南宁市物业专项维修资金

南宁市物业专项维修资金详解

什么是物业专项维修资金？

物业专项维修资金（简称“维修资金”或“大修基金”），是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

这笔钱是您和小区其他业主共同缴纳的“房屋养老金”,专门用于保障小区公共区域的正常使用和居住安全。

• 缴纳主体：业主。
• 管理方式：通常由业主委员会（或社区居委会代行）委托当地的“物业专项维修资金管理中心”进行统一监管和专户管理。
• 核心原则：专款专用、所有权归业主、取之于民、用之于民。

维修资金主要用于哪些方面？

根据规定,维修资金的使用范围主要分为两大类：

物业共用部位 指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、非业主使用人共同使用的部位,主要包括：

• 屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井道、架空层等。
• 屋顶漏水、外墙脱落、公共走廊翻新、电梯更换等。

物业共用设施设备 指物业管理区域内，由业主、非业主使用人共同使用的设施设备,主要包括：

• 电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
• 电梯大修或更换、消防系统升级、化粪池清掏与维修、公共照明线路更换、二次供水水泵维修等。

重要提示：

• 不包含范围：室内自用设施设备（如自家马桶、水龙头、地板）、因人为损坏需要维修的费用、以及房屋共用部位的日常保养和小修小补（如墙面小面积裂缝修补）。
• 保修期：通常在房屋交付后的五年内，由开发商负责维修，保修期满后,才可动用维修资金。

如何缴纳维修资金？

缴纳标准 南宁市维修资金的缴纳标准由市住建委和市财政局根据房屋类型、建筑成本等因素综合确定,并会定期调整。

• 住宅类：通常按房屋建筑面积计算，标准为 每平方米100元至200元 之间（具体金额以政府最新公布文件为准）。
• 非住宅类：如商铺、写字楼等,标准通常高于住宅。
• 最新标准：请务必以南宁市住房和城乡建设局官方发布的最新文件为准。

缴纳时间

• 购买新房：业主在办理房屋交付手续（收房）时,必须足额缴纳维修资金。
• 购买二手房：维修资金随房屋所有权一并转移，如果账户余额不足,新业主有义务按当时的规定补足。

缴纳流程

• 开发商代收：通常由开发商在交房时代为收取,然后统一上缴至南宁市物业专项维修资金管理中心指定的银行专户。
• 获取凭证：缴纳后，您会收到由管理中心出具的《物业专项维修资金专用票据》，这是您已缴纳的重要凭证,请务必妥善保管。

如何查询我的维修资金余额？

您可以通过以下几种方式查询自己账户的余额和缴存记录：

1. 线上查询（推荐）：

   • 微信公众号：关注“南宁住建”或“南宁物业专项维修资金管理中心”等官方微信公众号，通常在菜单栏里设有“维修资金查询”功能,按提示绑定房屋信息即可查询。
   • 网站：登录“南宁市住房和城乡建设局”官方网站,查找相关服务入口。

2. 线下查询：

   • 管理中心窗口：携带本人身份证、房产证原件及复印件，前往南宁市物业专项维修资金管理中心的办事大厅进行查询。
   • 物业服务中心：可以咨询小区的物业服务公司,他们通常会掌握本小区的维修资金总账和部分业主信息。

如何申请使用维修资金？（核心流程）

使用维修资金是一个民主决策过程，流程相对严谨，旨在确保资金使用合理、透明。

基本流程：

第一步：发现问题与申请

• 发现：业主、业委会或物业发现共用部位/设施设备出现损坏,需要维修。
• 申请：由业主委员会或物业服务企业作为申请人，向所在地的街道办（或社区）提交维修申请。

第二步：现场查勘与方案制定

• 街道办、业委会、物业、业主代表共同到现场进行查勘,核实问题。
• 聘请有资质的第三方机构（如工程咨询公司、设计院）进行评估,制定详细的维修方案和工程预算。

第三步：方案公示与意见征询

• 将维修方案、预算、施工单位选择方式、资金来源（主要使用维修资金）等信息在小区公告栏、业主群等显著位置进行公示，公示期通常不少于7天。
• 广泛征求业主意见。

第四步：业主表决（最关键的一步）

• 根据南宁市规定，使用维修资金需要双过半同意：
  • 面积过半：占建筑物总面积二分之一以上的业主同意。
  • 户数过半：占总户数二分之一以上的业主同意。
• 表决方式可以是纸质投票、线上投票等，过程需有公证或街道办、社区居委会监督,确保结果真实有效。

第五步：资金申请与划拨

• 表决通过后，由业委会或物业将表决结果、维修方案等材料提交至南宁市物业专项维修资金管理中心申请划拨资金。
• 管理中心审核材料无误后,将资金划拨至施工单位专用账户。

第六步：组织施工与监督

• 按照方案组织施工单位进场施工。
• 业主委员会或物业代表对施工过程进行质量、进度和安全的监督。

第七步：竣工验收与公示

• 工程完工后，组织业委会、物业、施工方、监理方等进行联合验收。
• 将工程决算、资金使用明细等在小区内进行公示,接受全体业主监督。

第八步：资料归档

• 将所有申请、表决、合同、验收、决算等文件整理归档,以备查验。

常见问题解答 (FAQ)

Q1: 我的维修资金快用完了怎么办？ A1: 如果维修资金账户余额不足首次缴存的30%，业委会或物业应组织业主续筹，续筹方案同样需要业主大会表决通过,具体金额由业主共同商定。

Q2: 维修资金产生的利息归谁？ A2: 维修资金账户产生的利息，归全体业主所有，会计入维修资金总账户,继续用于公共维修。

Q3: 房屋卖了，维修资金怎么办？ A3: 维修资金随房屋所有权转移，无需办理过户手续，但新业主有义务在交易时确认账户余额,并按规定续缴。

Q4: 物业不作为，小区坏了没人管怎么办？ A4: 如果物业对需要维修的事项置之不理,业主可以：

1. 联合其他业主向业委会反映,由业委会出面督促或自行组织维修。
2. 向所在地的街道办事处（乡镇政府）或住建部门投诉,请求协调和监督。
3. 如果符合紧急使用条件（如危及人身安全）,可启动紧急维修程序。

Q5: 什么是“紧急维修”？ A5: 对于发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况（如电梯困人、消防管道爆裂、外墙脱落砸物等），可以启动紧急维修程序，可以不经过业主表决，由业委会或物业直接申请使用维修资金，但事后必须向全体业主公示,并补办相关手续。

物业专项维修资金是保障我们居住品质和财产安全的重要基石，作为业主，我们不仅要按时足额缴纳，更要积极参与到资金的监督和使用决策中，共同守护好我们共同的“家园养老金”。

温馨提示：政策细节可能随时间调整，最权威的信息请咨询 南宁市住房和城乡建设局 或 南宁市物业专项维修资金管理中心。