物业服务收费明码标价规定

核心法规文件

中国关于物业服务收费明码标价最主要的法规依据是：

• 《中华人民共和国价格法》
• 《关于商品和服务实行明码标价的规定》（国家发展计划委员会令第8号）
• 《物业服务收费明码标价规定》（发改价检〔2004〕1428号）—— 这是专门针对物业服务的核心文件。

核心要点解读

什么是“明码标价”？

明码标价是指经营者（在此即物业服务企业）在收取费用时，必须按照《价格法》和相关规定，在经营场所的醒目位置，标明商品或服务的价格、收费标准、计价单位、收费依据（文件号）以及价格举报电话（12315）的标价行为。

就是“收费有公示，价格有依据”。

谁需要遵守？

• 主体： 所有提供物业服务并收取费用的物业服务企业。
• 对象： 向其提供服务的住宅、商业、办公等各类物业的业主或使用人。

必须包含什么？

根据《物业服务收费明码标价规定》，物业服务企业必须在经营场所（如物业服务中心、小区出入口公告栏等）的醒目位置，公示以下内容：

（一）基础信息

• 物业服务企业名称： 必须是提供服务的公司全称。
• 服务项目（或收费对象）： 明确是哪个小区或哪栋楼的物业。
• 价格举报电话： 12315，这是强制要求，方便业主监督和投诉。

（二）收费项目与标准必须清晰列出所有收费项目：

1. 物业服务收费：

   • 收费标准： 住宅：2.50元/平方米·月。
   • 计价单位： 明确是按“每平方米每月”还是“每户每月”等。
   • 收费依据： 必须注明政府定价或政府指导价的文件文号。“依据《XX市发展和改革委员会关于XX小区物业服务收费标准的通知》（X价发〔202X〕XX号）执行”。

2. 停车服务费：

   • 收费标准： 分别列出地面停车位、地下车库车位的具体价格。
   • 计价单位： 地面车位：150元/个·月；地下车位：300元/个·月。
   • 收费性质： 需明确是“租金”还是“服务费”，根据《民法典》，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收益归业主所有，所以这部分通常是“场地使用费”或“停车服务费”。

3. 其他服务性收费（代收代办费）：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 公共水电费分摊、装修垃圾清运费、代收代缴的水费、电费、燃气费、暖气费等。
   • 收费标准： 必须公示代收代缴的收费标准，通常是“代收手续费”或按实际发生额的某个比例收取。
   • 收费依据： 同样需要注明相关政策文件。

4. 其他（如涉及）：

   如房屋租赁代理费、特约服务费（如代订报纸、钟点保洁等），只要涉及收费，都必须明码标价。

（三）重要声明

• 价格形式声明： 必须标明“本小区物业服务收费实行 政府指导价”或“本小区物业服务收费实行 市场调节价”，这决定了价格的定价机制。
• 收费主体声明： 明确告知业主，哪些费用是交给物业公司的，哪些是应该交给专项维修资金的。
• 不强制服务声明： 对于代收代办等自愿选择的服务，应标明“此项服务为自愿选择，不强制接受”。

违规行为与业主权益

物业服务企业不得有哪些行为？

1. 不明码标价： 在服务场所不公示或公示不全、不清晰。
2. 在标价之外加价： 公示2.5元/平，但实际收取3元/平。
3. 收取未予标明的费用： 公示中没有的项目，擅自向业主收费。
4. 虚假标价、模糊标价： 使用“一价全包”、“另议”等模糊字眼，误导消费者。
5. 违反规定强制或变相强制服务并收费： 如业主不购买指定的安防产品就不给门禁卡，或者强制接受有偿服务等。

业主的权益与维权途径

如果您发现物业公司存在上述违规行为,您有权：

1. 要求解释： 首先可以向物业公司要求解释收费明细和依据。
2. 向主管部门投诉：
   • 价格主管部门： 通常是发展和改革委员会（发改委）或市场监督管理局，这是处理价格违规行为的主要部门。
   • 住建部门（房管局）： 负责对物业公司的日常行为进行监管。
3. 拨打12315热线： 这是最直接、最便捷的全国统一价格投诉举报电话。
4. 向业主委员会反映： 如果小区成立了业委会，可以向业委会反映，由业委会出面与物业公司交涉。
5. 法律途径： 对于乱收费且造成损失的，业主可以收集好证据（如缴费凭证、照片、录音等），通过法律诉讼等方式要求物业公司退还多收的费用。

常见问题与解答

Q1: 物业费包含哪些内容？不包含哪些？ A: 物业费通常包含公共区域的清洁、绿化、秩序维护、共用设施设备（如电梯、水泵、公共照明）的日常运行和维护、管理服务人员的工资等。 不包含：业主户内自用设施设备的维修养护费用（如自家马桶堵了、空调坏了）、应由业主承担的专项维修资金（大修基金）、以及因业主个人原因产生的费用（如装修垃圾清运费，除非已包含在物业费中）。

Q2: 为什么我的物业费和邻居不一样？ A: 可能的原因包括：

• 房屋类型不同： 如洋房、别墅、商业公寓的收费标准通常不同。
• 楼层不同： 部分老旧小区或特殊设计的高层，可能会有电梯费、二次供水费等分项差异。
• 车位不同： 有车位和无车位的业主，停车费不同。
• 历史遗留问题： 如早期购房合同约定了特殊价格。

Q3: 物业公司可以随意涨价吗？ A:

• 如果是政府指导价： 物业公司不能随意涨价，调整价格需要遵循法定程序，通常是业主委员会和物业公司协商，然后向价格主管部门申请，经过听证、公示等环节后才能调整。
• 如果是市场调节价： 物业公司原则上可以与业主协商调整价格，但前提是必须与业主委员会（或全体业主）达成一致，并重新签订或补充物业服务合同，同样需要进行公示，不能单方面强制涨价。

物业服务收费明码标价是保障业主知情权、选择权和监督权的重要制度，作为业主，您有权要求物业公司清晰、透明地公示所有收费项目；作为物业公司，遵守明码标价规定是其合法经营的底线，了解这些规定，有助于您更好地维护自身合法权益，构建和谐的物业服务关系。

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