- 条例的核心地位与目的
- 条例的适用范围
- 亮点解读
- 业主的权利与义务
- 业主大会与业主委员会
- 物业服务企业的职责与义务
- 物业的使用与维护
- 物业专项维修资金
- 法律责任
- 如何获取条例全文
条例的核心地位与目的
- 法律依据：《珠海市物业管理条例》（以下简称《条例》）是珠海市为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他相关主体的合法权益，营造和谐、安全、文明的居住和工作环境,而制定的地方性法规。
- 上位法：它的制定和修改必须遵循《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等国家法律和行政法规。
- 目的：
- 明确权责：清晰界定业主、业委会、物业企业、开发商等各方主体的权利和义务。
- 规范行为：规范物业管理活动，包括物业的承接查验、日常服务、收费、维修等环节。
- 化解矛盾：为解决物业管理中常见的纠纷（如物业费纠纷、维修资金使用难、业委会成立难等）提供法律依据和解决途径。
- 提升品质：最终目标是提升珠海市整体的物业管理水平,改善人居环境。
条例的适用范围
《条例》适用于珠海市行政区域内的物业管理活动。
（图片来源网络，侵删）
- 适用对象：
- 住宅小区：这是最主要的适用范围。
- 非住宅物业：如写字楼、商业综合体、工业园区等，只要实行了物业管理，也适用本《条例》。
- 时间范围：自2025年10月1日起正式施行，在此之前的物业管理活动,适用当时的有关规定。
亮点解读
相较于旧版规定，2025年新版《条例》有很多创新和亮点,旨在解决当前物业管理的痛点问题。
强化党建引领
- 要求：明确要求社区党组织、居民委员会（居委会）对业主大会、业主委员会的组建和运作进行指导和监督，推动符合条件的“两委”成员中的党员担任社区党组织成员。
- 目的：通过党建引领，确保业委会等组织正确运作，更好地协调各方关系,化解社区矛盾。
破解“业委会成立难、运作难”
- 成立条件放宽：降低了首次召开业主大会和成立业委会的门槛,例如明确了业主人数和面积的计算方式。
- 首次会议筹备：明确了建设单位（开发商）在首次业主大会会议筹备中的具体责任和时限,避免其推诿。
- 业委会运作规范：细化了业委会的议事规则、信息公开、印章管理、经费来源等，防止业委会滥用权力，业委会作出的决定若侵害了业主合法权益,业主可以请求法院撤销。
明确“物业服务人”定义与职责
- 定义扩展：将“物业服务企业”扩展为“物业服务人”，不仅包括公司,还包括其他提供物业服务的社会组织或个人。
- 承接查验义务：明确了物业企业在承接新建物业时，必须与建设单位共同进行查验，并记录存档，这能有效防止开发商将“问题楼盘”甩给物业。
- 禁止行为清单：明确列举了物业企业不得从事的行为，如擅自改变物业共用部位用途、泄露业主信息、采取断水、断电等方式催缴物业费等。
规范物业费与停车费
- 物业费调整：业主委员会可以与物业服务企业协商调整物业费，但需经业主大会依法表决通过,调整后需向全体业主公示。
- 停车费管理：
- 产权车位：归属开发商所有，其租金标准由开发商自主确定,但应明码标价。
- 人防车位：战时用于防空，平时用于停车，其租赁收益应专项用于防空设施的维护和管理,并定期向业主公示。
- 业主共有车位：其租金收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金或业主大会决定的其他用途,由业委会或居委会代为管理。
完善专项维修资金制度
- 简化申请流程：明确了紧急情况下（如电梯故障、消防设施损坏），可以使用专项维修资金进行应急维修，无需经过复杂的“双三分之二”业主同意程序。
- 资金补缴：明确了未交或补缴专项维修资金的业主，在需要使用该资金时,有义务先行补足。
- 收益补充：鼓励利用物业共有部分的经营收益（如广告、快递柜等）补充专项维修资金。
业主的权利与义务
- 主要权利：
- 按照物业服务合同约定,接受物业服务企业提供服务。
