宁波市住宅小区物业管理条例有何新变化？

条例的总体框架与立法目的

条例共十章,一百一十二条，涵盖了从业主、业主大会、业主委员会，到物业服务、物业使用、监督管理、法律责任等各个方面。

立法目的：

1. 规范行为： 规范物业管理各方的行为。
2. 维护权益： 保障业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益。
3. 提升品质： 提升物业管理水平，改善人居环境。
4. 促进和谐： 促进社区和谐稳定。

解读

第一章：总则

• 适用范围： 条例适用于宁波市行政区域内住宅小区的物业管理活动。
• 基本原则： 遵循“党建引领、政府监管、业主自治、专业服务、行业自律”的原则。
• 各方职责：
  • 市、区人民政府（及乡镇街道、社区）： 建立健全物业管理综合协调机制，负责指导、监督和管理工作。
  • 住建部门： 物业行业主管部门。
  • 民政、城管、公安、市场监管等部门： 按照各自职责，协同做好物业管理工作。

第二章：业主、业主大会和业主委员会

这是条例的重点章节,旨在解决“业主难组织、业委会难成立、决策难通过”的问题。

1. 业主与专有部分面积：

   • 明确了业主的定义（房屋的所有权人）。
   • 专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；未登记的，按测绘面积计算。

2. 首次业主大会会议筹备：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • “首接负责制”： 物业交付满一年且业主人数超过20人的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇政府报送首次业主大会会议筹备资料。
   • 政府主导筹备： 街道办事处、乡镇政府收到材料后，应当组建筹备组，并组织召开首次业主大会会议，这大大降低了业主自发筹备的难度。

3. 业主大会与业主委员会：

   • 成立条件放宽： 只要符合法律规定的条件，业主就可以申请成立业主大会。
   • 业委会委员条件： 强调委员应当是本小区业主，并热心公益事业、责任心强、具有一定的公信力，条例还鼓励党员、人大代表、政协委员等业主参选。
   • 业委会职责： 代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同；监督物业服务质量；管理专项维修资金等。
   • 信息公开： 业主委员会应当定期向全体业主公布专项维修资金、公共收益等收支情况，并接受业主监督。

第三章：前期物业管理

指业主大会、业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业的阶段。

1. 物业承接查验：

   • 强制要求： 建设单位与物业服务企业办理物业交接时，必须进行承接查验，并形成书面记录。
   • 资料移交： 建设单位需移交权属清晰、资料完整、质量合格的物业，包括竣工总平面图、分户验收记录等。
   • “业主先知情”： 物业服务企业承接物业时，应当将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公示，接受业主查询。

2. 物业保修金：

   
   （图片来源网络，侵删）

   建设单位应当按照规定比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障，这解决了开发商“甩手不管”、房屋质保期内维修无门的问题。

第四章：物业服务

明确了物业服务企业和业主的权利与义务。

1. 物业服务合同：

   • 书面合同： 物业服务企业应当与业主委员会签订书面的物业服务合同。
   • 合同备案： 合签订后15日内，需向物业所在地的住建部门备案。
   • 与标准： 合同应明确服务内容（如保洁、安保、绿化、公共设施维护等）、服务标准、收费标准、双方的权利义务等。

2. 物业服务企业的义务：

   • 按照合同约定提供质价相符的服务。
   • 定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修、养护和保洁。
   • 建立健全安全防范制度,采取必要的安防措施。
   • 妥善保管和维修档案、资料。
   • 不得强制业主购买其指定的商品或接受其指定的服务。

3. 业主的义务：

   • 按照合同约定交纳物业服务费。
   • 遵守管理规约,合理使用物业。
   • 不得违反规定改变房屋用途、违法搭建、损坏房屋承重结构等。

第五章：物业的使用与维护

规范了小区内公共区域的使用和维修。

1. 禁止行为： 明确禁止在物业管理区域内违法搭建、私拉乱接、侵占通道、堆放杂物、饲养动物影响他人等行为。

2. 公共区域经营收益：

   • 明确小区公共区域（如电梯广告、公共停车位、公共用房等）的经营收益归全体业主所有。
   • 用途透明： 主要用于补充专项维修资金、抵扣物业服务费等，具体用途由业主大会决定，业委会和物业企业必须定期公示收支情况。

3. 专项维修资金：

   • “应急维修”绿色通道： 当发生屋面渗漏、电梯故障、消防设施损坏等紧急情况时，业主委员会或相关业主可以申请使用专项维修资金，无需经过“双三分之二”业主同意，简化了流程，提高了应急效率。
   • 资金管理： 专项维修资金属于业主所有，专户管理，专款专用。

第六章：监督管理与法律责任

明确了政府的监管措施和对违法行为的处罚。

1. “信用+智慧”监管：

   • 信用体系： 建立物业服务企业和从业人员的信用档案，实施守信激励和失信惩戒。
   • 智慧物业： 推广应用智慧物业信息平台，提升管理效率和透明度。

2. 投诉举报机制： 任何单位和个人有权对违反本条例的行为进行投诉举报，相关部门应当及时处理。

3. 法律责任：

   • 对业主/业委会： 如挪用专项维修资金、不履行业主义务等，将面临罚款。
   • 对物业服务企业： 如未履行合同、未公示信息、擅自撤离等，将面临罚款、降低信用等级、列入失信名单等处罚。
   • 对建设单位： 如未交存物业保修金、未履行前期物业责任等，也将受到处罚。

亮点与特色

1. 强化党建引领： 将“党建引领”作为基本原则，要求社区党组织在业委会成立、矛盾调解中发挥核心作用。
2. 破解成立难： 通过“首接负责制”和政府主导筹备，有效解决了业主大会和业委会“成立难”的问题。
3. 聚焦业主权益： 重点明确了公共收益归属、专项维修资金应急使用、物业承接查验等业主最关心的问题，并规定了严格的信息公开制度。
4. 强调源头治理： 对建设单位的前期责任（如物业保修金、承接查验）做出了明确规定，从源头上减少后续纠纷。
5. 引入智慧化手段： 鼓励使用智慧物业平台，推动物业管理向现代化、精细化、智能化转型。

如何查询条例全文

您可以通过以下官方渠道查询《宁波市住宅小区物业管理条例》的完整文本：

• 宁波市人大常委会官网： 在“地方法规”栏目下可以找到。
• 宁波市人民政府官网： 在“政府规章/规范性文件”栏目下可以找到。
• “宁波发布”等官方微信公众号： 也会发布条例全文和解读文章。

《宁波市住宅小区物业管理条例》是一部全面、系统、操作性强的地方法规，它不仅为业主、物业企业和政府部门的行为提供了明确的法律依据，更通过制度创新，着力解决当前物业管理领域存在的突出矛盾，对于提升宁波市住宅小区的整体治理水平和居民生活品质具有重要意义，如果您在小区生活中遇到相关问题，可以以此条例为依据，维护自身合法权益。

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