郑州物业收费新规有哪些变化？

以下信息是基于现行有效的政策文件（主要是《郑州市物业服务收费管理办法》（郑价公〔2025〕11号））进行的整理和总结，政策可能会有更新，建议在具体事务中咨询当地发展和改革委员会（发改委）或住房和城乡建设局（住建局）获取最权威的信息。

《郑州市物业服务收费管理办法》核心要点解读

该办法旨在规范郑州市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展,其核心内容可以概括为以下几个方面：

适用范围

本办法适用于郑州市行政区域内，业主、业主大会通过选聘物业服务企业（或其他管理人）的方式,提供的物业服务收费行为。

定价原则与方式

物业服务收费遵循“合理、公开、质价相符”的原则，并根据物业的性质和类型,实行不同的定价方式：

1. 政府指导价（针对普通住宅前期物业）

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 适用对象：普通住宅（指用于居民居住的商品房、经济适用房、拆迁安置房等）在业主大会成立前的物业服务收费。
   • 定价主体：由郑州市发展和改革委员会（市发改委）会同市住房和城乡建设局（市住建局）根据物业服务等级标准、社会平均成本等因素,制定并公布基准价和浮动幅度。
   • 执行方式：物业服务企业可以在基准价和浮动幅度内，与建设单位（开发商）或业主协商确定具体收费标准，但需报区级发改委和住建局备案。

2. 市场调节价（针对其他所有情况）

   • 适用对象：
     • 普通住宅业主大会成立后：由业主大会通过招标等方式选聘物业服务企业,服务收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。
     • 非普通住宅物业：如公寓、别墅、写字楼、商场、酒店等。
     • 业主自行管理的物业。
   • 定价主体：由业主（或业主大会）与物业服务企业根据市场行情、服务内容、服务质量等因素,通过合同协商确定。
   • 执行方式：收费标准和服务内容需在物业服务合同中明确约定。

收费构成与明码标价

1. 收费构成：

   • 物业服务费：用于支付物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公共能耗等。
   • 停车服务费：用于停车场（库、位）的日常运行、维护、管理、保洁、安保等费用。
   • 公摊水电费：用于公共区域（如楼道灯、电梯、公共照明、水泵等）的水电费用。
   • 其他代收代支费用：如生活垃圾处理费等,但物业服务企业不得从中牟利。

2. 明码标价：

   • 强制要求：物业服务企业必须在服务场所的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费期限、举报电话等信息进行公示。
   • 公示牌：通常要求设立固定的“物业服务收费公示牌”,接受业主和社会的监督。

停车服务费管理

这是业主普遍关心的问题,办法有明确规定：

1. 产权归属：

   • 业主共有：小区地面停车位、规划用于停放汽车的车位（车库）如果属于业主共有，其停车服务费由业主大会决定,或由业主委员会与物业服务企业协商确定。
   • 开发商所有：如果车位（车库）是开发商出售或出租的，其租金或停车服务费由开发商自行确定，但需符合市场调节价原则,且不得与物业费捆绑强制销售。

2. 临时停车：

   • 对进入小区的临时停放车辆，可以收取一定的停车服务费,收费标准应在物业合同或公示牌中明确。
   • 对于业主的访客,原则上应给予合理的免费停放时间。

3. 充电桩：

   电动汽车充电电费和充电服务费应分开计价，电费按国家规定执行，充电服务费实行市场调节价,由经营者与业主协商确定。

物业费调整与争议解决

1. 物业费调整：

   • 前提：当物业服务成本（如人工成本、材料费用等）发生显著变化，或服务内容、质量发生重大调整时,可以申请调整。
   • 程序：
     • 前期物业：由物业服务企业提出申请,报发改和住建部门审核。
     • 已成立业主大会的物业：由物业服务企业或业主委员会提出调整方案，经业主大会或业主代表大会表决通过后执行，这是最重要的法律程序，未经业主大会同意,单方面涨价是无效的。

2. 争议解决：

   • 协商：业主与物业服务企业首先应友好协商。
   • 调解：可向街道办、社区居委会或物业纠纷调解委员会申请调解。
   • 投诉：可向区级住建局、发改委或12315、12345政府服务热线进行投诉。
   • 诉讼：对协商、调解不成的,可以向人民法院提起诉讼。

业主的主要权利与义务

• 权利：
  • 按合同约定享受物业服务。
  • 知晓物业服务收费的构成和标准。
  • 监督物业服务企业的收费行为和服务质量。
  • 参与业主大会,决定物业费等重大事项。
• 义务：
  • 按照合同约定的时间和方式,按时足额缴纳物业服务费。
  • 遵守管理规约,合理使用物业共用设施设备。

总结与建议

1. 看合同：您与物业公司签订的《物业服务合同》是处理收费问题的最直接依据,合同中约定的服务内容和收费标准是核心。
2. 看公示：物业公司是否按规定公示了收费项目和标准？这是判断其收费是否合规的第一步。
3. 成立业委会：对于已入住多年的小区，成立业主委员会是维护业主权益、有效监督物业、决定物业费等重大事项的最有力途径。
4. 区分“物业费”和“停车费”：这两个是不同的概念，物业费是保障小区基本运转的费用，而停车费是对特定服务的收费,不能混淆。
5. 遇到问题怎么办：
   • 对收费有疑问：首先要求物业出示收费依据和成本核算（如要求调账）。
   • 对服务质量不满意：收集证据（照片、视频），联合其他业主向物业、业委会、街道办投诉。
   • 物业乱收费：保留好缴费凭证和证据，直接向区发改委、住建局或12315投诉举报。

希望这份详细的解读能帮助您更好地了解郑州的物业收费管理政策。