物业服务收费管理实施办法有何新规？

这份文件通常指的是国家发展和改革委员会（现为国家发展和改革委员会与住房和城乡建设部联合管理）与原建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）,以及各省市根据此办法制定的实施细则。

下面，我将从核心概念、基本原则、主要收费模式、定价机制、管理规范、违规行为及法律责任等几个方面，为您系统地梳理这份“实施办法”的核心内容。

核心概念界定

需要明确几个关键术语的定义,这是理解整个办法的基础：

1. 物业服务收费：

   • 定义：物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
   • 核心：它是一种“合同对价”，即业主花钱购买物业公司提供的服务，服务内容、标准和价格都应在合同中明确。

2. 物业服务成本：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 定义：物业管理企业在物业服务区域内，为提供物业服务而发生的直接和间接成本。
   • 构成（这是定价的核心依据，非常重要）：
     • 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：包括项目经理、客服、保安、保洁、维修、绿化等所有员工的薪酬福利。
     • 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
       • 共用部位：如屋面、墙体、楼梯间、走廊门厅、电梯井道等。
       • 共用设施设备：如电梯、供水供电系统、消防设施、安防系统、公共照明、化粪池、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
     • 物业管理区域清洁卫生费用：公共区域的清扫、垃圾清运、消毒、外运等费用。
     • 物业管理区域绿化养护费用：花草树木的种植、灌溉、施肥、修剪、病虫害防治等费用。
     • 物业管理区域秩序维护费用：公共安全防范、监控、巡逻、门岗等费用。
     • 办公费用：物业公司为维持正常运营而发生的办公用品、通讯、交通、水电等费用。
     • 物业管理企业固定资产折旧：物业公司用于服务的办公设备、维修工具等固定资产的折旧。
     • 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：为保障业主和物业公司自身利益而购买的保险费用。
     • 经业主同意的其他费用：经业主大会同意的社区文化活动经费等。
     • 法定税费：物业公司应缴纳的营业税（现改为增值税）、城建税、教育费附加等。

3. 物业服务费用：

   • 通常指包干制下的收费概念，即物业公司收取的费用包含其所有成本、法定税费和公司的利润。

基本原则

《办法》确立了物业服务收费管理的几项基本原则：

1. 合理原则：收费标准应与服务内容、服务质量相适应，不能脱离实际,漫天要价。
2. 公开原则：收费项目、收费标准、收费方式、收支情况等应向全体业主公开,接受业主监督。
3. 公平原则：对所有业主一视同仁，收费标准应统一,不得随意加价或减价。
4. 质价相符原则：这是核心原则，收费水平与服务质量必须挂钩，业主花的钱，应该买到与之对应的服务，服务质量差,业主有权要求降低收费标准或更换物业公司。
5. 合同约定原则：所有收费事项最终都应以《物业服务合同》为准,合同是解决纠纷的根本依据。

主要收费模式

根据《办法》,物业服务收费主要分为两种模式：

包干制

• 定义：由业主向物业公司支付固定数额的物业服务费用，盈亏均由物业公司自负。
• 公式：物业服务费用 = 物业服务成本 + 法定税费 + 公司利润
• 特点：
  • 对业主：简单明了，费用固定,易于预算。
  • 对物业公司：风险较大，如果成本控制不好，利润空间会被压缩，甚至亏损，但如果管理高效,也可能获得较高利润。
  • 现状：目前市场上最普遍的模式，尤其是在前期物业管理阶段（业主大会成立前）。

酬金制

• 定义：业主向物业公司支付物业服务费用（即“酬金”），物业公司将其中的大部分（通常是全部服务成本）用于物业服务合同约定的支出，所有收支账目必须向业主公开，并将剩余部分（酬金）作为公司的管理酬金。
• 公式：预收的物业服务费用 = 物业服务支出 + 物业管理企业的酬金
• 特点：
  • 对业主：财务透明度高，可以对物业公司的每一笔支出进行监督，物业公司利润相对固定,缺乏通过降本增效来增加利润的动力。
  • 对物业公司：风险较小，利润有保障,但财务核算和公开工作量大。
  • 适用：通常在业主大会成立后，由业主大会投票决定采用，更适合对物业服务有精细化、透明化管理要求的社区。

定价机制与政府监管

物业服务的定价分为两种情况：

1. 政府指导价

   • 定义：由价格主管部门会同物业主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定基准价和浮动幅度,具体收费标准由业主与物业公司在浮动范围内协商确定。
   • 适用范围：通常适用于普通住宅的物业服务收费，这是政府为保障民生、稳定市场而采取的干预措施。
   • 流程：物业公司制定收费标准方案 -> 报送价格主管部门和物业主管部门审核 -> 向业主公示 -> 与业主签订合同。

2. 市场调节价

   • 定义：由业主与物业公司自主协商确定收费标准,不设政府指导价。
   • 适用范围：通常适用于非普通住宅（如别墅、高档公寓）、写字楼、商场、工业园区等。
   • 流程：完全由市场供需关系决定，双方在《物业服务合同》中自由约定。

收费行为管理规范

《办法》对物业公司的收费行为有明确规定：

1. 明码标价：物业公司必须在服务区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费单位等。
2. 合同约定：所有收费项目和标准必须在《前期物业服务合同》或《物业服务合同》中明确约定。
3. 禁止行为：
   • 强制或变相强制收费：不得以捆绑、胁迫等方式收取业主不愿支付的费用。
   • 只收费不服务或少服务：这是最典型的违规行为。
   • 擅自设立收费项目、提高收费标准：未经业主同意和物价部门批准,不得乱收费。
   • 将无偿服务变为有偿服务：将公共区域的收益（如电梯广告、公共停车位租金）据为己有,而不向业主分配或用于补充物业费。
4. 收支公开：采用酬金制的，物业公司必须定期（通常为每季度或每半年）向业主公布物业服务费用的收支账目,接受业主和业主委员会的质询。

违规行为与法律责任

1. 对业主：

   • 按时缴费义务：业主应按照合同约定按时足额交纳物业费，逾期不交的，物业公司可以催告,甚至可以通过法律途径起诉。
   • 监督权：业主有权对物业公司的收费和服务进行监督，对不合理收费有权拒付，并可向物业主管部门、价格主管部门（发改委/物价局）投诉举报。

2. 对物业公司：

   • 违规处罚：如果物业公司存在价格欺诈、乱收费、不按规定明码标价、不公开收支等行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规进行处罚，包括：
     • 责令改正
     • 没收违法所得
     • 罚款
     • 情节严重的,可吊销营业执照。

《物业服务收费管理办法》构建了一个“政府监管、业主自治、合同约定、市场调节”的物业服务收费管理体系,其核心在于：

• 明确成本构成,让收费有据可依。
• 推行两种模式,让业主和物业公司可以根据实际情况选择。
• 强调质价相符,保障业主的权益。
• 规范收费行为,维护市场秩序。

对于业主而言，了解这份办法，有助于更好地维护自身权益，做到“明明白白消费”；对于物业公司而言，则是规范经营、防范风险的行动指南，在实际操作中，务必以当地政府出台的最新实施细则和双方签订的《物业服务合同》为准。

标签： 明码标价 透明公开 规范监管