上海市物业住宅管理规定

需要说明的是，该《规定》于2011年通过，并于2025年和2025年进行了两次重要的修订，以下内容将结合2025年修订版的最新精神和核心条款进行说明,并尽量用通俗易懂的语言进行解读。

《上海市住宅物业管理规定》核心要点解读

适用范围

本《规定》适用于上海市行政区域内的住宅物业管理活动,这包括：

• 普通商品房小区
• 售后公房小区
• 动迁安置房小区
• 农民动迁小区
• 以及其他符合法律法规的住宅物业。

只要是上海的住宅小区，其管理活动都受此《规定》约束。

核心主体及其权责

《规定》明确了几个关键角色的权利和义务,这是理解物业管理的基石。

业主

• 定义：房屋的所有权人。
• 权利：
  • 选举权和被选举权：选举业主委员会委员,或自己成为候选人。
  • 知情权：有权知悉涉及业主共同利益的重大事项，如物业费收支、维修资金使用、小区规划等。
  • 投票权：对业主大会的决议事项进行投票，投票权通常按“建筑面积”计算,这是最核心的规则。
  • 收益权：小区公共区域（如电梯广告、公共停车位）的经营收益，在扣除合理成本后,归全体业主所有。
• 义务：
  • 遵守管理规约：承诺并遵守小区的“宪法”——《业主管理规约》。
  • 按时支付物业费：这是享受物业服务的基础,也是保障小区正常运转的关键。
  • 合理使用物业：不违法搭建、不损坏公共设施、不侵占公共空间。

业主大会与业主委员会

• 业主大会：由全体业主组成，是小区的最高权力机构，决定小区的“大事”，
  • 选聘、解聘物业服务企业。
  • 筹集和使用专项维修资金（大修基金）。
  • 修改《业主管理规约》和《业主大会议事规则》。
  • 改变或撤销业主委员会不适当的决定。
• 业主委员会（业委会）：由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，是业主的“代言人”，主要职责包括：
  • 召集和主持业主大会会议。
  • 代表业主与物业公司签订、变更或解除《物业服务合同》。
  • 监督物业服务企业履行合同。
  • 及时公布小区重大事项和财务收支情况（如公共收益、物业费、维修资金使用等）,接受业主监督。
  • 调解业主之间因物业使用、维护产生的纠纷。

物业服务企业

• 角色：由业主大会选聘，为业主提供专业服务的“管家”。
• 权利：
  • 按照合同约定,收取物业服务费。
  • 对违反小区管理规定的行为（如乱停车、乱扔垃圾）,有权进行劝阻和制止。
• 义务：
  • 全面履行《物业服务合同》约定的服务内容（如保洁、保安、绿化、公共设施设备维修养护等）。
  • 接受监督：接受业主、业委会的监督,定期向业主公布物业费收支情况。
  • 配合工作：配合业委会、居委会开展相关工作。
  • 信息公开：主动公示服务内容、标准、收费项目等信息。

几项核心制度详解

专项维修资金（“大修基金”）

• 性质：业主的“养老金”，用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。
• 筹集：
  • 新建商品房：由购房者在办理产权证时一次性缴纳。
  • 已有小区：可通过业主大会决定续筹。
• 使用：这是业主最关心的问题之一，2025年修订版对此进行了优化：
  • 简化流程：对于涉及楼栋或单元的紧急维修（如电梯故障、外墙脱落），可以申请“简易程序”，不再需要“双三分之二”业主同意,大大缩短了维修周期。
  • 规范使用：明确了资金使用的范围和申请流程,确保专款专用。

物业服务费

• 定价：遵循“质价相符”原则，由物业服务成本、法定税费和合理利润构成。
• 调整机制：当服务标准提升或成本显著变化时，物业公司可以提出调整申请，但这必须经过业主大会同意,业委会无权单方面决定。

小区公共收益

• 来源：小区公共区域（如电梯广告、道闸、公共停车位、公共用房出租等）产生的收入。
• 归属：归全体业主所有。
• 用途：
  • 首先用于弥补物业费不足。
  • 剩余部分可以纳入专项维修资金,或经业主大会决定用于其他公共支出。
• 公示：业委会或物业公司每季度至少公示一次公共收益的收支情况，接受全体业主监督，这是防止“糊涂账”的关键。

业主如何维权？

当业主的权益受到侵害时,可以按照以下途径维权：

1. 协商：首先与物业公司或相关当事人进行友好协商。
2. 投诉：
   • 向业主委员会反映,由业委会出面协调。
   • 向居民委员会（居委会）或街道办事处/乡镇人民政府投诉，他们是基层治理的重要力量,有指导和调解的职责。
3. 举报：
   • 对于物业公司违规收费、服务质量严重不达标等行为，可向区房管局（住房保障和房屋管理局）举报。
   • 对于违法搭建、破坏房屋承重结构等行为，可向城管执法部门或房屋管理部门举报。
4. 诉讼：
   • 对涉及个人财产或合同的纠纷（如物业费纠纷），可以向人民法院提起诉讼。
   • 对小区共同利益的重大决策有异议,可以业主身份向法院提起诉讼。

《规定》的最新亮点（2025年修订版）

• 强化党建引领：明确要求在街道（乡镇）党组织的领导下，建立“党建引领下的居委会、业委会、物业企业”三方协同机制（“三驾马车”）,共同解决小区治理难题。
• 聚焦“急难愁盼”：重点回应了老旧小区加装电梯、充电桩安装、电梯安全更新、维修资金使用难等群众关心的问题,并简化了相关流程。
• 明确业委会运作规范：细化了业委会委员的任职条件、禁止行为和罢免程序，防止业委会“不作为”或“乱作为”。
• 鼓励“酬金制”收费：为增加物业费收支的透明度，新规鼓励和引导业主大会选择“酬金制”（即物业费存入业主共有账户，物业公司按约定比例提取酬金），而非传统的“包干制”。

《上海市住宅物业管理规定》是一部构建和谐小区的“操作手册”，它明确了谁来管（业主、业委会）、怎么管（业主大会决策）、谁来服务（物业公司），以及钱怎么花（物业费、维修资金、公共收益）。

作为业主，了解这部法规，不仅能更好地维护自身权益，也能积极参与到小区的共同治理中，共同营造一个安全、整洁、和谐的居住环境，如果遇到具体问题，建议直接向所在地的街道房办或区房管局咨询,他们会提供最专业的指导。

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