杭州物业服务收费标准如何制定？

需要强调的是,杭州没有全市统一的、强制性的物业服务收费标准，物业费主要由市场调节，具体数额由业主和物业服务公司在物业服务合同中约定。

杭州市为了规范市场,发布了《杭州市普通住宅物业公共服务费政府指导价标准》，这个标准是基准价，允许在特定范围内浮动，大多数小区的物业费都是参照这个指导价来制定的。

核心概念：政府指导价

这是理解杭州物业费的关键,政府指导价分为基准价和浮动幅度。

• 适用范围：仅适用于普通住宅（如多层、高层、排屋等别墅类不适用）。
• 价格构成：物业费通常包含公共区域的保洁、秩序维护、公共设施设备（如电梯、水泵、照明）的日常运行和维护、绿化养护等费用。

最新政府指导价标准（根据杭价服〔2025〕80号等文件）

以下是杭州市区（不含萧山、余杭、富阳、临安，这些区可能有自己或沿用市区的标准）的普通住宅物业公共服务费政府指导价标准：

重要说明：

1. 单位：这个价格是按建筑面积计算的，不是套内面积。
2. 浮动：一个高层二级服务的小区，其物业费可以在 65元 × (1 + 20%) = 1.98元 到 65元 × (1 - 浮动不限，但过低会影响服务质量) 之间协商确定。
3. 别墅与非普通住宅：排屋、别墅等非普通住宅的物业费完全由市场决定，没有政府指导价，通常会比普通住宅高很多，从3元到10元以上都有可能，取决于小区的定位和服务标准。
4. 区域差异：萧山区、余杭区、富阳区、临安区等周边区县，可能会沿用杭州市区的标准，也可能根据本地情况制定略有差异的标准，具体以当地价格主管部门公布为准。

物业费包含什么？不包含什么？

这是业主和物业公司最容易产生分歧的地方,务必在合同中明确。

通常包含的项目：

• 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
• 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
  • 共用部位：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构，楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、架空层等。
  • 共用设施设备：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
• 物业管理区域清洁卫生费用。
• 物业管理区域绿化养护费用。
• 物业管理区域秩序维护费用。
• 办公费用。
• 物业服务企业固定资产折旧。
• 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
• 经业主同意的其它费用。

通常不包含的项目（需另行收取）：

1. 车位管理费/停车服务费：

   • 这是针对小区内公共车位或人防车位的管理费用,用于车位清洁、秩序引导等，通常在50-150元/月不等。
   • 产权车位的车位管理费由物业公司定价，但需在前期物业合同或与业主的协议中明确。

2. 水电公摊费：

   公共区域（如楼道灯、电梯、消防泵、监控设备等）消耗的水电费，通常会根据“户表”或“面积”分摊到每户。

   
   （图片来源网络，侵删）

3. 能耗费（二次供水、电梯电费）：

   • 如果小区是二次供水（不是市政直供水），水泵产生的电费会单独分摊。
   • 一些老旧小区或无电梯费补贴的小区,电梯运行电费也会按户或按面积分摊。注意：很多新建小区的电梯电费已包含在物业费中，无需额外缴纳。

4. 装修垃圾清运费：

   业主在装修时,将建筑垃圾从楼上运到小区指定堆放点的费用，由装修公司或业主向物业公司缴纳。

5. 特约服务费：

   物业公司提供的非强制性的有偿服务,如：代收快递、家政服务、家电维修、代管房屋等。

如何查询和确认自己小区的物业费？

1. 查看《物业服务合同》：这是最直接、最有效的依据，合同中会明确约定物业费标准、支付方式、包含的服务内容等。
2. 查看购房合同：在购买新房时，前期物业服务合同通常会作为附件包含在购房合同中。
3. 咨询物业公司：可以直接向小区物业服务中心咨询。
4. 咨询业主委员会：如果小区已成立业委会，他们最了解小区的物业费收支情况。
5. 查询政府备案：物业费标准需要在房管部门或价格主管部门备案，可以尝试通过“浙里办”APP等政务平台查询。

特殊情况：老旧小区的“准物业管理”

对于一些没有专业物业公司管理、基础设施较差的老旧小区，杭州市推出了“准物业管理”模式，其收费标准远低于普通小区，通常在 3元 - 0.6元/平方米·月 左右，服务内容也相对基础，主要是保障基本的卫生、安全和秩序。

在签订购房合同或与物业公司沟通时,一定要仔细阅读关于物业费的条款，明确其具体构成和包含的服务内容，以避免后续产生纠纷。

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