下面我将从合同的重要性、主要内容、签订流程、注意事项以及合同范本参考等多个方面,为您详细解读这份合同。
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为什么这份合同如此重要？
- 法律依据：它是业委会代表全体业主，物业公司提供服务的法律凭证，合同条款受《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律法规的保护和约束。
- 权责清晰：明确规定了物业公司“该做什么”和“不做什么”，以及业主“该交什么”和“享有什么权利”,避免了日后的扯皮和纠纷。
- 管理规范：为小区的日常管理（如保洁、安保、绿化、维修等）提供了标准和流程,确保服务质量。
- 财务透明：规定了物业费的构成、收取方式、使用范围和公示要求,是保障业主知情权和监督权的关键。
- 维保依据：当小区公共设施设备（如电梯、消防系统、供水供电系统）出现问题时,合同是要求物业公司履行维修责任的直接依据。
《物业服务合同》的核心内容（应包含哪些条款？）
一份完整的物业服务合同通常包括以下几个主要部分：
总则
- 合同主体：明确甲方（业主委员会/全体业主）和乙方（物业公司）的法定全称、地址、法定代表人等。
- 物业基本情况：物业名称、坐落位置、四至界限、物业类型（住宅、商业等）、总占地面积、总建筑面积、房屋总栋数、总户数等。
- 合同目的：为了维护全体业主的共同利益，创造整洁、安全、文明、和谐的居住环境,明确双方权利义务。
物业服务事项与质量标准（核心中的核心） 这是合同最关键的部分，必须尽可能具体、量化。
- 共用部位、共用设备设施的日常维修、养护和管理：
- 房屋本体：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
- 设备设施：电梯、供水供电系统、消防设施、监控安防系统、公共照明、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备等。
- 质量标准：电梯“每月至少2次例行保养，年检合格率100%”；消防设施“每季度至少进行1次全面检查，确保随时可用”。
- 公共环境卫生：
- ：小区道路、广场、楼道、电梯轿厢、公共卫生间、垃圾房/站的日常清洁、垃圾清运、消毒、蚊蝇消杀等。
- 质量标准：“每日清扫小区主干道2次，公共楼道每日1次，垃圾日产日清，垃圾桶周边无散落垃圾”。
- 公共秩序维护与安全防范：
- ：门岗值守、车辆管理（包括地上车位分配、地下车库进出管理）、巡逻（规定巡逻路线和频次）、监控中心24小时值守、突发事件（如火警、盗窃）的应急处置。
- 质量标准：“主出入口24小时有人值守，巡逻岗每2小时完成一次全小区巡逻并记录”。
- 绿化养护管理：
- ：花草树木的浇水、施肥、修剪、病虫害防治、补种等。
- 质量标准：“绿化存活率95%以上，定期修剪，保持观赏效果”。
- 消防、人防等公共秩序维护：
协助相关部门做好消防、人防等设施的维护和管理。
（图片来源网络，侵删） - 其他服务：
小区档案资料管理、代收代缴（如水、电、燃气费，需明确手续和费用）、便民服务等。
物业服务费用
- 物业费标准：明确每平方米每月的金额（如：住宅2.5元/平方米·月）。
- 计费方式：按建筑面积计算。
- 收费时间：自业主收房之日起计费，或按月/季/年预收。
- 费用构成：明确物业费包含哪些成本（如人员工资、公共能耗、清洁物料、维修费、管理费、税费、合理利润等）。
- 调整机制：约定物业费调整的条件和程序（如成本上涨超过一定比例，需经业主大会或业主表决通过）。
- 代收代缴费用：明确代收代缴的水、电、燃气、暖气、有线电视、网络等费用的标准和方式。
双方的权利与义务
- 甲方的权利与义务（业委会/业主）：
- 权利：监督乙方服务质量、要求乙方公示财务账目、就服务问题提出建议和质询、参与共同决定物业重大事项等。
- 义务：按时足额缴纳物业费、遵守管理规约、配合乙方开展管理工作、不得擅自改变物业用途等。
- 乙方的权利与义务（物业公司）：
- 权利：按时收取物业费、对违反小区规定的行为进行劝阻和报告等。
- 义务：全面履行合同约定的服务事项、接受甲方和业主的监督、定期公布收支情况、妥善保管物业档案资料等。
合同期限
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- 明确合同的起止日期，一般为3-5年，合同到期前,双方应协商是否续签。
违约责任
- 甲方违约：如业主无理拒缴物业费，物业公司可以采取催缴、通过法律途径起诉等措施。
- 乙方违约：这是重点，如服务质量不达标、擅自提高收费标准、挪用维修资金等，业委会有权要求其限期整改，并可以扣除相应服务费，甚至有权单方面解除合同,违约金的具体计算方式也应在此明确。
维修资金的使用
- 明确小区住宅专项维修资金的筹集、管理和使用程序，物业公司作为执行方,应严格按照规定和业主大会的决议申请和使用维修资金。
合同的变更、解除与终止
- 变更：经双方协商一致,可以书面形式变更合同。
- 解除：在何种情况下可以单方面解除合同（如严重违约、破产等）。
- 终止：合同到期、小区业委会解散、物业项目整体转让等情况。
争议解决方式
- 约定发生纠纷时，是先通过协商、调解解决，还是直接向人民法院提起诉讼,或提交仲裁委员会仲裁。
其他与附件
- 双方约定的其他事项。
- 附件：这是非常重要的一部分，通常包括：
- 《物业共用部位、共用设施设备明细》
- 《物业服务质量标准与考核细则》
- 《物业管理区域图纸》
- 《维修资金管理办法》等。
签订流程
- 市场调研与选聘：业委会通过公开招标、邀请招标等方式，选择3家以上信誉好、实力强的物业公司参与竞聘。
- 业主大会表决：业委会将选定的候选物业公司及拟签合同的主要内容提交业主大会进行表决。必须获得“双过半”同意（即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）。
- 谈判与草拟：业委会代表全体业主，与中标的物业公司就合同条款进行详细谈判,共同起草合同文本。
- 公示：将最终拟定的合同文本在小区内进行公示，接受全体业主的监督和质询,公示期一般不少于7天。
- 正式签署：公示无异议后，由业委会主任（或其授权代表）和物业公司法定代表人（或其授权代表）正式签字盖章。
- 备案：合同签订后，应在规定时间内报所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区县房地产主管部门备案。
重要注意事项
- 业委会必须合法有效：签订合同的业委会必须是依法成立、备案有效且在任期内的组织。
- 内容要具体，避免模糊：合同中的服务标准越具体、越量化，越便于日后考核和追责，避免使用“定期”、“及时”、“良好”等模糊词汇。
- 财务公开是生命线：必须要求物业公司定期（如每季度或每半年）公示详细的财务收支账目，包括物业费、停车费、广告费等所有收入，以及人员工资、公共水电、物料采购、维修等所有支出。
- 重视违约责任：对物业公司的违约责任要明确、有力，要有实质性的约束手段（如罚款、扣减服务费、解约），不能只停留在“应承担相应责任”的空话上。
- 留存所有证据：合同文本、谈判记录、业主大会表决结果、公示照片、物业公司提交的服务
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