广州市物业管理暂行办法具体如何落地执行？

目前广州市正在施行的是2025年修订的《广州市物业管理条例》，而非“暂行办法”。

“暂行办法”通常是新法规出台前的过渡性文件，广州市的物业管理法规体系经历了从《广州市物业管理暂行办法》（2025年）到《广州市物业管理条例》（2025年）的演变，新《条例》在法律效力上更高，内容更全面、更现代化，取代了旧的“暂行办法”。

以下解读将以2025年施行的《广州市物业管理条例》为核心，并结合其特点进行说明，如果您查询到的“暂行办法”是较早的版本，其大部分规定已被新《条例》吸收和更新。

《广州市物业管理条例》核心要点解读

新《条例》共九章，一百一十二条，旨在解决广州市物业管理中的突出问题，如业主大会成立难、物业费收缴难、维修资金使用难、业委会运作不规范等，以下是几个核心方面的解读：

适用范围

• 明确“物业管理”定义：不仅包括住宅小区，还包括了写字楼、商场、工业园区等非住宅物业。
• “三供一业”移交后的管理：明确国有企业剥离社会职能后，移交地方的职工住宅小区，其物业管理活动适用本条例。
• 城市更新项目：旧村、旧城改造项目中，物业管理的规划和实施也需遵循本条例。

业主、业主大会与业主委员会

这是《条例》的重点和亮点，旨在强化业主自治。

1. 业主大会成立更便捷

   • 首次会议召开条件放宽：物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意即可召开首次业主大会会议，降低了启动门槛。
   • 街道办事处、乡镇政府的职责强化：街道办、镇政府作为指导和协助成立的主体，职责更加明确和有力，包括提供模板、组织筹备、协调矛盾等。

2. 业主委员会运作更规范

   • “候补委员”制度：首次引入候补委员制度，当委员出现空缺时，候补委员可以递补，确保业委会的持续运作能力。
   • 禁止行为清单：明确业委会委员不得有的行为，如挪用资金、泄露隐私、接受利益输送等，并规定了相应的法律责任。
   • 信息公开与备案：要求业委会定期向业主公开会议记录、财务收支等情况，并向街道办备案，接受监督。

3. 破解“成立难”的新机制

   • “业主代表”制度：对于规模较大、业主人数众多的物业区域，可以幢、单元为单位推选业主代表，参加业主大会会议，简化议事流程。
   • “表决权数”计算方式：明确了面积和人数的计算方式，为投票提供了清晰标准。

前期物业管理

规范开发商在业主大会成立前的物业管理行为。

• “前期物业服务合同”的备案：开发商与前期物业公司签订的合同需在房管部门备案。
• 物业承接查验制度：开发商和物业公司必须在业主入住前，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并书面记录，这是避免“交付即扯皮”的关键环节。
• 资料移交：开发商需向物业公司和业委会（成立后）移交完整的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

物业服务与收费

1. 物业服务合同

   • 书面合同是必须：物业服务企业必须与业主（或业委会）签订书面合同，明确服务内容、标准、费用、期限等。
   • “质价相符”原则：强调物业服务费水平应与服务质量相匹配，鼓励通过公开招投标等方式选聘优质物业公司。

2. 物业费催缴

   • 司法途径畅通：对经催缴后仍不缴纳物业费的业主，物业服务企业可以依法提起诉讼或申请支付令。
   • 限制其权利：经业主大会决定，可以暂停其部分共有设施的使用权利（如游泳池、健身房等），但需谨慎操作。

3. 禁止“捆绑收费”

   明确禁止物业公司强制或变相强制业主接受指定服务（如装修、家政等），并以此作为收取物业费的条件。

物业的使用与维护

1. 车位车库管理

   • “首先满足业主需求”：车位、车库的规划应首先满足本区域业主的需要。
   • 出租出售需备案：开发商出售或出租车位、车库的，价格和出租期限等信息需向房管部门备案。
   • 业主共有车位：利用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收益归全体业主所有。

2. 维修资金（专项维修资金）

   • “申请难”问题得到缓解：
     • 简化申请流程：降低了申请使用维修资金的表决门槛（如紧急情况下，可由业主委员会或相关业主直接申请）。
     • 扩大使用范围：不仅用于维修、更新、改造，还可用于增设、改造无障碍设施等。
     • “应急使用”机制：对于危及房屋安全或严重影响正常生活的紧急情况（如电梯故障、水管爆裂），可以启动应急使用程序，不必走繁琐的表决流程。

3. 禁止“住改商”

   业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，确需改变的，必须有利害关系的业主一致同意。

监督管理与法律责任

• 多部门联动监管：明确了住建、城管、公安、消防、市场监管等部门在物业管理中的职责，形成监管合力。
• 信用管理体系：建立物业服务企业和业主委员会的信用档案，对违法违规行为进行记录和公示，实施信用惩戒。
• 明确法律责任：对业主、业委会、物业公司、开发商等各方主体的违法行为，规定了具体的处罚措施，如罚款、吊销资质等。

与旧的《暂行办法》相比，2025年的《广州市物业管理条例》呈现出以下现代化特征：

1. 强化党建引领：将社区党组织的作用贯穿于物业管理的全过程，为解决复杂问题提供组织保障。
2. 突出共建共治共享：强调政府、业委会、物业、业主、社区等多方主体的协同治理。
3. 问题导向鲜明：针对“三难”（成立难、收费难、用钱难）等老大难问题，设计了具体的破解方案。
4. 操作性强：提供了更多制度创新（如候补委员、业主代表、应急维修资金），使法规更具可操作性。
5. 权益平衡：在保障业主权益的同时，也规范了业主行为，维护了物业公司和全体业主的合法权益。

建议：如果您是广州的业主、物业公司从业人员或相关从业者，应重点学习和了解《广州市物业管理条例》，它才是当前广州市物业管理活动最根本、最权威的法律依据，您可以通过“广州市人民政府”官网或“广州市住房和城乡建设局”官网查询到条例的全文。