湖北物业服务管理条例有何新变化？

《湖北省物业服务和管理条例》是湖北省为了规范物业服务活动，维护业主、物业服务企业和其他相关方的合法权益，营造和谐宜居的社区环境而制定的地方性法规，该条例于2025年1月22日由湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，并于2025年5月1日起正式施行。

以下是该条例的核心内容解读,分为几个关键部分：

适用范围

本条例适用于湖北省行政区域内物业服务及其监督管理活动,主要包括：

• 住宅小区的物业管理。
• 非住宅物业（如写字楼、商场、工业园区等）的物业管理。
• 与物业管理相关的建设单位、业主、业主大会、物业服务企业、街道办事处、乡镇人民政府等各方主体的行为。

业主与业主大会

这是条例的重点,旨在强化业主自治的权利。

1. 业主权利与义务：

   
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   • 权利：依法享有物业共有部分和共用设施设备的所有权、使用权、收益权；有权参加业主大会，对物业管理事项进行表决；有权监督业主委员会和物业服务企业的工作等。
   • 义务：遵守管理规约和业主大会的决定；按时足额缴纳物业费、专项维修资金等；不得损害其他业主的合法权益。

2. 首次业主大会筹备：

   • 谁来管：新建物业项目，建设单位负责首次业主大会筹备工作，并承担相关费用。
   • 谁来指导：街道办事处、乡镇人民政府负责指导和协助成立首次业主大会筹备组。
   • 筹备组构成：由建设单位、业主代表和街道办事处（或乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表组成。

3. 业主大会与业主委员会：

   • 业主大会：是物业管理区域的最高权力机构，决定选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物等重大事项。
   • 业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，负责执行业主大会的决定，并定期向业主报告工作。
   • 决策规则：业主大会决定事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物等重大事项，需要双三分之二以上的业主同意。

物业服务企业

条例对物业服务企业的设立、服务内容和退出机制都做了明确规定。

1. ：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务，包括：
     • 物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。
     • 公共绿化的养护和管理。
     • 公共区域的清洁卫生、垃圾清运。
     • 公共秩序维护、安全防范等事项的管理。
     • 车辆停放管理。
     • 其他应尽的服务义务。

2. 禁止行为：

   • 物业服务企业不得有下列行为：
     • 捏造、散布虚假信息，或者恶意诋毁、损害业主声誉。
     • 停水、停电、停气等方式催交物业费。
     • 挪用业主共有收益。
     • 泄露业主个人信息。
     • 将一个物业管理区域内的全部物业服务业务一并委托给他人。

3. 退出机制：

   • 合同到期：物业服务合同期满，业主大会没有作出续聘或者另聘决定，原物业服务企业应当按照原合同约定提供物业服务，但最长不得超过六个月；业主或者业主大会应当及时依法作出决定。
   • 提前解聘：若物业服务企业严重违约，业主大会可以决定解聘，企业应当在约定期限内或者在合理期限内退出，并办理交接手续，不得以业主欠缴物业费等理由拒绝办理交接或撤离。

物业服务收费

1. 定价原则：

   • 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务质量相适应的原则。
   • 具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

2. 明码标价：

   物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，接受业主监督。

3. 物业费与“水电气”：

   • 禁止捆绑：物业服务企业不得以业主未缴付物业费为由，限制或者变相限制业主供水、供电、供气。
   • 代收代缴：物业服务企业接受委托代收前述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业的使用与维护

1. 禁止行为：

   • 业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
   • 禁止损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
   • 禁止违法搭建建筑物、构筑物等。

2. 专项维修资金（“养老金”）：

   • 筹集：业主应当按照国家有关规定交存专项维修资金，首期专项维修资金由建设单位代收。
   • 使用范围：专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
   • 申请使用：使用专项维修资金，由业主委员会或者相关业主提出方案，经双过半（专有部分面积和业主人数均过半）的业主同意后，向住建部门申请。

法律责任

条例明确了各方主体的法律责任,对违法行为设定了处罚措施。

1. 对建设单位：

   • 未按规定提交筹备首次业主大会相关资料的,由街道办事处（或乡镇人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评。
   • 不履行或者不按照约定履行保修义务的,由住建部门责令限期改正，并处保修金一倍以上二倍以下的罚款。

2. 对物业服务企业：

   • 挪用专项维修资金、业主共有收益的，由住建部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用资金数额百分之十以上百分之三十以下的罚款。
   • 采取停水、停电等方式催交物业费的，由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
   • 未按规定办理交接手续的,由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

3. 对业主/物业使用人：

   • 违规装修、搭建的，由城管、住建等部门依法处理，恢复原状，并可处以罚款。
   • 拒不缴纳物业费的,业主委员会、物业服务企业可以通过催告、诉讼等方式解决。

监督管理

• 主管部门：县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。
• 基层组织：街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会应当建立物业管理联席会议制度，调解物业管理纠纷，指导和协助业主大会、业主委员会的成立和运作。

《湖北省物业服务和管理条例》是一部全面、系统的地方法规，其核心亮点在于：

1. 强化业主自治：明确了业委会成立流程和权力，保障了业主的“话语权”。
2. 规范企业行为：明确禁止了“停水停电催费”、“捆绑收费”等常见侵权行为，并设定了严厉的罚则。
3. 厘清各方责任：清晰界定了建设单位、物业企业、业主、政府部门的责任边界。
4. 注重矛盾化解：强调了街道、社区在调解物业纠纷中的重要作用。

如果您遇到具体的物业纠纷,建议首先仔细阅读您所在小区的《管理规约》和《物业服务合同》，然后依据《条例》规定，通过业主委员会、街道办事处或法律途径维护自身合法权益。

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