深圳市物业专项维修资金

什么是物业专项维修资金？

维修资金是“房子的养老金”，它是一笔由业主共同筹集、专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的储备金。

• 物业共用部位：指承重结构（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、抗震结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、架空层、设备间、架空层、户外墙面、屋面等。
• 共用设施设备：指电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

资金的来源与交存

新建商品房（一手房）

这是最主要的来源，根据《深圳经济特区物业管理条例》规定：

• 交存主体：购房人（业主）。
• 交存标准：按建筑面积计算，每平方米交存首期维修资金的数额为建筑安装工程总造价的百分之二。
• 具体金额：目前深圳市执行的标准是 每平方米建筑面积交存 20 元 作为首期归集额，这笔钱通常包含在购房款中，由开发商代收,并存入指定的维修资金专户。
• 时间：业主在办理房屋入住手续前,必须将这笔钱足额存入维修资金专户。

已售但未交存的存量物业

对于之前没有交存或交存不足的楼盘，需要“补建”维修资金。

• 方式：由业主委员会或社区工作站组织，全体业主共同决定,按统一的缴存标准补足。
• 标准：通常也是参照新建商品房的标准或根据评估价确定。

其他来源

• 业主分摊：涉及维修、更新、改造项目时，如果维修资金余额不足,需要业主按面积分摊。
• 利息收入：维修资金存入银行产生的利息。
• 合法筹集：如利用共用部位、共用设施设备进行经营所得的合理收益等。

资金的管理

深圳市的维修资金管理遵循“业主所有、专款专用、政府监管、规范安全”的原则。

• 管理机构：由深圳市住房和建设局（市住建局）进行监督指导，各区住房和建设局（区住建局）负责具体管理。
• 存储银行：维修资金存入指定的商业银行，实行“专户存储、专款专用、按户核算”。
• 信息透明：业主可以查询自己名下维修资金的缴存、使用和余额情况，市住建局会定期公布维修资金的年度报告,接受社会监督。

资金的使用范围

维修资金不是可以随意使用的“私房钱”，其使用范围有严格的法律规定,主要包括以下两大类：

应当从维修资金中列支的情形（保修期满后）

• 共用部位维修、更新、改造：
  • 屋面防水、外墙防渗漏；
  • 电梯、锅炉等特种设备的大修、更新、改造；
  • 共用上下水管道、落水管、排污管、垃圾道的维修、更新；
  • 共用供电、照明、给水、消防、监控、安防、避雷等设施设备的维修、更新；
  • 小区道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等的维修、更新；
  • 法律、法规规定或者业主大会决定的其他情形。

不得从维修资金中列支的情形

• 因人为损坏，应当由责任人承担的维修、更新、改造费用。
• 根据物业服务合同，应当由物业服务企业承担的维修、养护费用。
• 应当由建设单位在保修期限和保修范围内承担的缺陷修复费用。
• 不属于物业共用部位、共用设施设备范畴的,如业主户内自用设施的维修。

资金的使用流程（核心步骤）

使用维修资金有一套严谨的流程,以确保资金安全和业主权益：

1. 申请与方案制定：

   • 动议：业主委员会、物业服务企业或相关业主根据实际需要,提出使用维修资金的动议。
   • 方案：制定详细的维修方案和预算,并进行公示。

2. 业主表决：

   • 关键环节：维修资金的使用必须经过业主表决通过。
   • 表决标准：根据项目大小和影响范围，通常需要“双过半”同意。
     • 面积和人数双过半：即同意的业主专有部分面积占建筑物总面积过半数,且人数占总人数过半数。
     • 重大事项：如涉及电梯、消防等重大设施改造，可能需要更高的表决比例（如三分之二以上）。

3. 申请审核：

   业主委员会或物业服务企业将表决通过后的方案、预算和表决结果等材料,提交给所在区的住建局进行审核。

4. 组织实施与监督：

   • 审核通过后,由业主委员会或物业服务企业组织施工单位进行维修。
   • 业主委员会或其聘请的第三方机构对施工过程进行监督。

5. 费用结算与公示：

   • 工程完工验收合格后,进行费用结算。
   • 相关费用（从维修资金中列支的部分）由银行直接从专户划转至施工单位。
   • 全程公示：从方案、预算到决算，都必须向全体业主公示,接受监督。

常见问题解答 (FAQ)

Q1: 我已经交了维修资金，还需要再交吗？ A1: 不一定。 首期交存后，如果余额不足下次使用，或者需要进行大规模的改造，可能需要业主再次分摊,具体看业主大会的决定。

Q2: 我可以申请使用维修资金来修我自己家里的漏水问题吗？ A2: 不可以。 如果是您自己户内的管道、防水层等造成的漏水，属于业主个人责任，应自行承担费用，但如果是因为楼顶公共防水层或公共管道老化导致的,则可以申请使用维修资金。

Q3: 维修资金有利息吗？利息归谁？ A3: 有利息。 维修资金存入银行会产生利息，利息归全体业主所有，计入维修资金总账户,增加余额。

Q4: 如果业主不交维修资金怎么办？ A4: 交存维修资金是业主的法定义务，如果业主拒不缴纳，业主委员会或物业服务企业可以向法院提起诉讼，要求其补缴，在办理房产证时,也需要提供维修资金缴纳凭证。

Q5: 如何查询我小区的维修资金情况？ A5: 您可以通过以下方式查询：

• 线上查询：关注“深圳市住房和建设局”官方公众号或网站,通常有便民查询入口。
• 线下查询：携带身份证和房产证明,到小区所在的区住建局维修资金管理部门进行查询。
• 咨询业委会或物业：他们也应掌握本小区维修资金的基本情况。

物业专项维修资金是保障物业“老有所养、病有所医”的重要制度，作为深圳业主，了解其“是什么、谁来交、怎么管、怎么用”，不仅是维护自身财产权益的需要，也是参与小区公共事务、共建和谐社区的责任，在遇到需要使用维修资金的情况时，积极参与表决，共同监督资金的规范使用,是每一位业主应尽的义务。

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