- 参加业主大会会议,行使投票权。
- 选举业主委员会委员,并享有被选举权。
- 监督业主委员会的工作。
- 监督物业服务企业履行物业服务合同。
- 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
- 法律、法规规定的其他权利。
- 主要义务：
- 遵管理规约,业主大会议事规则。
- 按照合同约定，按时足额交纳物业费、专项维修资金等。
- 维护小区公共秩序和环境卫生，不违章搭建、不乱堆乱放、不饲养影响他人生活的动物。
- 维护小区安全,配合安保工作。
- 法律、法规规定的其他义务。
业主大会与业主委员会
- 业主大会：是物业管理区域的最高权力机构，由物业管理区域内全体业主组成，决定小区的重大事项，如选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物等。
- 业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责，主要职责是召集业主大会、代表业主与物业签订或解除合同、监督物业服务等。
物业服务企业的职责与义务
- 主要职责：
- 签订书面的《物业服务合同》,并按照合同约定提供服务。
- 做好物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。
- 维护小区内的公共秩序，做好安全防范工作（如监控、门岗）。
- 管理小区环境卫生，进行保洁、绿化养护。
- 妥善保管和正确使用物业档案资料。
- 定期将物业服务费用和共有部分经营收支情况向业主公开。
- 听取业主的意见和建议,改进服务质量。
物业的使用与维护
- 禁止行为：明确禁止业主或使用人擅自改变房屋承重结构、外墙立面、违法搭建、占用消防通道、堆放杂物等行为。
- 装饰装修管理：业主装修前需向物业申报，物业需告知注意事项,并可以对装修进行巡查和监督。
- 车位管理：物业企业应合理规划车位，保障车辆有序停放，不得擅自将规划用于停放汽车的车位、车库出售、出租车位给本物业管理区域以外的单位或个人。
物业专项维修资金
- 性质：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金,属于业主共有。
- 缴纳：业主在购房时需一次性缴纳，未缴纳的,在办理房产证时需补缴。
- 使用：遵循“专户存储、业主决策、专款专用、规范高效”的原则，使用需经业主大会表决通过,或符合紧急使用程序。
法律责任
《条例》对各类违法行为规定了明确的法律责任：
- 对业主/使用人：对于违反管理规约、损坏建筑主体或承重结构等行为，由相关部门（如住建、城管）责令改正、恢复原状、罚款。
- 对物业服务企业：对于服务质量不达标、擅自收费、泄露信息、采取停水停电催费等行为，由住建部门责令限期改正、罚款,并可列入失信名单。
- 对建设单位/开发商：对于未按规定移交资料、不承担首次业主大会筹备费用等行为,规定了相应的处罚措施。
如何获取条例全文
您可以通过以下官方渠道查询和下载《珠海市物业管理条例》的完整文本：
-
珠海市人民代表大会常务委员会官网：
（图片来源网络，侵删）- 网址：http://www.zhdpc.gov.cn/
- 在网站内搜索“物业管理条例”即可找到官方发布的条例全文。
-
珠海市人民政府官网：
- 网址：http://www.zhuhai.gov.cn/
- 在“政策文件”或“政府规章”栏目中搜索。
-
中国政府法制信息网：
- 网址：http://www.chinalaw.gov.cn/
- 地方性法规栏目下搜索“珠海市物业管理条例”。
《珠海市物业管理条例》是维护珠海市广大业主权益、规范物业管理市场、促进社区和谐稳定的重要法律文件，如果您是珠海的业主，建议您花时间了解与自己权利义务相关的条款，特别是关于业主大会、业委会成立、物业费和维修资金使用的规定，这将帮助您更好地维护自身合法权益,共同建设美好的家园。
版权声明：除非特别标注，否则均为本站原创文章，转载时请以链接形式注明文章出处。
