河南省物业服务收费管理办法如何规范收费？

《河南省物业服务物业服务收费管理办法》核心要点解读

重要提示： 以下内容基于公开的《河南省物业服务收费管理办法》（豫发改收费〔2025〕896号）文件精神及普遍实践进行整理，具体执行时，请以您所在市、县（区）政府或发改、住建部门发布的最新实施细则为准。

总则：明确基本原则

1. 立法目的： 规范收费行为，维护业主和物业企业权益,促进行业健康发展。
2. 适用范围： 本省行政区域内,物业服务收费和与之相关的行为。
3. 核心原则：
   • 合理、公开、费用与服务水平相适应： 收费标准要与提供的服务质量、内容相匹配,并且公开透明。
   • 谁受益、谁付费： 业主享受了物业服务,理应支付相应费用。
   • 政府宏观调控与市场调节相结合： 政府制定基准价和浮动幅度,具体价格由双方协商或按市场规则确定。

物业服务收费的定价方式

河南省的物业服务收费主要分为三种定价方式，具体采用哪种,取决于物业的性质和所在地的政策。

政府指导价

• 适用范围：
  • 普通住宅小区（不含别墅、排屋等高档住宅）。
  • 保障性住房（如公租房、廉租房）。
  • 其他实行政府指导价管理的物业。
• 定价机制：
  • 由市、县（区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价和浮动幅度。
  • 物业服务企业可以在基准价基础上,在浮动幅度内确定具体收费标准。
  • 制定和调整指导价时，应当进行成本监审，并听取业主、物业企业及社会各界的意见。

市场调节价

• 适用范围：
  • 别墅、排屋等非普通住宅。
  • 写字楼、商场、酒店等非住宅物业。
  • 普通住宅小区中，业主大会或业主委员会通过物业服务合同约定采用市场调节价的。
• 定价机制：
  • 由业主和物业服务企业在物业服务合同中协商确定。
  • 定价应遵循公开、公平、自愿的原则。

特殊物业的收费

• 车位、车库租金： 实行市场调节价,由当事人协商确定。
• 车位、车库物业服务费： 如果车位、车库属于业主共有，其物业服务费执行与普通住宅相同的定价方式（通常是政府指导价）；如果属于开发商或他人所有,则由双方约定。
• 装修垃圾清运费： 具体标准由业主和物业企业在合同中约定,或由物业企业报当地价格主管部门备案。
• 停车服务费： 对进入物业管理区域并停放于规划内的车位（包括业主自有车位和临时车位）的车辆收取，此费用用于公共区域的秩序维护、卫生清洁、设备维护等，不得与车位租赁费混同。

收费构成与明码标价

收费构成（以普通住宅为例）： 物业服务成本一般包括以下部分：

• 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
• 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
• 物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
• 办公费用。
• 物业服务企业固定资产折旧。
• 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
• 经业主同意的其他费用。

明码标价制度（非常重要！）：

• 物业服务企业必须在物业管理区域的显著位置，将以下内容进行公示：
  • 物业服务企业名称、服务电话、投诉电话。
  • 收费项目、收费标准（如：物业费、停车服务费、垃圾清运费等）。
  • 收费依据（文件文号）。
  • 价格举报电话（12315）。
• 标示牌应保持清晰、完整,不得擅自更改或撤换。
• 未经公示或超出公示标准收取的费用，业主有权拒付。

物业服务费的相关规定

1. 计费方式： 一般按房屋建筑面积计算,按月或按年收取。
2. 计费起始时间：
   • 房屋交付前： 由建设单位（开发商）承担。
   • 房屋交付给业主后： 由业主承担。
   • 具体交房日期以《房屋交付使用通知书》载明的日期为准。
3. 空置物业收费：
   • 业主办理入住手续后，房屋空置6个月以上的，在物业服务合同期内，业主可以按不低于约定标准的70%交纳物业服务费。
   • 具体比例由当地政府指导价规定或合同约定。
   • 空置房的定义： 指业主已收房，但未实际居住、未进行装修或装修完毕后未入住的房屋。
4. 代收代缴费用：
   • 物业企业可以代收水、电、气、暖、有线电视等费用。
   • 禁止向业主加收手续费或其他任何额外费用。
   • 物业企业应定期公布代收代缴费用的收支情况,接受业主监督。

违规行为与法律责任

1. 物业企业的违规行为：
   • 超标准、超范围收费： 超出政府指导价或合同约定收费。
   • 只收费不服务或服务不到位： 收取费用后,未提供相应标准的服务。
   • 擅自设立收费项目、提高收费标准。
   • 强制或变相强制服务并收费。
   • 未按规定明码标价。
   • 将业主共有收益（如公共广告、场地租赁等）据为己有或账目不清。
2. 业主的违规行为：
   • 无正当理由长期拒交物业费： 业主应按时足额交纳，对经催告仍不交纳的,物业企业可以通过法律途径追讨。
3. 法律责任：
   • 由县级以上人民政府价格主管部门对违规的物业企业进行处罚，包括：
     • 责令改正。
     • 没收违法所得。
     • 并处违法所得5倍以下的罚款。
     • 没有违法所得的,处一定数额的罚款。
   • 业主可以通过向物业主管部门（住建局/房管局）投诉、向价格主管部门举报、申请仲裁或向人民法院提起诉讼等方式维护自身权益。

给业主和物业企业的建议

给业主的建议：

1. 仔细阅读合同： 签订《物业服务合同》前，务必仔细阅读关于收费项目、标准、方式、违约责任等条款。
2. 关注公示信息： 定期查看物业公示栏,了解收费标准和收支情况。
3. 明确权利义务： 了解自己享有的服务和需要承担的费用,特别是关于空置房收费的规定。
4. 理性维权： 对服务或收费有异议时，首先与物业企业沟通协商；协商不成，可向社区、街道办、住建局或发改委等部门投诉举报。

给物业企业的建议：

1. 合规经营是底线： 严格执行政府指导价，遵守明码标价规定,杜绝乱收费。
2. 服务与收费匹配： 提供与收费标准相符的、高质量的服务,这是收费的根本保障。
3. 加强沟通与公示： 定期向业主公示服务内容和收支情况，特别是公共收益，做到公开透明,赢得业主信任。
4. 规范合同管理： 合同条款应清晰、合法,避免模糊不清引发纠纷。

希望这份详细的解读能帮助您更好地了解《河南省物业服务收费管理办法》，如有具体问题,建议咨询当地住建局或发改委。

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