物业保安服务管理条例具体内容有哪些？

需要明确的是，中国目前并没有一部名为《物业保安服务管理条例》的独立法规，物业保安的管理，主要遵循国家层面的《物业管理条例》，并在此基础上，结合《保安服务管理条例》以及各地的物业管理规定来执行。

下面我将为您详细解读这些法规的核心内容,并说明它们如何共同规范物业保安服务。

核心法律框架

物业保安服务的管理是一个多层级、多法规的综合体系,主要包括以下几个层面：

1. 国家层面法律

   • 《中华人民共和国民法典》: 这是民事活动的基本法，其中关于“物业服务合同”、“侵权责任”等章节,为物业和业主的权利义务提供了根本性的法律依据。
   • 《物业管理条例》（国务院令第504号）: 这是规范物业管理活动的核心行政法规，明确了物业管理活动的各方主体（业主、业主大会、物业公司、建设单位）的权利和义务。
   • 《保安服务管理条例》（国务院令第564号）: 这是规范保安服务行业的专门性法规，对保安员的资格、职责、行为规范、权利义务以及保安公司的设立和监管做出了详细规定。

2. 地方层面规定

   
   （图片来源网络，侵删）

   各省、市、自治区会根据国家法律，结合本地实际情况，出台《物业管理条例》或《实施办法》，上海市物业管理条例》、《北京市物业管理条例》等,这些地方性法规通常更具操作性和针对性。

《物业管理条例》中的相关规定

《物业管理条例》主要从“物业服务合同”的角度,规定了物业保安服务的法律定位。

物业服务的范围

• 第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
• 解读：条例明确将“维护相关秩序”列为物业服务企业的核心职责之一，这自然包括了维护小区内的公共秩序,而保安服务是实现这一目标的主要手段。

物业服务合同

• 第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
• 解读：物业保安服务的、标准、费用等，都应在《物业服务合同》中明确约定,这是业主追究物业公司保安责任最重要的法律文件。

物业公司的义务

• 第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
• 解读：这是“保安责任”的核心条款，如果因为保安的失职（如门禁形同虚设、巡逻不到位、未及时发现火灾隐患等）导致业主的人身或财产受到损害，物业公司需要承担违约责任,甚至可能承担侵权赔偿责任。

业主的权利与义务

• 第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
• 解读：赋予了物业保安“制止权”和“报告权”，保安员在小区内发现违规行为（如违章搭建、噪音扰民、乱停车等），有权进行劝阻和制止，但不能采取暴力手段，制止无效后，必须向公安机关、城管等相关部门报告。

《保安服务管理条例》中的相关规定

这部法规直接规范了“保安员”和“保安公司”的行为,是物业保安服务的行业准则。

保安员的定义与职责

• 第二条：本条例所称保安服务，是指保安服务企业根据保安服务合同，派出保安员为客户单位提供的门卫、巡逻、守护、安全检查、秩序维护等服务。
• 解读：明确了物业保安是“秩序维护”的一种专业服务。
• 第十条：保安员从事保安服务活动，应当遵守法律、法规和规章,遵守岗位职责和操作规程。
• 解读：保安员必须依法办事,尽职尽责。

保安员的资格要求

• 第十六条：年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历的中国公民可以申领《保安员证》。
• 解读：物业保安员必须持证上岗,无证上岗是违法行为。

保安员的禁止性行为（非常重要）

• 第二十三条：保安员不得有下列行为：
  • （一）限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；
  • （二）扣押、没收他人证件、财物；
  • （三）阻碍依法执行公务；
  • （四）参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；
  • （五）删改或者扩散保安服务工作中形成的客户信息；
  • （六）侵犯个人隐私或者泄露在保安服务工作中获知的客户单位秘密；
  • （七）法律法规规定的其他行为。
• 解读：这些规定划清了物业保安的权力边界，他们不是执法人员，没有执法权，不能随意搜身、打骂业主、扣押私人物品,更不能参与催收等非法活动。

保安员的权利

• 第二十一条：保安员有权拒绝执行单位的违法指令。
• 解读：如果物业公司要求保安员做一些违法违规的事情（如殴打业主、参与非法活动）,保安员有权拒绝。

业主如何依据法规维权？

当您对物业保安服务不满意时,可以依据上述法规进行维权：

1. 第一步：审查《物业服务合同》

   查看合同中关于“安全防范”、“秩序维护”的具体条款，24小时巡逻”、“门禁系统24小时值守”、“监控覆盖无死角”等,这是衡量保安服务是否达标的基本标准。

2. 第二步：收集证据

   • 书面证据：向物业公司提交书面投诉,并保留回执或邮寄凭证。
   • 影像证据：拍摄保安脱岗、睡岗、监控盲区、门禁损坏等视频或照片。
   • 证人证言：收集其他业主的证言。
   • 损失证据：如果因保安失职导致财产损失（如车辆被划、家中被盗），请立即报警并获取《受案回执》，同时拍照、录像,保留损失价值凭证。

3. 第三步：正式投诉与协商

   • 向物业公司项目经理或上级管理部门正式投诉，要求其履行合同义务,解决问题。
   • 若协商无果，可以向业主委员会反映,由业委会出面与物业公司交涉。

4. 第四步：寻求行政监管

   • 向当地的住房和城乡建设局（房管局）或物业管理处投诉,他们对物业公司有监管职责。
   • 如果保安员存在无证上岗、殴打业主等严重违法行为，可以向公安机关报案或投诉。

5. 第五步：法律途径

   • 如果协商和行政投诉都无法解决问题，且您的权益确实受到了侵害，可以依据《民法典》和《物业管理条例》，向人民法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任,赔偿您的损失。

《物业管理条例》管的是“物业公司该做什么”，而《保安服务管理条例》管的是“保安员能做什么、不能做什么”，两者结合，共同构成了对物业保安服务的完整法律监管体系，作为业主，了解这些法规,是维护自身合法权益的基础。

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