山东物业收费新办法咋收费？

这份解读将结合《山东省物业服务收费管理办法》（鲁发改价格〔2028〕号）以及后续的相关规定，力求全面、清晰、实用。

核心要点概览

《山东省物业服务收费管理办法》是规范山东省内物业服务收费行为、维护业主和物业服务企业合法权益的核心文件，其核心要点可以概括为以下几点：

1. 明确收费原则：遵循“质价相符、公平公开、合理定价”的原则。
2. 区分收费类型：将物业收费主要分为包干制和酬金制两种模式，并规定了各自的适用范围和财务要求。
3. 规范定价方式：对不同类型的物业（普通住宅与非住宅、前期物业与成立业委会后的物业）规定了不同的定价机制，如政府指导价、市场调节价。
4. 细化费用构成：清晰界定了物业服务成本构成，防止乱收费。
5. 强化信息公开：要求物业企业定期公示收费项目、成本、收支等信息，接受业主监督。
6. 规范停车收费：对小区停车位的收费、租赁、管理费等做出了明确规定。
7. 严格禁止行为：明确列举了物业企业不得从事的乱收费行为。

主要内容详解

适用范围

本办法适用于山东省行政区域内,物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取费用的管理。

收费模式

这是理解物业收费的基础,主要有两种模式：

定价机制

定价方式根据物业类型和阶段有所不同：

物业服务成本构成（包干制）

物业企业不能随意定价,其收费必须基于合理的成本，成本主要包括：

• 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
• 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
• 物业管理区域清洁卫生费用。
• 物业管理区域绿化养护费用。
• 物业管理区域秩序维护费用。
• 办公费用。
• 物业服务企业固定资产折旧。
• 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
• 经业主同意的其他费用。

重要提示：

• 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务成本，应当从专项维修资金中列支。
• 业主的房屋自用部位、自用设备的维修、养护、更换费用，由业主承担。

停车服务收费管理

小区停车问题是收费管理的重点,规定非常细致：

• 车位类型：

  • 业主共有车位：包括规划用于停放汽车的车位、车库，以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
  • 开发商所有车位：指开发商通过出售、附赠等方式保留所有权的车位。
  • 人防车位：战时用于防空，平时用于停车，其所有权归属国家，但可以依法使用。

• 收费规定：

  • 业主共有车位：其租赁费、停车服务费（或管理费）实行政府指导价，由价格主管部门核定。
  • 开发商所有车位：其租赁费、出售价格实行市场调节价，由双方协商确定。
  • 人防车位：其租赁费实行政府指导价，停车服务费（或管理费）参照执行。

• ：

  • 车位租赁费：业主向车位产权人（开发商或全体业主）支付的使用车位本身的费用。
  • 停车服务费（或管理费）：业主向物业公司支付的管理费用，用于车位的清洁、照明、秩序维护、设备维护等。
  • 两者是独立的,可以同时收取，但必须在合同中明确约定。

信息公示与监督

为了保障业主的知情权,办法规定物业企业必须公示以下信息：

• 物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准。
• 物业服务合同约定的其他事项。
• 实行酬金制的,应当公布物业服务资金年度预决算，并每半年公布物业服务资金的收支账目。
• 电梯、水泵、二次供水等设施运行费用的分摊方式及有关情况。
• 物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的收支情况。

公示要求：应在物业管理区域内的显著位置（如公告栏、业主群）公示，并接受业主的查询和监督。

禁止性行为（物业企业“红线”）

物业企业不得有以下行为：

• 擅自提高收费标准、自立收费项目、扩大收费范围。
• 强制或者变相强制服务并收费。
• 只收费不服务或者减少服务内容、降低服务标准。
• **收取公示未列明的费用。 . 违反规定或合同约定，重复收取费用。 . 将业主共有部分的收益非法据为己有。

业主常见问题解答

Q1: 我家小区的物业费太高了，我能要求降价吗？ A: 如果您的小区已经成立了业主委员会，可以由业委会代表全体业主，与物业公司根据服务质量和市场行情，重新协商物业费标准，如果协商不成，可通过法律途径解决，如果小区尚未成立业委会，且处于前期物业阶段，物业费是政府指导价，您可以向当地发改委（物价局）进行咨询和投诉。

Q2: 物业公司可以随便收“公摊电费”、“卫生费”吗？ A: 不可以，所有收费项目都必须在前期物业服务协议或物业服务合同中明确列出，并且符合成本构成规定，对于没有合同依据或未经业主同意的收费，业主有权拒绝支付，并向当地住建部门（物业科）或市场监督管理部门投诉。

Q3: 地下车位的租赁费和管理费是一回事吗？我该交几笔钱？ A: 不是一回事。

• 租赁费：您支付给车位产权人（开发商或业委会）的钱，是使用车位的租金。
• 停车服务费（管理费）：您支付给物业公司的钱，是物业公司为您提供车位管理服务的费用。
• 您需要交几笔钱,取决于您租用的车位类型以及合同约定，租用一个开发商产权的车位，您可能需要同时支付给开发商租赁费，支付给物业公司管理费。

Q4: 我对物业公司的账目有疑问，可以查看吗？ A: 完全可以，根据《办法》，您有权要求查看物业公司的收支账目（尤其是实行酬金制的小区），对于包干制小区，您也有权查看成本构成相关的证明文件，物业公司不得以“商业机密”等理由拒绝，如果物业公司拒不公开，您可以向业委会反映，或向住建部门、街道办投诉。

如何维权？

如果您认为物业收费不合理,可以采取以下步骤：

1. 内部协商：首先与物业公司进行沟通，了解收费依据，尝试协商解决。
2. 业委会介入：如果小区有业委会，向业委会反映情况，由业委会出面与物业交涉。
3. 政府投诉：
   • 价格违法行为（乱收费、不公示等）：向当地发展和改革委员会（物价局）投诉。
   • 物业服务合同纠纷、服务质量问题：向当地住房和城乡建设局（住建局）的物业科投诉。
   • 无证经营、虚假宣传等：向市场监督管理部门投诉。
4. 法律途径：如果协商和投诉都无法解决问题，可以依据物业服务合同，向人民法院提起诉讼。

《山东省物业服务收费管理办法》为业主提供了强有力的法律武器，作为业主，了解自己的权利，关注物业公示信息，遇到问题依法维权，是维护自身利益、共建和谐社区的关键。

标签： 收费标准 调整