前期物业物业条例有何新规？

第一部分：什么是“前期物业”？

定义

前期物业服务，指的是在业主、业主大会尚未成立，或者尚未选聘物业服务企业之前，由建设单位（也就是开发商） 聘请的物业服务企业，所提供的物业管理服务。

就是房子刚建好,业主陆续入住，但整个小区的业主还没有形成一个统一的组织（业主大会）来共同决定请谁来管小区这个阶段，由开发商先请的物业公司来代为管理。

前期物业的主要特点

• 主体特定：服务的提供者是开发商聘请的物业公司，服务的对象是已经入住的业主。
• 阶段特定：存在于“业主大会成立之前”这个特定时间段。
• 合同性质：开发商代表全体业主（因为此时业主尚未形成集体意志）与物业公司签订《前期物业服务合同》。
• 过渡性：前期物业是一个临时的、过渡性的安排，它的最终目标是为业主大会的成立和选聘新的物业公司创造条件。

前期物业的核心问题与业主关注点

由于前期物业是由开发商选定的,这常常引发一些矛盾，主要集中在以下几点：

• “父子关系”问题：开发商和物业公司常常是关联公司或存在利益输送，开发商可能为了快速回笼资金，降低前期物业的收费标准，但服务质量却跟不上。
• 服务标准不透明：业主不清楚物业公司具体提供哪些服务，服务标准是什么，收费与是否匹配。
• 业主权利受限：业主在这个阶段没有选择权，只能被动接受开发商安排的物业公司。
• 维修责任不清：房屋质量保修期内的维修责任在开发商，但日常的维修、养护责任在物业，两者之间容易互相推诿。

第二部分：《物业管理条例》核心解读

《物业管理条例》是中国规范物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的行政法规，其中有多条直接针对“前期物业”作出了明确规定。

核心条款一：前期物业的“出生”与“死亡”

• “出生” - 强制性服务

  
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  • 《条例》第二十六条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
  • 解读：这意味着，你买房时签的《商品房买卖合同》里，必须包含开发商已经选定的前期物业公司、服务内容和收费标准等条款，开发商不能“偷偷”换掉物业公司而不告诉你。

• “死亡” - 业主大会的成立与选聘

  • 《条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
  • 《条例》第二十五条：业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
  • 解读：这是最关键的一点，前期物业不是永久的，一旦小区的业主达到法定比例（通常为50%以上）并成功召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，那么前期物业的使命就基本结束了，业主委员会代表全体业主，有权通过公开招标等方式，重新选聘新的物业服务企业，并签订新的《物业服务合同》，旧的《前期物业服务合同》在新的合同生效后即终止。

核心条款二：物业公司的“入场”与“费用”

• “入场” - 承接查验

  • 《条例》第二十八条：物业服务企业承接物业时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
  • 解读：这是保障业主权益的重要环节，物业公司接管小区时，必须和开发商一起，逐项检查小区的公共区域（如大堂、楼道）、公共设施设备（如电梯、消防系统、供水供电管网等）是否完好，并记录在案，这相当于一个“交接盘点”，明确了物业公司接手时的“家底”，避免了日后开发商把本该自己负责的问题甩锅给物业。新业主收房时，一定要重点关注这个《承接查验记录》。

• “费用” - 物业费的收取与公示

  • 《条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门和国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
  • 《条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负最终交纳责任。
  • 解读：
    1. 价格有依据：物业费不能乱定，必须符合当地政府的指导价或市场调节价标准。
    2. 合同是依据：你交多少钱，交哪些费用，都应以签订的《前期物业服务合同》为准。
    3. 最终责任人是业主：即使你是租客，房东没交物业费，物业公司有权向你追缴，房东再和房东算账。

核心条款三：业主的权利与义务

• 知情权与监督权

  • 《条例》第六条：业主在物业管理活动中，享有对物业服务企业履行情况的知情权、监督权。
  • 解读：你有权要求物业公司公示服务内容、标准、收费项目、物业费收支情况、公共收益（如电梯广告、公共停车位租金等）等，物业公司不得隐瞒。

• 解聘权

  • 《条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
  • 《条例》第三十九条：业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同，对具有业主身份的继受人（即买了二手房的业主）具有约束力。
  • 解读：虽然前期物业是开发商定的，但一旦业主大会成立并选聘了新物业，旧物业就必须“下课”，如果前期物业表现太差，即使业主大会还没成立，部分地方的法规也允许达到一定比例的业主联名要求开发商更换物业公司。

第三部分：给业主的实用建议

1. 收房时仔细查验：收房时，不仅要检查自己的房子，更要索要并仔细查看《承接查验记录》，了解小区公共设施设备的初始状态，拍照留存证据。

2. 读懂你的合同：仔细阅读《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》，明确服务范围、收费标准、双方权利义务，这是你维权的根本依据。

3. 积极参与业主大会：这是改变“前期物业”局面的唯一途径，积极了解如何成立业主大会，参与选举业主委员会，这是法律赋予你的核心权利。

4. 监督物业，保留证据：如果物业服务质量不达标（如卫生差、安保松懈、维修不及时等），注意收集证据（照片、视频、书面记录），向物业正式反映，并抄送给开发商和当地住建局（房管局）。

5. 了解公共收益：关心小区的公共收益（广告、停车费等）的去向，要求物业公司定期公示，确保这些钱用在了小区的公共事业上。

《物业管理条例》通过明确的法律条文，既承认了前期物业的必要性，也为业主最终掌握小区管理权提供了法律路径，作为业主，了解这些规定，才能更好地维护自己的合法权益，共建和谐美好的家园。

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