前期物业服务收费标准如何制定？

什么是前期物业服务？

要理解“前期物业服务”这个概念。

• 定义：前期物业服务是指在业主大会成立之前，由建设单位（即开发商）通过招投标或协议方式,聘请物业服务企业所提供的物业管理服务。
• 特点：
  • 委托方是开发商：此时业主尚未形成集体，无法共同选聘物业公司，因此由开发商作为第一责任人，负责选聘物业公司并签订《前期物业服务合同》。
  • 服务对象是全体业主：虽然合同是开发商签的,但服务的对象和付费方是购房的全体业主。
  • 过渡性质：这是从项目竣工交付到业主大会成立并选聘出自己的物业公司为止的临时性、过渡性服务。

前期物业服务收费标准的确定原则

前期物业服务收费标准的确定，不是物业公司单方面说了算，而是需要遵循一系列法律法规和基本原则，核心是“质价相符、公平合理”。

1. 政府指导价为主，市场调节价为辅：

   • 政府指导价：这是最常见的方式，由地方价格主管部门（发改委/物价局）和房地产行政主管部门（住建局/房管局）根据当地情况，制定一个基准价和浮动幅度，物业公司在制定具体标准时，必须在这个范围内浮动,并向政府主管部门备案。
   • 市场调节价：对于高档住宅、别墅等特殊物业，或者业主大会、建设单位与物业公司协商一致，可以不执行政府指导价，而是由双方在《前期物业服务合同》中自主协商确定价格，但即使如此，价格也必须合理,且需要向主管部门备案。

2. “谁受益，谁付费”原则：享受了物业服务的业主,必须按照合同约定缴纳物业费。

3. “质价相符”原则：收费标准必须与物业服务的内容和质量相匹配，物业公司提供的服务等级越高、内容越丰富、质量越好，收费标准相应可以越高,反之亦然。

4. 成本核算为基础：在制定或调整价格时，必须以物业服务的成本核算为基础,成本通常包括：

   • 人员费用：管理人员、保安、保洁、绿化、维修等所有员工的工资、福利、社保等。
   • 物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：如公共水电费、电梯维保、消防设施维护、公共照明、化粪池清理等。
   • 清洁卫生费用：公共区域（楼道、大堂、电梯、道路等）的保洁费用。
   • 绿化养护费用：小区绿地的灌溉、施肥、修剪、病虫害防治等。
   • 秩序维护费用：安保人员的工资、装备、监控系统维护等。
   • 办公费用：物业公司办公用品、通讯、交通、社区文化活动等费用。
   • 固定资产折旧：物业公司投入的办公设备、维修工具等固定资产的折旧。
   • 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
   • 经业主同意的其他费用。
   • 法定税费：营业税（现改为增值税）及附加、企业所得税等。
   • 合理利润：政府指导价通常会包含一个合理的利润率。

前期物业服务收费标准的主要构成

一个完整的前期物业服务收费标准通常由以下几个部分构成：

1. 物业费（基础服务费）：这是最核心的部分，按建筑面积（平方米/月）收取,用于支付上述的基础服务成本。
2. 能耗公摊费：
   • 指公共区域（如楼道灯、电梯、公共照明、监控、水泵、消防系统等）所消耗的水电费。
   • 计算方式：通常由物业公司每月实际总用量除以小区总户数，再按户或按面积分摊，这部分费用不是固定的，每月根据实际用量变化,多退少补。
3. 停车服务费：
   • 针对已购买车位或租赁车位的业主，物业公司提供场地管理、秩序维护、卫生清洁等服务所收取的费用。
   • 注意：停车服务费不等于车位租金，车位租金是业主向开发商或产权方支付的土地使用费，而停车服务费是向物业公司支付的管理服务费,两者需分别计算。
4. 电梯运行费/维保费：

   在一些地方，电梯的日常运行电费和年度维保费可能被单独列项收取，也可能已包含在物业费或能耗公摊费中,具体看当地政策和合同约定。

5. 装修垃圾清运费：

   业主在装修时，产生的建筑垃圾需要由物业公司统一清运，这笔费用通常在装修时一次性收取,标准由物价部门核定或物业公司报备。

6. 其他服务费：

   如有偿服务（如代收快递、家政服务、房屋中介等）或特色服务（如高端会所、专属管家等）,这些费用通常由双方协商确定。

政府如何监管和公示

为了保障业主的权益,政府对前期物业服务收费有严格的监管程序：

1. 明码标价：物业公司必须在小区的显著位置（如物业服务中心、公告栏）公示收费项目、收费标准、收费依据、服务内容、投诉电话等信息。
2. 价格备案：实行政府指导价的收费标准，物业公司必须在执行前向当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案,市场调节价的也需要备案。
3. 合同约定：所有收费项目和标准都必须在《前期物业服务合同》中明确约定,开发商在售房时也应将此合同作为附件提供给购房者。
4. 禁止违规收费：严禁物业公司强制或变相强制收费、只收费不服务或少服务、擅自设立收费项目、提高收费标准等行为。

如何查询您所在小区的具体标准？

作为业主,您可以通过以下几种方式查询您小区的具体收费标准：

1. 查看购房合同附件：最直接、最有效的方法，开发商在销售房屋时，必须将《前期物业服务合同》作为购房合同的附件提供给购房者,合同中会详细列明所有收费项目和标准。
2. 实地查看公示栏：前往小区的物业服务中心或公告栏，查看“物业服务收费明码标价”公示牌。
3. 咨询物业公司：直接向物业服务中心的工作人员咨询,并索要一份加盖公章的收费标准复印件。
4. 咨询开发商：如果对合同内容有疑问,可以联系当时的售楼处或开发商的客户服务部门。
5. 查询政府网站：部分城市的政府网站（如发改委、住建局官网）会公布该地区物业服务收费的指导价标准或备案查询系统,您可以进行在线查询。

前期物业服务收费标准是一个有法可依、有据可查的体系，它以政府指导价为主导，以成本核算为基础，遵循质价相符的原则，并通过合同约定和政府监管来保障其公平性和透明性，作为业主，了解这些规定有助于您更好地维护自身权益，并对物业公司的服务进行有效监督，如果您对收费标准有异议，首先应与物业公司沟通协商，协商不成可向当地的住建局（房管局）或物价局（发改委）投诉。

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