
4 整改与复验阶段
- 整改通知： 建设单位根据《问题清单》，向相关施工单位发出《整改通知书》，明确整改内容、时限和责任人。
- 过程监督： 物业公司对整改过程进行监督，确保整改质量。
- 复验确认： 整改完成后，由物业公司组织相关方进行现场复验，对整改合格的问题，在《问题清单》上标注“整改完成”，并签字确认；对不合格的，要求继续整改。
- 闭环管理： 所有问题整改完成并复验通过后，形成《物业承接查验问题整改闭环报告》。
5 资料归档与交接
- 资料归档： 物业公司将所有承接查验过程中形成的文件资料，包括方案、记录表、问题清单、报告、照片、整改闭环报告等，系统整理、编号、归档。
- 钥匙与资产交接： 在完成所有查验和整改后，建设单位向物业公司正式移交物业的钥匙、工具、备品备件等资产，并办理《资产交接清单》签字手续。
- 签署《物业承接查验协议》： 双方就最终查验结果达成一致后，正式签署《物业承接查验协议》，标志着物业承接查验工作的圆满结束。
保障措施
1 组织保障 明确领导小组和执行小组的职责，确保指令畅通，责任到人。
2 技术保障 组织内部技术骨干，并必要时聘请外部专家，确保查验的专业性和准确性。
3 沟通保障 建立定期例会制度（每日/每周），并建立专项工作微信群，确保信息及时传递。
4 安全保障 查验人员必须遵守项目安全管理规定，佩戴安全帽、劳保鞋等个人防护用品，高空作业等危险操作需有专项方案。
应急预案
1 争议处理 如对某一问题的性质或责任划分产生争议，由领导小组组织相关方进行现场复核和协商，协商不成的，可邀请行业主管部门或第三方机构进行评估。
2 安全事故 如发生人身伤害或设备损坏等安全事故，立即启动项目应急预案，抢救伤员，保护现场，并按规定上报。
附件
- 《物业承接查验记录表（模板）》
- 《物业承接查验问题清单（模板）》
- 《资料交接清单（模板）》
- 《钥匙及资产交接清单（模板）》
- 《[项目名称]物业承接查验日程计划表》
编制单位： [物业公司名称] 编制日期： [年]年[月]日 审核人： 批准人：
版权声明：除非特别标注，否则均为本站原创文章，转载时请以链接形式注明文章出处。
