物业管理法律关系由哪些要素构成？

物业管理法律关系是指在物业管理活动中,由相关法律规范所调整的，业主、业主大会、物业服务企业、建设单位、政府行政主管部门等主体之间形成的，以权利和义务为内容的社会关系，它和其他法律关系一样，由主体、客体和三个基本要素构成。

主体

主体是指物业管理法律关系的参加者,即在物业管理活动中享有权利和承担义务的当事人，根据其角色和地位的不同，可以分为以下几类：

业主

• 定义：房屋的所有权人，是物业管理法律关系中最核心、最基本的主体。
• 权利：
  • 专有权：对自有专有部分（如房屋内部）的占有、使用、收益和处分的权利。
  • 共有权：对建筑物专有部分以外的共有部分（如楼梯、电梯、外墙、绿地等）共同享有的所有权。
  • 成员权：作为业主团体（业主大会）一员所享有的权利，如参加业主大会、投票、选举业主委员会、制定管理规约等。
• 义务：
  • 遵守管理规约和业主大会的决定。
  • 按时足额缴纳物业服务费、专项维修资金等。
  • 维护建筑物的安全、整洁，合理使用共有部分。

业主大会

• 定义：由物业管理区域内全体业主组成的，维护业主共同利益的自治组织，它是业主集体行使成员权的最高权力机构。
• 地位：具有独立的法律人格，可以以自己的名义签订物业服务合同、提起诉讼等。
• 主要职责：制定和修改管理规约、选举业主委员会、决定物业管理方式、选聘和解聘物业服务企业、决定专项维修资金的使用等。

业主委员会

• 定义：由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。
• 地位：在法律上通常被视为“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人，但不能独立承担民事责任，其责任最终由全体业主承担。
• 主要职责：
  • 召集业主大会,报告物业管理的实施情况。
  • 代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。
  • 监督物业服务企业履行合同。
  • 处理日常业主事务。

物业服务企业

• 定义：依法设立、具备相应资质，接受业主或业主委员会的委托，根据物业服务合同约定，对物业进行专业化管理，并提供相关服务的法人。
• 地位：独立的民事主体，通常是公司法人。
• 权利：
  • 按照合同约定收取物业服务费。
  • 依据管理规约和合同,对违反规定的行为进行劝阻和报告。
  • 对物业共有部分进行经营和管理（需符合规定并公示收益）。
• 义务：
  • 按照合同约定提供约定的服务（如清洁、绿化、安保、维修等）。
  • 接受业主、业主委员会的监督。
  • 定期公布物业服务费、公共收益等的收支情况。

建设单位（开发商）

• 定义：物业的初始所有者，负责前期物业管理。
• 角色：在业主大会成立之前，建设单位承担着“临时业主”的角色，负责选聘物业服务企业（即“前期物业服务”），并签订《前期物业服务合同》。
• 义务：
  • 保证交付的房屋符合质量要求。
  • 提供前期物业服务,并承担相关费用。
  • 移交物业管理所需的资料（如竣工总平面图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料）。
  • 物业销售时,向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约。

政府行政主管部门

• 定义：各级人民政府负责物业管理的部门，如住房和城乡建设局（房管局）、街道办事处、乡镇人民政府等。
• 角色：作为管理者、监督者和指导者，不直接参与具体的物业管理服务，但负责对整个行业进行宏观管理和监督。
• 职责：
  • 制定和发布物业管理相关的政策法规。
  • 对物业服务企业的资质进行审批或备案。
  • 指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作。
  • 调解处理物业管理活动中的重大纠纷。

客体

客体是指物业管理法律关系主体的权利和义务所共同指向的对象,主要包括：

物

• 专有部分：指业主购买的、具有独立构造和利用功能的房屋，如客厅、卧室、厨房等。
• 共有部分：指物业管理区域内，业主专有部分以外的，属于全体业主或部分业主共同所有的部分，这是物业管理最主要的客体，包括：
  • 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。
  • 走廊、楼梯、电梯、通道、门厅、化粪池、污水井、垃圾通道、管道等共有设施设备。
  • 绿地、道路、路灯、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
  • 其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备。

行为

• 指主体为满足他人利益而进行的活动,在物业管理中，行为是重要的客体。
  • 管理行为：如物业服务企业提供的清洁、绿化、安保、维修等服务行为。
  • 服务行为：如物业服务企业按合同约定提供的服务。
  • 监督行为：如业主委员会对物业服务企业的监督行为。
  • 决策行为：如业主大会决定选聘新的物业服务企业的行为。

权利和利益

• 权利：如业主对共有部分的使用权、收益权。
• 利益：如通过物业管理活动，全体业主所共同享有的安全、整洁、舒适的居住环境。

是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务,这是法律关系的核心。

业主的权利与义务

• 权利：
  • 接受服务的权利。
  • 监督和建议的权利。
  • 知情权和参与权（了解公共收益、物业费使用情况等）。
  • 选举权和被选举权。
• 义务：
  • 缴纳费用的义务（物业费、维修资金等）。
  • 遵守规约和决定的义务。
  • 正确使用物业的义务（如不违章装修、不乱扔垃圾）。

物业服务企业的权利与义务

• 权利：
  • 按合同约定收取物业费的权利。
  • 对物业进行统一管理的权利。
  • 在特定情况下（如催缴物业费）采取合理措施的权利。
• 义务：
  • 全面履行合同约定的服务义务。
  • 接受监督的义务。
  • 保障物业共用部位、共用设施设备正常运行的义务。
  • 信息公开的义务（公示收支情况）。

业主大会和业主委员会的权利与义务

• 权利：
  • 对重大事项进行决策的权利。
  • 选聘、解聘物业服务企业的权利。
  • 代表全体业主进行诉讼的权利。
• 义务：
  • 代表和维护全体业主共同利益的义务。
  • 定期向业主报告工作的义务。
  • 依法召集和召开业主大会的义务。

物业管理法律关系是一个复杂的多方关系网络,其构成可以概括为：

理解这三个要素及其相互关系,是分析和解决物业管理纠纷、规范物业管理活动的基础。

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