济南市物业收费管理办法

需要明确的是,目前济南市执行的是《济南市物业服务收费管理办法》（济价费字〔2025〕12号），该办法自2025年1月1日起施行，是当前规范济南市物业服务收费的主要依据。

以下是对该办法核心内容的详细解读,并结合了实际操作中的常见问题。

总则：核心原则与适用范围

1. 核心原则：

   • 公平、公开、合理、质价相符：物业收费与服务水平相匹配，价格公开透明。
   • 政府指导价与市场调节价相结合：对不同类型的物业服务，实行不同的定价方式。

2. 适用范围：

   • 本市行政区域内,业主、物业使用人、物业服务企业（或管理人）以及其他相关单位和个人，均应遵守本办法。
   • 主要针对住宅物业的收费,非住宅物业可参照执行。

物业服务收费的定价方式

这是整个办法的核心,将物业分为两类，实行不同的定价机制。

实行政府指导价的物业服务

这类物业通常是保障性住房、房改房、老旧小区等，收费标准由市、区价格主管部门会同物业主管部门制定。

• 范围：
  • 普通住宅前期物业服务（即开发商选聘物业的阶段）。
  • 保障性住房（如公租房、廉租房等）。
  • 其他实行政府指导价的物业。
• 特点：
  • 基准价与浮动幅度：政府会规定一个基准价，并允许在基准价基础上上下浮动一定比例。
  • 备案制：物业服务企业需将具体收费标准（在政府指导价范围内）向价格主管部门备案。
  • 调整机制：如果物业服务成本发生重大变化，物业企业可以申请调整政府指导价，需按规定程序进行成本监审和价格听证。

实行市场调节价的物业服务

这类物业主要是业主委员会成立后,由业主通过合法程序选聘的物业服务企业。

• 范围：
  • 业主大会成立后的普通住宅。
  • 别墅、公寓等非普通住宅。
  • 商业综合体、写字楼、商场等非住宅物业。
• 特点：
  • 协商定价：物业服务收费标准由业主（通过业主大会或业主委员会）与物业服务企业，根据服务内容、服务质量、成本等因素，在物业服务合同中协商确定。
  • 合同约定：价格一旦在合同中明确，双方应严格遵守，任何一方想调整价格，都需要重新协商并签订补充协议。
  • 明码标价：即使是市场调节价，物业企业也必须在经营场所显著位置公示服务内容、收费标准、收费依据等信息，接受业主监督。

主要收费项目详解

物业收费主要包括以下几大块：

物业服务费

• 定义：物业企业为提供公共区域的清洁、绿化、秩序维护、设备维护保养等日常管理服务而收取的费用。
• 计费方式：通常按建筑面积（含公摊面积）计算。
• 计费周期：按月或按年收取，具体由合同约定。
• 特殊规定：
  • 空置房物业费：这是业主非常关心的一点，办法规定，业主办理入住手续后，未使用或未装修的空置房（连续超过30天），其物业服务费可以按规定标准的70%收取，具体比例以合同约定为准，但不得低于70%。
  • 入住前物业费：房屋交付业主前，其物业服务费由建设单位（开发商）承担。

机动车停放服务费

• 定义：为提供停车场管理、车辆看护等服务而收取的费用。
• 定价方式：
  • 政府定价：对于业主共有的停车场（小区地面车位、人防车位等），其停车服务费实行政府定价。
  • 市场调节价：对于开发商拥有产权的产权车位、车库，其租赁费和停车服务费实行市场调节价，由开发商与业主协商确定。
• ：停车服务费一般不包含车辆保管费，除非合同中明确约定了车辆保管责任，否则物业企业只负责场内秩序管理，不承担车辆被盗、刮擦的赔偿责任。
• 公示要求：必须在停车场入口等显著位置公示收费标准、计费方式、免费停放时间等信息。

装饰装修垃圾清运费

• 定义：物业为业主清运装修过程中产生的建筑垃圾所收取的费用。
• 定价方式：实行市场调节价。
• 收取原则：物业企业不得强制服务、强制收费，业主可以委托物业清运，也可以自行清运或委托其他有资质的单位清运，收费标准应在装修协议中明确。

公共水电费分摊

• 定义：小区公共区域（如楼道灯、电梯、公共泵房、监控设备等）消耗的水电费，由全体业主共同分摊。
• 收取原则：
  • 独立计量：小区应安装总水表、总电表，对公共水电进行独立计量。
  • 定期公示：物业企业应按月或按季度公示公共水电总用量、总费用以及各户的分摊金额，接受业主监督。
  • 禁止转嫁：物业企业办公及人员生活产生的水电费，不得计入公共水电费向业主分摊，应由其自行承担。

物业企业的义务与业主的权利

物业企业必须做到：

1. 明码标价：在服务区域显著位置公示服务项目、收费标准、收费依据、举报电话等。
2. 定期公示：按期公示物业服务费收支情况、公共水电费分摊情况、专项维修资金使用情况等。
3. 规范开具票据：向业主开具符合规定的收费票据（通常是增值税发票）。
4. 接受监督：业主有权查询相关收费和账目，物业企业应予以配合。

业主的权利：

1. 知情权：有权知晓物业费的具体构成和使用情况。
2. 监督权：有权对物业费的使用进行监督，对不合理的收费有权质疑和投诉。
3. 选择权：成立业主大会后，有权通过集体决策选择物业服务企业和调整收费标准。

违规行为与投诉渠道

常见违规行为：

• 超标准、超范围收费：特别是对政府指导价物业，擅自提高收费标准。
• 只收费不服务或服务缩水：收费后，提供的物业服务与合同承诺或收费标准不符。
• 强制或变相强制服务收费：如强制装修垃圾清运、捆绑销售等。
• 不按规定公示收费信息：收支不透明，暗箱操作。
• 将物业企业自身费用转嫁给业主：如将办公水电费计入公摊。

投诉举报渠道：

如果您遇到上述违规行为,可以向以下部门投诉：

1. 济南市住房和城乡建设局（物业主管部门）：
   • 职责：负责监督物业服务企业的服务行为、合同备案、业委会成立与运作等。
   • 电话：12345（市民服务热线）或通过其官方网站、微信公众号进行线上投诉。
2. 济南市发展和改革委员会（价格主管部门）：
   • 职责：负责查处不执行政府定价、政府指导价，以及明码标价不规范等价格违法行为。
   • 电话：12358（全国价格举报热线）。

总结与建议

1. 看清合同：无论是购房时的《前期物业服务协议》还是后期的《物业服务合同》，一定要仔细阅读关于收费的条款，明确收费标准、计费方式、空置房政策等。
2. 关注公示：定期留意物业在公示栏张贴的费用账单，特别是物业费和公摊水电费，做到心中有数。
3. 积极参与：如果您所在的小区尚未成立业委会，应积极推动成立，业委会是维护业主集体利益、与物业企业平等协商、监督物业服务的有效组织。
4. 理性维权：如遇收费纠纷，首先与物业企业沟通协商；协商不成，再向住建、发改等主管部门投诉，或通过法律途径解决。

希望这份详细的解读能帮助您更好地了解济南市物业收费的相关规定。