物业制度与政策，日日更新有何意义？

第一日：基础篇 - 什么是物业？物业制度的核心是什么？

什么是物业？

• 广义上：指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地，它包括住宅、商业、工业等所有类型的房产。
• 我们日常接触的“物业”：通常指物业服务企业（简称“物业公司”），即接受业主或业主委员会的委托，根据物业服务合同，对特定区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序,并提供相关服务的公司。

物业制度的核心：业主、业主大会与物业公司

• 业主：房屋的所有权人，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分（如电梯、楼梯、外墙、绿地等）享有共有和共同管理的权利。
• 业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，是业主集体行使权利的自治组织,它代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
• 业主委员会：由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，它代表业主与物业公司签订、履行、变更或解除物业服务合同。
• 物业服务企业：受聘于业主，提供专业管理服务的“管家”。

核心关系：业主（主人） → 业主大会（决策机构） → 业主委员会（执行机构） → 物业服务企业（服务提供者），这是一个委托与被委托、服务与被服务的关系。

第二日：法规篇 - 我们国家的“根本大法”是什么？

物业管理的所有活动，都离不开法律法规的框架，最核心、最基础的法律是：

《中华人民共和国民法典》（2025年1月1日施行）

《民法典》将“物业服务合同”作为典型合同之一（合同编第24章），明确了各方权利义务，是解决物业纠纷的最高法律依据,它规定了：

• 业主的权利：如依法享有专有部分和共有部分的权利、选举权、知情权、监督权等。
• 业主的义务：如遵守管理规约、按时支付物业费、合理使用物业等。
• 物业公司的权利与义务：如有权收取物业费、有权要求业主配合，同时负有提供约定服务的义务、维护公共秩序的义务等。
• 专项维修资金的筹集、使用和管理。
• 侵权责任：如高空抛物、物业未尽到安全保障义务导致业主受损等,如何划分责任。

其他重要法规：

• 《物业管理条例》：国务院颁布的行政法规，对物业管理的具体操作，如业主大会的成立、业委会的选举、物业公司的资质管理等做出了详细规定。
• 地方性法规：各省、市会根据《民法典》和《物业管理条例》，结合本地实际情况，制定更具体的实施办法，北京的《北京市物业管理条例》、上海的《上海市住宅物业管理规定》等。

第三日：权利与义务篇 - 业主和物业公司到底该做什么？

业主的权利与义务（简明版）

物业服务企业的权利与义务（简明版）

第四日：核心制度篇 - 物业费、维修资金、公共收益

这三项是物业管理的核心经济支柱,也是最容易产生矛盾的地方。

物业费

• 定义：业主为获得物业服务而支付的对价。
• 构成：通常包括管理服务人员的工资、物业共用部位共用设施设备的日常运行、维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用等。
• 定价：政府指导价（适用于保障性住房等）或市场调节价（大多数商品房）,具体由合同约定。
• 不交物业费的后果：物业公司可以催告，在合理期限内仍不缴纳的，可能面临诉讼，法院会判决支付，并可能产生滞纳金或违约金,会影响个人信用记录。

专项维修资金（又称“房屋养老金”）

• 定义：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
• 筹集：通常在购房时一次性缴纳,由业主共同所有。
• 使用：重大决策，使用门槛高，一般需要双过半（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）同意，更换整栋楼的电梯、重做屋顶防水等。
• 管理：由政府代管或业主大会自主决定管理方式,确保专款专用。

公共收益

• 定义：利用物业共用部位、共用设施设备（如电梯广告、公共停车位、公共区域摆摊位等）经营所产生的收入。
• 归属：全体业主共有。
• 用途：主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于其他用途。
• 公示：物业公司必须定期、详细地公示公共收益的收支情况,接受全体业主监督。

第五日：实践篇 - 日常生活中的常见问题与政策

车位问题

• 规划内车位（产权车位/人防车位）：出售或出租，价格由市场决定,人防车位战时由政府统一使用。
• 规划外车位（地面车位）：属于业主共有，其租金收益属于公共收益，应归全体业主所有，由业委会或物业公司代管,并定期公示。
• 政策：各地都在推行“车位只售不租”或“出租价格备案”等政策,以保障业主的优先承租权和知情权。

装修管理

• 物业公司有权对装修进行管理,目的是为了保障房屋结构安全和公共秩序。
• 业主装修前需向物业申报，签订《装修管理协议》,缴纳一定的装修押金。
• 物业会进行巡查，制止违规装修行为（如拆承重墙、违规水电改造等）。

物业服务合同的签订与解除

• 签订：由业委会代表全体业主与物业公司签订，合同内容应明确服务标准、服务内容、费用、期限等。
• 续聘与解聘：
  • 合同到期前,业委会应组织业主大会决定是否续聘。
  • 解聘：如果物业公司服务质量差、严重违约，业主大会可以投票决定解聘，解聘后，物业公司应退出，并办理交接手续，这个过程需要严格按照法定程序进行,否则容易引发纠纷。

老旧小区改造

• 政策背景：国家为改善民生，对建成年代较早、功能配套不足、设施老化破损的老旧小区进行综合改造。
• 包括房屋建筑本体修缮（如外墙保温、屋顶防水）、基础设施改造（水电气热、光纤）、环境整治（绿化、停车位）等。
• 资金来源：通常由政府补贴、居民自筹、社会力量参与等多方构成。
• 后续管理：改造完成后，关键是建立长效管理机制，通常是引入市场化、专业化的物业服务，由居民共同承担物业费,确保改造成果能长久保持。

物业制度与政策是一个复杂的体系,但其核心逻辑非常清晰：

• 业主是主人：拥有物业的最终所有权和决策权。
• 物业是管家：通过合同为业主提供专业服务,并获取报酬。
• 法律是准绳：《民法典》等法律法规为所有行为划定了边界。
• 公开透明是基石：无论是物业费、维修资金还是公共收益，都必须公开透明,接受全体业主的监督。

作为业主，了解这些制度，不仅是维护自身权益的需要，也是参与社区共建、提升生活品质的基础，希望这份“日日”解读能对您有所帮助。

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