《石家庄市物业管理条例》是规范石家庄市物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的重要地方性法规，该条例旨在提升物业管理水平，营造和谐、文明的居住和工作环境。
以下是该条例的核心内容要点,并结合一些常见问题进行解读，方便您理解。
条例的立法目的与适用范围
- 立法目的：
- 规范物业管理活动。
- 维护业主、物业使用人、物业服务企业等相关主体的合法权益。
- 营造安全、整洁、文明、和谐、美丽的社区环境。
- 适用范围：
- 石家庄市行政区域内,住宅、非住宅物业的管理活动，适用本条例。
- 业主通过自行管理方式管理物业的,也参照执行。
核心内容解读
第一章 总则
明确了物业管理的定义、基本原则和各相关部门（如住建局、街道办事处/乡镇人民政府、居委会等）的职责，强调物业管理应当遵循“业主自治、专业服务、社区治理、行业自律”的原则。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
这是条例的核心章节,规定了业主的权利、义务以及自治组织的运作规则。
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业主的定义与权利：
（图片来源网络，侵删）- 定义：房屋的所有权人为业主，基于房屋买卖、赠与、继承等合法方式取得房屋所有权的人，都是业主。
- 权利：
- 按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务。
- 参加业主大会,对物业管理事项进行投票。
- 选举业主委员会委员,并享有被选举权。
- 监督业主委员会、物业服务企业的工作。
- 法律法规规定的其他权利。
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业主大会：
- 性质：业主大会是物业管理区域的最高权力机构，由物业管理区域内全体业主组成。
- 职责：制定和修改《业主管理规约》和《业主大会议事规则》；选举、更换业主委员会；选聘、解聘物业服务企业；决定物业专项维修资金的筹集、使用和管理方案等重大事项。
- 召开条件：一个物业管理区域内，业主人数少于20人且经全体业主一致同意，可以不召开业主大会，由全体业主共同履行业主大会职责，否则，需依法召开。
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业主委员会：
- 性质：业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。
- 职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同；监督管理规约的实施等。
- 委员条件：应是热心公益事业、责任心强、具有一定公信力的业主，且本人及其近亲属与物业服务企业无直接利益关系。
第三章 前期物业管理
主要规范了业主大会成立之前,由建设单位（开发商）选聘物业服务企业的阶段。
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物业承接查验：
（图片来源网络，侵删）- 建设单位在交付物业前,应当与选聘的物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
- 物业服务企业应当将查验情况书面告知业主,并可以邀请业主代表参加。
- 查验中发现的问题,建设单位应当及时整改，物业服务企业有权拒接收存有质量问题的物业。
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资料移交：
建设单位应当向物业服务企业移交包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
第四章 物业服务
明确了物业服务企业的权利、义务以及物业服务合同的核心内容。
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物业服务企业的义务：
- 按照合同约定提供相应服务,如公共区域清洁、公共秩序维护、共用设施设备日常运行和养护等。
- 定期将物业服务费用、公共收益收支情况等向业主公开，接受业主监督。
- 建立健全物业管理制度,配备相应的管理人员和作业人员。
- 及时处理业主的报修、投诉和建议。
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物业服务合同：
- 应当采用书面形式,对服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、合同期限、违约责任等作出明确约定。
- 合同签订后,应报物业所在地的区（县）住建部门备案。
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物业费：
- 物业服务费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。
- 业主应当按照合同约定按时足额交纳物业费,对于无正当理由拒交的，条例有相应的约束机制。
第五章 物业的使用与维护
规范了业主对物业的使用行为以及公共区域的维护管理。
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禁止行为：
- 不得违法改变建筑物及其附属设施的结构、用途。
- 不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
- 不得违章搭建、私挖地下室。
- 不得违反规定饲养动物、堆放杂物、高空抛物。
- 不得在公共区域私设地锁、占用消防通道等。
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公共收益：
- 利用业主共有的公共部位（如电梯广告、公共停车位、公共区域摊位等）经营所得的收益，属于全体业主共有。
- 核心规定：公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于改善物业管理区域内的公共设施和公共福利。物业服务企业可以从中提取一定比例作为管理成本，但具体比例需经业主大会决定，并定期公示收支账目。 这是业主普遍关心的一点，条例对此有明确规定，旨在防止公共收益被侵占或滥用。
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专项维修资金：
- 业主应当按照规定交纳专项维修资金,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
- 筹集和使用方案由业主大会决定,紧急情况下，可以申请应急使用。
第六章 法律责任
明确了违反本条例的法律后果。
- 对业主的处罚：对于违反条例规定的禁止行为（如私搭乱建、高空抛物、拒交物业费等），相关部门（如城管、住建部门）有权责令其限期改正、恢复原状，并可处以罚款。
- 对物业服务企业的处罚：对于未履行合同义务、擅自撤离、侵占公共收益等行为，住建部门可以予以警告、罚款，并记入企业信用档案，情节严重的，可能被吊销资质。
- 对建设单位/业委会的处罚：对于未履行查验义务、资料移交不全、业委会违规操作等行为，也有相应的处罚措施。
常见问题与解答 (FAQ)
Q1: 如果对物业服务不满意，可以解聘物业公司吗？ A: 可以，这是业主的权利，解聘程序如下：
- 提议：业主委员会或者20%以上的业主联名，可以向业主大会提议解聘物业服务企业。
- 表决：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可通过解聘决议。
- 公告与交接：业主委员会应将解聘决定书面通知物业服务企业，并公告全体业主，物业服务企业应当在合同约定期限内办理完交接手续，退出物业管理区域。
Q2: 电梯广告、公共停车位的收入归谁？ A: 归全体业主共有，根据条例，这笔钱属于公共收益，物业公司可以提取少量管理费，但必须经业主大会同意，并且所有收支账目必须定期向全体业主公示，接受监督。
Q3: 房屋漏水、墙体开裂等问题，应该找谁？ A: 这取决于问题的原因和部位：
- 专有部分（室内）：如自家水管破裂、室内墙面开裂，属于业主专有部分的责任，应由业主自行负责维修。
- 共用部位/设施设备：如公共管道、外墙防水、屋顶等，属于维修资金的使用范围，业主可以向业委会或物业公司报修，由物业公司申请使用专项维修资金进行维修。
Q4: 成立业主大会和业委会困难怎么办？ A: 条例规定，街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当对成立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，如果遇到困难，可以向所在地的社区居委会或街道办事处求助，他们会介入协调，推动成立过程。
如何获取条例全文？
为了获取最准确、最完整的《石家庄市物业管理条例》原文，建议通过以下官方渠道：
- 石家庄市人民代表大会常务委员会官网：这是法规的发布机构，通常会公布最新的条例文本。
- 石家庄市住房和城乡建设局官网：作为物业管理的行业主管部门，其网站上也会有相关法规和政策解读。
- 中国政府法制信息网：可以搜索到全国各地方的法规条例。
《石家庄市物业管理条例》为业主的自治权利、物业企业的服务规范、物业的合理使用和维护提供了全面的法律依据，了解并运用好这部条例，是每一位业主维护自身合法权益、共建美好家园的重要工具。
