无锡物业收支公开

99ANYc3cd6 物业服务 2025-12-05 1

核心摘要

在无锡,物业公司的收支公开是强制性的法律规定，旨在保障业主的知情权和监督权，物业公司必须定期（通常是每半年或每年）向全体业主公布其物业服务的收入、支出、各项成本以及公共收益等情况，业主有权查阅、质询，并对不合理的开支提出异议。

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法律法规依据（为什么必须公开？）

物业收支公开并非“物业公司的恩赐”，而是有明确的法律条文支撑的：

《中华人民共和国民法典》：
- 第九百四十三条：这是最核心的法律依据，明确规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目等向业主公示，物业服务人应当将业主共有部分的经营收益等情况定期向业主公开”，这为收支公开提供了根本的法律保障。
《物业管理条例》（国务院令第504号）：
- 第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
- 第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
- 虽然没有直接说“收支公开”，但规定了物业有维护小区秩序、制止违规行为的责任，而财务透明是履行好这些责任的基础。
江苏省及无锡市地方性规定：
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江苏省和无锡市通常会根据《民法典》和《物业管理条例》出台更细化的实施办法，进一步明确公开的频率、格式、内容和业主的监督程序，可能会要求使用统一的财务报表模板。

物业必须公开哪些内容？（公开什么？）

根据规定,物业公司的公开内容主要分为两大块：物业服务费收支和公共收益。

(一) 物业服务费收支明细

这是最核心的部分,关系到业主交的钱花在了哪里。

收入部分：
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- 物业服务费总收入：按户/按面积计算的总额。
- 其他应收费收入：如停车费（非公共区域）、装修管理费、有偿服务费（如代收快递、家政服务）等。
支出部分：这是业主最关心的，必须详细列明。
- 人员成本：
  - 管理人员工资（项目经理、客服、工程、财务等）
  - 保洁、绿化、秩序维护、维修等一线员工的工资、福利、社保、公积金。
- 公共设施设备运行及维护费：
  - 电梯：年检费、维保费、电费、小零件更换费。
  - 消防系统：维保费、年检费、器材更换费。
  - 监控设备：电费、维保费、存储费。
  - 公共照明：电费、灯泡更换费。
  - 供水供电系统：二次供水水泵的电费、维保费。
  - 公共区域设施：健身器材、儿童游乐设施的维修保养费。
- 清洁卫生费：
  - 日常保洁工具、清洁剂、垃圾清运费。
  - 化粪池清理、外墙清洗等专项费用。
- 绿化养护费：
  绿化用水、肥料、农药、修剪、补种等费用。
- 办公费用：
  办公用品、通讯费、水电费（物业办公部分）、差旅费等。
- 固定资产折旧：
  物业公司为小区配置的办公设备、工具等资产的折旧。
- 保险费：
  公共责任险、电梯责任险等。
- 经业主同意的其他费用：
  如业委会委托的专项审计费等。

(二) 公共收益明细

这部分是小区业主的“共同财产”，必须单独核算，公开透明。

公共收益来源：
- 公共区域广告收入：电梯广告、道闸广告、灯箱广告、宣传栏广告等。
- 公共场地、公共设施收入：
  - 地下车位、地面公共车位的租金收入。
  - 公共区域的摊位租赁收入（如快递柜、自动售货机、快递柜场地占用费）。
  - 业主共有房屋（如物业用房、闲置房）的租金收入。
- 其他合法经营收入。
公共收益支出：
- 公共收益的管理成本：如广告公司的代理费、车位系统的维护费等。
- 补充专项维修资金：这是最主要的用途之一，法律规定公共收益在扣除合理成本后，主要用于补充专项维修资金。
- 业主大会决定的其他用途：如用于小区公共活动、福利等。

公开的频率和方式（怎么公开？）

公开频率：
- 至少每半年公布一次（通常是上半年度和下半年度）。
- 年度财务报告必须在次年的第一季度内公布。
- 业主大会或业主委员会有特殊要求的,应按其要求增加公开次数。
公开方式：
- 线上公示：在小区业主微信群、QQ群、物业APP等线上平台发布。
- 线下公示：
  - 在小区公告栏、宣传栏等显著位置张贴纸质版。
  - 公示时间不得少于7天，确保所有业主有足够的时间查看。
- 提供查阅：业主有权要求查阅相关的原始凭证（如合同、发票、收据等），物业公司应提供便利，业委会或业主代表可以委托第三方会计师事务所进行审计，相关费用可从公共收益中列支。

业主的权利与行动指南（业主能做什么？）

如果发现物业收支不透明或存在疑点,业主可以采取以下步骤：

成立或支持业主委员会：业委会是代表全体业主行使监督权的合法组织，是推动财务公开最有效的力量。
查阅与质询：
- 直接向物业公司索要相关财务报表和凭证。
- 对不明确的开支项目,可以书面形式向物业公司提出质询，要求其解释说明。
要求审计：
- 如果对物业公布的账目有重大怀疑,可以由业委会或一定比例的业主联名，委托第三方独立的会计师事务所进行专项审计，审计费用通常由物业公司承担或从公共收益中列支。
向主管部门投诉：
- 如果物业公司拒不公开、公开内容虚假或拒绝业主查阅，可以向以下部门投诉举报：
  - 无锡市住房和城乡建设局（市住建局）：物业行业的行政主管部门。
  - 无锡市/各区物业管理中心：具体负责物业管理的日常监督。
  - 街道办事处/乡镇人民政府：指导和监督业主委员会的成立和工作。
  - 12345政务服务便民热线：一个综合性的投诉举报平台，会将问题分派给相应职能部门处理。
法律途径：
对于涉及金额巨大、涉嫌违法或严重侵害业主权益的行为，可以通过法律诉讼解决。