该办法已被废止
最重要的一点是,原由建设部发布的《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第164号）已于 2025年3月8日正式被废止。
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目前在中国大陆,物业管理企业（现通常称为“物业服务企业”）的资质审批和等级管理制度已经全面取消，企业无需再申请或持有物业管理资质证书。
为什么会被废止？（历史背景与改革原因）
- “放管服”改革要求：这是最主要的原因，为深化“简政放权、放管结合、优化服务”的改革精神，国务院要求取消不必要的资质审批，降低市场准入门槛，激发市场活力。
- 解决“挂证”等乱象：原有的资质制度催生了“资质挂靠”、“证书挂靠”等市场乱象，一些企业通过租用有资质的证书来承接业务，但实际管理能力不足，导致服务质量低下，损害了业主利益，取消资质审批，可以从源头上遏制此类行为。
- 与国际接轨：国际上通行的做法是，对物业服务行业实行备案制而非审批制，依靠市场竞争和行业自律来规范企业行为。
- 回归市场本质：物业服务的核心是服务质量，政府认为，与其通过一个静态的资质证书来评判企业好坏，不如让市场通过招投标、业主评价等方式，优胜劣汰，让服务质量好的企业脱颖而出。
废止后，行业如何监管？（新的管理模式）
资质审批取消后,并不意味着对物业服务企业“放任不管”，而是监管方式的根本性转变，新的管理模式核心是“宽进严管”。
“宽进”——降低准入门槛
- 工商登记注册：设立物业服务企业，只需到市场监督管理部门（原工商部门）进行工商注册登记，领取营业执照即可，注册资本、经营范围等按照《公司法》等一般性法规执行，不再有专门的“资质等级”要求。
- 告知性备案：部分地区可能推行备案制，但备案不设门槛，仅是政府部门掌握行业基本情况的手段，不作为企业承接业务的“通行证”。
“严管”——加强事中事后监管
这是新监管模式的核心,政府不再“事前审批”，而是转向“事中、事后”的全过程监管，监管重点从“看证书”转向“看行为、看业绩”。
监管手段主要包括：
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| 监管领域 | 具体措施 |
|---|---|
| 信用体系建设 | 建立“黑名单”和“红名单”制度，将企业的服务质量、合同履约、投诉处理、违法违规记录等信息纳入信用档案，失信企业将在招投标、评优评先等方面受到限制；守信企业则可能获得政策支持和市场便利。 |
| 市场行为监管 | 加强招投标管理，在物业项目招投标过程中，业主或建设单位可以设定服务标准和能力要求，但不能再将“企业资质等级”作为硬性门槛，重点考察企业的过往业绩、服务方案、人员配置和报价。 |
| 服务质量监管 | 推行“双随机、一公开”检查，政府部门随机抽取企业和项目进行检查，检查结果向社会公开，检查内容主要是企业是否按照合同约定提供服务，如安保、保洁、绿化、设施设备维护等。 |
| 法律法规执行 | 严格执法，对于违反《民法典》、《物业管理条例》等法律法规的行为，如乱收费、侵占业主收益、不履行维修义务等，将依法进行处罚，包括罚款、吊销营业执照等。 |
| 纠纷调解机制 | 完善投诉和纠纷处理渠道，建立高效的业主投诉处理机制，通过街道、社区、行业协会等多方力量，及时调解物业纠纷，维护业主合法权益。 |
对行业和各方的影响
对物业服务企业的影响：
- 利好：中小微企业进入市场的门槛大大降低，有利于行业充分竞争和创新。
- 挑战：竞争加剧，企业不能再依赖“资质”作为金字招牌，必须苦练“内功”，提升管理水平和专业化服务能力，打造自己的品牌和口碑。
- 转型：企业需要从“要资质”转向“要市场、要服务、要口碑”。
对业主/业主委员会的影响：
- 选择权更大：在选择物业服务企业时，有了更多元化的选择，不再局限于少数几个高资质等级的企业。
- 责任更重：业主需要更加擦亮眼睛，通过实地考察、了解企业过往业绩、听取业主评价等方式，审慎选择适合自己的服务企业，而不能简单地看“资质等级”。
- 维权依据更明确：维权的主要依据是双方签订的《物业服务合同》，而非企业的资质证书。
对房地产市场的影响：
- 市场化程度更高：物业管理作为房地产开发的延续，其市场化程度将进一步提高，有利于提升整个房地产项目的品质和后期价值。
《物业管理企业资质管理办法》的废止，是中国物业管理行业市场化改革的重要里程碑，它标志着行业监管从“资质审批”时代正式进入了“信用监管”时代。
对于物业服务企业而言,未来的核心竞争力不再是那张纸质的证书，而是实实在在的服务质量、良好的市场口碑和强大的品牌影响力，对于业主而言，这意味着更大的选择权，但也伴随着更审慎的判断责任，整个行业将在更开放、更公平、更注重服务本质的环境中健康发展。
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