最高法审理物业，核心争议与裁判规则是什么？

最高人民法院（简称“最高法”）通过发布司法解释、指导性案例以及批复等方式，为全国各级法院审理物业服务合同纠纷案件提供了统一的裁判标准和法律适用指引，其核心目标是平衡业主、物业公司、开发商三者之间的利益，维护社区和谐稳定。

以下将从几个核心方面进行梳理：

核心法律依据

审理物业纠纷案件,主要依据以下法律法规和司法解释：

1. 《中华人民共和国民法典》：

   • 合同编：物业服务合同是典型的有名合同，民法典合同编中设有“物业服务合同”专章（第937条至第949条），明确了合同的定义、内容、物业服务人的义务、业主的权利与义务等。
   • 物权编：明确了业主对建筑物专有部分和共有部分享有的权利和义务，为物业费等费用的缴纳提供了物权法基础。
   • 侵权责任编：涉及物业公司在安全保障、管理维护等方面存在过错导致业主人身或财产受损时的责任承担问题。

2. 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）：

   
   （图片来源网络，侵删）

   这是目前审理物业纠纷案件最核心、最直接的司法解释，尽管发布于《民法典》之前，但其大部分内容已被《民法典》吸收和整合，但其中确立的审判原则依然适用。

3. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）：

   该解释明确了业主的界定、专有部分与共有部分的划分、业主大会和业主委员会的诉讼地位等基础问题，是审理物业纠纷的前置性法律文件。

审理中的核心原则与常见争议焦点

最高法在审理物业案件时,通常会围绕以下几个核心原则和争议焦点展开：

（一）核心审判原则

1. 合同严守原则

   • 物业服务合同是业主与物业公司之间具有法律约束力的协议,双方均应按照合同的约定履行自己的义务，除非有法定或约定事由，否则不得擅自变更或解除合同。
   • 体现：业主不能以“物业不好”等主观感受为由，直接拒绝缴纳物业费；物业公司也不能以业主未缴物业费为由，擅自采取停水、停电、停电梯等报复性措施。

2. 权利义务对等原则

   • 业主享有接受合格服务的权利,同时负有缴纳物业费的义务；物业公司享有收取物业费的权利，同时负有提供符合约定和法定标准服务的义务。
   • 体现：法院在审理时，会综合考虑物业公司提供服务的实际情况（如保洁、安保、绿化、公共设施维护等）与业主所缴纳的物业费是否基本对等。

3. 诚实信用原则

   • 这是民事活动的基本原则,要求业主和物业公司都应秉持诚实、善意的态度，行使权利、履行义务。
   • 体现：禁止业主“搭便车”（享受服务但不付费），也禁止物业公司“服务缩水”（收费不办事）或“滥用权利”（如强制业主消费）。

（二）常见争议焦点及最高法观点

1. 业主拒交物业费的抗辩理由是否成立？

   • 常见抗辩：物业公司服务不到位（如卫生差、安保松懈）、小区存在重大安全隐患、物业公司捆绑收费（如强制收取车位管理费）、房屋存在质量未修复等。
   • 最高法观点：
     • 一般不直接支持：通常情况下，业主不能以物业服务存在瑕疵为由，直接对抗其缴纳物业费的合同义务，因为物业费是维持整个小区正常运转的“公共基金”，个别业主的拒缴会影响全体业主的利益。
     • 可以扣减或减免：如果物业公司的服务确实存在严重瑕疵，导致业主的合法权益受到侵害，法院可以根据具体情况，支持业主适当减少物业费的请求，减少的幅度与物业服务的瑕疵程度相匹配。
     • 需另案主张：对于房屋质量、公共设施设备维修等与物业服务合同履行无关的问题，业主应通过另行起诉（如起诉开发商或要求物业公司履行维修义务）等方式解决，不能以此为由拒交物业费。

2. 物业公司能否采取停水、停电等措施催缴物业费？

   • 争议：实践中，一些物业公司为催缴物业费，会采取切断业主水电的方式。
   • 最高法观点：
     • 明确禁止：根据《民法典》第九百四十四条和相关规定，物业公司无权以停水、停电等方式催缴物业费。
     • 法律依据：供水、供电合同是业主与自来水公司、电力公司之间分别订立的合同，物业公司并非合同当事人，物业公司擅自断水断电，属于侵权行为，业主可以据此要求物业公司恢复供应、赔偿损失，并可能构成反诉理由。

3. 物业费“捆绑”或“捆绑”收取是否合法？

   • 争议：物业公司要求业主必须同时缴纳“垃圾清运费”、“公共能耗费”、“车位管理费”等，否则不提供物业服务或不予办理入住手续。
   • 最高法观点：
     • 区分对待：
       • 物业费：是合同约定的核心费用，其收取和标准由合同约定。
       • 其他费用：如公共能耗费（水电公摊）、停车费等，其性质和收费标准需要符合法律规定或业主大会的决定。
     • 禁止强制捆绑：如果物业公司未经业主同意，将不属于物业费范畴的费用（如水电公摊费）与物业费捆绑收取，或在业主未缴清其他费用时拒绝提供核心物业服务，法院通常不支持这种做法。

4. 物业公司未尽到安全保障义务，如何担责？

   • 争议：业主在小区内因第三人侵权（如盗窃、抢劫）或公共设施（如电梯、路灯）故障而遭受人身或财产损害，要求物业公司赔偿。
   • 最高法观点：
     • 过错责任原则：物业公司承担的是补充责任，而非连带责任。
     • 判断标准：法院会审查物业公司是否尽到了合理的安全保障义务，
       • 是否有健全的门卫、巡逻制度并执行？
       • 监控设备是否完好、有效？
       • 对小区内的危险设施是否有警示和及时维修？
     • 责任划分：如果物业公司已经尽到了合理的安全保障义务，对损害的发生没有过错，则不承担责任，如果存在过错，则根据其过错程度和原因力大小，承担相应的补充赔偿责任，直接侵权人（如犯罪分子）是第一责任人。

业主的维权途径与物业公司的权利救济

业主的维权途径：

1. 协商与沟通：首先与物业公司进行沟通，反映问题，要求整改。
2. 向主管部门投诉：向当地住房和城乡建设局（住建局）、街道办、居委会等政府部门投诉，请求行政调解或介入。
3. 业主共同行动：通过业主大会或业主委员会，集体与物业公司交涉，甚至依法解聘不合格的物业公司。
4. 提起诉讼：
   • 追索物业费：物业公司可起诉业主。
   • 要求履行服务/减费：业主可起诉物业公司，要求其按约服务或减免物业费。
   • 索赔损失：因物业公司过错造成损失的，可提起侵权之诉。

物业公司的权利救济：

1. 催告与起诉：对于长期拖欠物业费的业主，物业公司可先进行书面催告，催告无效后，可以向法院提起诉讼，要求支付物业费及违约金。
2. 要求业主委员会履职：若业主委员会不履行职责，损害物业公司或全体业主利益，可依法提起诉讼。

最高人民法院在审理物业服务纠纷案件时,始终坚持“以合同为基础，以公平为核心”的裁判思路，它既强调业主应履行缴费义务，保障物业公司的生存基础和小区的正常运转；也严格约束物业公司必须提供质价相符的服务，并保障业主的合法权益，对于实践中常见的“停水停电”、“捆绑收费”等乱象，最高法通过司法解释和判例明确予以否定，旨在引导行业健康发展，构建和谐的社区关系。

标签： 业主权利 违约责任