安徽物业收费新办法咋收费？

这个办法是规范安徽省内物业服务收费行为、保障业主和物业服务企业合法权益的重要地方性法规，它明确了收费的原则、定价方式、构成、以及物业公司和业主双方的权利与义务。

以下是对该办法核心内容的梳理和解读,力求清晰易懂。

总则与核心原则

1. 立法目的：规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。
2. 适用范围：安徽省行政区域内，物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务，并收取费用的活动。
3. 核心原则：
   • 合理公开原则：收费标准应与服务水平相适应，并公开透明。
   • 质价相符原则：收费与服务质量必须匹配，不能只收费不服务，或服务差收费高。
   • 自愿协商原则：对于一些非基础服务，业主可以自愿选择。

物业服务收费的定价方式

这是整个办法最核心的部分,明确了不同类型的物业如何收费。

政府指导价

这是最常见的一种定价方式,适用于普通住宅的前期物业服务（即开发商选聘物业的阶段）和普通住宅的物业服务。

• 定义：由价格主管部门会同物业主管部门，根据物业服务等级标准、成本监审情况等，制定基准价和浮动幅度，具体价格由双方在浮动范围内协商确定。
• 特点：
  • 有基准：政府给出了一个“基准价”和“浮动范围”（基准价1.2元/平·月，上下浮动10%）。
  • 可协商：物业公司和业主（或开发商）可以在政府规定的浮动范围内，根据小区具体情况（如地理位置、设施设备新旧程度）协商最终价格。
  • 备案制：协商确定的价格需要向当地价格主管部门和物业主管部门备案。
• 适用范围：
  • 普通住宅的前期物业服务。
  • 成立了业主大会的普通住宅,如果业主大会决定继续采用政府指导价。

市场调节价

这是另一种主要的定价方式,适用范围更广。

• 定义：由业主和物业服务企业根据服务内容和市场行情，自主协商确定价格。
• 特点：
  • 完全市场化：价格由双方自由协商，政府不直接干预。
  • 合同约定：价格必须在《物业服务合同》中明确约定。
• 适用范围：
  • 非普通住宅（如别墅、公寓、商铺、写字楼等）。
  • 成立了业主大会的普通住宅,如果业主大会决定采用市场调节价。
  • 业主与物业公司签订的个性化特约服务（如代收快递、私人管家、钟点工等）。

物业服务费的构成

无论是哪种定价方式,其构成都必须清晰、合理，主要包括以下部分：

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：这是物业人工成本的最大头。
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
   • 共用部位：如楼道、外墙、屋面、楼梯间等。
   • 共用设施设备：如电梯、供水供电二次加压系统、消防设施、公共照明、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3. 物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用：
   • 清洁：公共区域的日常保洁、垃圾清运等。
   • 绿化：草坪、树木的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。
   • 秩序维护：门岗值守、公共区域巡逻、监控室值守等。
4. 办公费用：物业公司为维持正常运营产生的办公耗材、通讯、交通等费用。
5. 物业服务企业固定资产折旧：如物业公司购买的用于服务的办公设备、清洁工具等的折旧。
6. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：为小区公共设施和可能发生的意外购买的保险。
7. 经业主同意的其他费用：业主大会决定用于特定公共收益补充物业费的部分。
8. 法定税费：物业公司需要缴纳的营业税、增值税等。

重要提示：

• 物业公司的办公成本、利润、税金已经包含在上述各项成本中，不得再单独列项向业主收取。
• 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务成本，这些费用应从专项维修资金中列支，除非业主大会另有决定。

其他重要收费项目

除了基础的物业服务费,还有以下几种常见的收费：

车位服务费

• 定义：物业公司为车位提供清洁、秩序维护、照明等服务的费用。
• 定价：通常实行政府指导价，具体标准由各地市价格主管部门制定。
• 注意：车位服务费 车位租赁费/租金，车位租金是业主对车位使用权的付费，而车位服务费是物业公司提供管理服务的费用，两者性质不同，可以分别收取。

公共区域、公共设施设备经营收益

• 来源：小区公共区域的广告（电梯广告、道闸广告等）、公共停车位（业主共有的）、会所、游泳池等产生的收入。
• 归属：属于全体业主共有。
• 用途：
  1. 首先用于弥补物业管理成本。
  2. 有结余的,可以补充专项维修资金，或者经业主大会决定用于业主福利（如抵扣部分物业费、公共设施改造等）。
• 公示：物业公司必须定期将收支情况向全体业主公示，接受监督。

装饰装修垃圾清运费

• 性质：自愿协商的服务性收费。
• 原则：物业公司可以提供清运服务，但不得强制服务、强制收费，业主也可以自行处理。
• 标准：收费标准需在《装饰装修管理服务协议》中明确，并向业主公示。

业主的权利与物业公司的义务

1. 业主的权利：

   • 知情权：有权要求物业公司公示物业服务收费项目、收费标准、收费依据、收支情况以及公共收益情况。
   • 选择权：有权选择物业服务公司（通过业主大会），并与物业公司协商确定服务内容和价格。
   • 监督权：有权监督物业服务质量，对不达标的服务可以要求整改，甚至解聘物业公司。

2. 物业公司的义务：

   • 明码标价：在小区显著位置公示收费项目、标准和依据。
   • 定期公示：定期公示物业服务费和公共收益的收支账目，接受业主质询。
   • 合同约定：严格按照《物业服务合同》提供服务，质价相符。
   • 禁止行为：
     • 不得将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人。
     • 不得擅自提高收费标准、扩大收费范围、重复收费。
     • 不得只收费不服务,或降低服务标准。

违规处理

• 对业主：逾期不交纳物业服务费的，物业公司可以催告，经催告后在合理期限内仍不交纳的，物业公司可以依法提起诉讼或申请仲裁。
• 对物业公司：
  • 如果违反价格规定,由政府价格主管部门依据《价格法》进行处罚。
  • 如果服务质量差、乱收费，业主可以向物业主管部门（住建局）投诉，也可以通过业主大会解聘物业公司。

总结与建议

1. 查看合同：作为业主，首先要仔细阅读与物业公司签订的《物业服务合同》，明确服务内容、收费标准、收费方式以及双方的权利义务。
2. 关注公示：定期查看小区公告栏，物业公司的收费清单、公共收益账目等是否按规定进行了公示。
3. 成立业委会：如果小区尚未成立业主大会，建议积极推动成立，业委会是维护业主集体利益最有效的组织，可以代表业主与物业公司进行平等协商、监督和解聘。
4. 理性维权：如果对物业收费或服务有异议，应首先与物业公司沟通，沟通无效可向当地住建局（物业科）、发改委（物价局）等政府部门投诉举报，或通过法律途径解决。

最新信息提示：政策可能会有更新，建议在遇到具体问题时，查询安徽省发展和改革委员会、安徽省住房和城乡建设厅的官方网站，或咨询当地的相关部门，获取最准确的官方文件和信息。

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